Los grandes fondos de inversión sacuden el ‘monopoly’ de los hoteles en España

El boom del turismo está causando una sacudida en el tablero del gran monopoly de los hoteles. En 2023, el año en que el sector turístico pulverizó todos sus récords, los hoteles desataron todo su atractivo inversor y se convirtieron por primera vez en el principal activo de inversión inmobiliaria en España, desbancando a las oficinas y concentrando más de un tercio de todo lo desembolsado en bienes inmobiliarios.

La inversión en hoteles ha sorteado el enorme lastre que ha supuesto para el inmobiliario en general la subida de tipos de interés y ha registrado operaciones por 4.248 millones en el mercado español, el 30% más que el año anterior y el segundo mayor registro de la serie estadística (por detrás del récord de casi 5.000 millones del histórico 2018 por la compra de la socimi Hispania por el gigante Blackstone), según la consultora Colliers.

En plena agitación del sector, más de 200 activos inmobiliarios hoteleros cambiaron de manos el año pasado y España se colocó en el centro del mapa de los grandes destinos de inversión, como el país europeo con mayor importe de inversiones y el segundo de todo el mundo, solo por detrás de EEUU. "Estamos en el mejor momento de la inversión inmobiliaria en hoteles. Antes la inversión en hoteles era la cuarta área por orden de importancia, ahora hemos superado a todos", resume Víctor Martí, presidente del fondo GMA, que participa junto a Bankinter en la socimi especializada Atom Hoteles. Además, en pleno boom los inversores internacionales han concentrado el 75% de la inversión total. "Atraer inversión internacional es lo mejor que le puede pasar a un sector", zanja.

El perfil del inversor en inmuebles hotelero ha ido cambiando con los años en España. Históricamente casi todas las operaciones corrían a cargo de los propios hoteleros, la mayoría nacionales en un sector atomizado y plagado de hoteles independientes y pequeñas cadenas. La profesionalización de la inversión arrancó con el desembarco de fondos de inversión hace tres lustros y no ha dejado de crecer.

Pros y contras

"Al principio ningún rico creyó en el turismo. Haciendo de la necesidad virtud, surgieron las grandes sagas familiares hoteleras en España, que son las que fueron invirtiendo. Es con la crisis financiera cuando llegan los primeros fondos de inversión", resume Amancio López, presidente del Grupo Hotusa, que advierte de los pros y los contras de la irrupción del inversor puramente financiero. "El aspecto positivo es que aportan liquidez, pero como modelo de futuro hay que diferenciar la economía productiva de la especulativa. Una cosa es un inversor y otra un propietario. Y no es lo mismo un fondo oportunista que un fondo soberano".

Los propios hoteleros alertan del riesgo que para la salud del sector suponen aquellos fondos que ejecutan operaciones fugaces de compra y posterior venta -a veces en apenas unos meses- en busca de rentabilidades rápidas y con exigencias de retornos del 20%. Pero al tiempo esos mismos hoteleros se felicitan del desembarco de otro tipo de inversores institucionales con vocación de permanencia, singularmente fondos soberanos controlados por estados extranjeros (el fondo de Singapur GIC y el de Abu Dabi ADIA son protagonistas de algunas de las mayores operaciones hoteleras en el mercado español).

"Yo llevo dos gorros: el de propietario de activos inmobiliarios y el de gestor de los hoteles. Como inversor, la llegada de los fondos encarece los activos, lo que en principio no es malo para el país ni para inversores que ya tienen activos. Como gestor de hoteles, lo mejor es que los inversores no sean tan oportunistas. Para el país es bueno que lleguen estos inversores", subraya Abel Matutes, presidente de Palladium Hotel Group.

Impacto en los precios

El colosal apetito inversor se está traduciendo en un encarecimiento de los activos hoteles. Las compras se cerraron en 2023 con un precio medio récord de 182.900 euros por habitación, el 8,4% más que en el año anterior y el 41% por encima de los niveles de 2019 prepandemia. "Si alguien está pensando en vender, es un buen momento. España está de moda. Y ahora hay liquidez y buenas condiciones. Nosotros somos inversores y en España es más difícil que en otros países. Así que estamos invirtiendo allí donde los fondos aún no están pensando: en capitales de provincia como Pamplona, Valladolid, León o Granada", afirma Simón Pedro Barceló, copresidente de Barceló Hotel Group.

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El peso creciente de las operaciones de compra de hoteles de lujo han empujado al alza los precios, con varias operaciones por encima de los 500.000 euros e incluso de más de un millón de euros por habitación. Una pulsión inflacionista que genera problemas a algunos hoteleros. "El precio de los activos hoteleros ha subido mucho. Están cerrándose operaciones en que se pagan 16 o 20 veces el ebitda [resultado bruto de operación] del hotel. Para una empresa pequeña no son asumibles estos precios", se queja Benet Ferrer, consejero delegado de Aqua Hotel Group.

Los precios medios de las compraventas son también muy diferentes según el destino. De los 183.600 euros por habitación de Baleares o los casi 192.000 de Canarias a los 341.700 euros de Madrid o el récord de casi 402.000 de Barcelona. "En Barcelona los fondos nos están haciendo mucho daño. No podemos acceder a activos. Están frenando nuestra expansión", explica María Gaspart, directora general del grupo Atiram. "Nos lo están poniendo muy difícil".