Los expertos dan siete claves para reducir los gastos de la venta de una vivienda

Vender una vivienda conlleva una serie de gastos asociados, que muchas veces hasta el momento de la venta no se habían contemplado.

De hecho, antes de la venta del inmueble, ya hay que afrontar unos gastos. Para formalizar la operación, la vivienda debe contar con Certificado Energético. Se trata de un documento que indica el consumo de energía a efectos de acreditar la eficiencia energética. Para obtenerlo, hay que recurrir a un técnico cualificado que lo evaluará y presentará en el correspondiente registro. El precio aproximado es de 120 euros.

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El gran impuesto que debe afrontar el vendedor es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la base del ahorro si obtiene una ganancia patrimonial conforme a la siguiente tabla:

El experto en fiscalidad inmobiliaria Jaime Navarro da algunas claves de cara a rebajar la factura fiscal de la venta de una vivienda. Navarro sostiene que es fundamental contrastar con un asesor el cumplimiento de todos los requisitos. Estos son algunas claves a tener en cuenta:

• La ganancia o pérdida patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al de transmisión. Se puede reducir este beneficio si se añade gastos inherentes al valor de adquisición y los restamos al de transmisión. Algunos ejemplos de gastos serían: impuesto que se pagó por la adquisición (ITP o IVA, Sucesiones y Donaciones), la comisión de la inmobiliaria, gestoría, abogado, peritos, notario y Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética. También se puede considerar los gastos vinculados a la hipoteca, incluidos los de tasación del inmueble o de cancelación, pero nunca los intereses. Si el piso vendido ha estado en alquiler, se debe restar la amortización, incrementando por lo tanto la ganancia, deducida o no esa amortización. También hay que tener en cuenta las inversiones o mejoras que se hayan hecho en el inmueble.

• Las ganancias y pérdidas patrimoniales tributan de forma acumulada, por lo que se puede reducir la base si se han generado pérdidas, por ejemplo, con la venta de acciones o fondos de inversión. En el propio ejercicio o en los cuatro anteriores. También podemos compensar, si existen, los rendimientos negativos del capital mobiliario con el 25% de las ganancias.

• Está exenta la ganancia si el importe de la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a la reinversión realizada. Recordemos aquí que vivienda habitual será aquella que haya sido residencia habitual y efectiva durante 3 años, salvo causas que necesariamente justifiquen un cambio. Si la adquisición se financia con un préstamo, Hacienda consideraba reinversión solamente lo que efectivamente se había pagado en los dos años posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha matizado el criterio, estableciendo que la reinversión es el dinero del préstamo aplicado a la compra de la nueva vivienda. Por tanto, se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado.

• La ganancia por la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La exención también aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular, reservándose éste el usufructo vitalicio. La ganancia por la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La exención también aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular, reservándose éste el usufructo vitalicio. Si uno está cerca de esa edad se pueden buscar fórmulas para realizar la transmisión de la propiedad después del 65 cumpleaños, porque cuidado no vale cumplir años en el mismo ejercicio de la transmisión, hay que vender a partir del día del cumpleaños.

• Hay también ventajas para los mayores de 65 años: si lo que se vende es la segunda vivienda no la vivienda habitual también estará exenta para contribuyentes mayores de 65 años si reinvierten el importe obtenido en rentas vitalicias.

• En las compraventas de los inmuebles el obligado al pago de la plusvalía municipal es el vendedor del inmueble, aunque el principal interesado a inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad sea al comprador.

• Para el vendedor es recomendable repercutir el importe proporcional del año del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en que el inmueble ya no es suyo.