La situación del ABC Serrano: ¿por qué pierde valor el centro comercial de la meca del lujo madrileño tras su venta?

En 2017 se anunciaba la compra de uno de los mejores centros comerciales de España, no por el activo en sí, sino por su ubicación: la milla de oro del lujo madrileño, la calle Serrano. El ABC Serrano, histórica sede del diario ABC, cambiaba otra vez de manos. En 2013, IBA Capital Partners se lo compró a Reyal Urbis por unos 60 millones, que ya se encontraba en concurso de acreedores y aprovechó la operación para vender también la sede corporativa de otros periódicos, en este caso El Mundo, Expansión y Marca.

Un año después de adquirirlo, IBA Capital invirtió alrededor de 15 millones en reformar el inmueble para adecuarlo a las nuevas exigencias del mercado. En 2016, logró traspasarlo al fondo CBRE IM por unos 80 millones. Solo un año más tarde, en octubre de 2017, volvió a cambiar de manos, en este caso, adquirió la propiedad Banca March y un grupo de inversores, que pagaron 101,8 millones, según figura en el folleto de admisión a negociación de las acciones de Serrano 61 Desarrollo, la sociedad propietaria del activo que Banca Barch hizo debutar en bolsa doce meses después de la compra, con el fin de beneficiarse del régimen fiscal de Socimi, que permite no pagar impuesto de sociedades a cambio de repartir el beneficio vía dividendo. El folleto de admisión valoraba entonces la compañía, y por ende el activo, en 105,5 millones de euros.

Caída de valor año tras año

Según comunicaron BME Growth (antiguo Mercado Alternativo Bursátil), ABC Serrano tenía un valor de 109,9 millones de euros a cierre de 2018. A finales de 2019, el importe de la tasación cayó hasta los 107,8 millones y, en diciembre de 2020, después del estallido de la pandemia, se contrajo hasta los 102,4 millones. Durante 2021 se mantuvo sin cambios y la última valoración disponible, a 31 de diciembre de 2022, es de 99,5 millones de euros, por debajo del precio pagado por Banca March y sus accionistas en el momento de la compra. Esto supone una caída de su valor en libros de casi el 10% en cinco años.

Tampoco la cuenta de resultados ha sido buena en estos últimos ejercicios. Durante 2018 y 2019 ingresaron 7 y 6 millones, respectivamente, declarando un beneficio de 1,78 y 0,86 millones de euros. Sin embargo, tras el estallido de la pandemia y con las carencias firmadas con los inquilinos, los ingresos se redujeron hasta los 2,59 millones en 2020, perdiendo 2,34 millones. En 2021 elevaron su facturación hasta los 3,25 millones y, en 2022, hasta los casi 4 millones. Por contra, durante los dos últimos ejercicios también dieron pérdidas, de 1,93 y 1,73 millones, respectivamente. Fuentes del mercado inmobiliario explican que el impacto de la pandemia fue alto, aunque sigue siendo un activo con una muy buena ubicación.

Tras esta caída en la valoración y sin un despegue en los ingresos, en octubre del pasado año, la propiedad y el gestor del inmueble, que seguía siendo el antiguo propietario, IBA Capital, rompieron el contrato que les unía. Desde enero de este año es la consultora Savills, que compró en 2021 el departamento de gestión de centros comerciales a otra consultora, Knight Frank, la que han tomado los mandos del día a día en el centro de comercial. Este nuevo gestor, según las mismas fuentes, estaría trabajando en un nuevo plan de negocio.

¿Quiénes son los actuales propietarios?

Banca March sigue siendo el accionista de referencia, titular del 11% de las acciones de la compañía propietaria del ABC Serrano. El resto de accionistas mayoritarios, clientes de banca privada de la entidad financiera, cuentan con un 5%, además de los minoritarios que no tienen obligación de notificar al regulador su posición exacta, ni su identidad.

Entre los que sí figuran está Corporación Juan Segarra S.L., una sociedad del empresario ganadero castellonense que da nombre a la sociedad; Borgino S.A., empresa especializada en la comercialización de productos de farmacia; Aligrupo, el vehículo inversor de la familia Alcaraz, que vendieron la empresa de alquiler de coches Goldcar; Incom, una empresa de ingeniería de energía solar de la familia Navarro Zoppas; la Clínica Rotger; Sol Península Real Estate, una sociedad de la compañía especializada en la asistencia en tierra a aviones Lesma; Tagowind S.A., una sociedad de la familia valenciana Martinavarro, exdueños de la agricultora Agrihold; Finmaser Diversificación; o Costacitrus Holdings S.L., controlada por la familia Perales Moya.

Inquilinos dispares

Si algo explica el pobre desempeño del centro comercial ubicado en la calle donde se quieren instalar todas las grandes firmas internacionales, es la ausencia de nombres propios. Sin duda, lo que más éxito tiene es el supermercado Mercadona, instalado en dos plantas con una superficie de 1.500 metros cuadrados, el 10% del centro, que dispone de un total de 15.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. La cadena de supermercados de Juan Roig da servicio a un barrio donde la oferta de este tipo de negocio es muy baja y planea ampliar el espacio contratado.

Sin embargo, lo que más penaliza a la propiedad es no contar con Inditex entre sus inquilinos. La compañía de Amancio Ortega es el motor de los centros comerciales más importantes del país y un polo de atracción de otras marcas. Sin embargo, la estrategia de Zara y el resto de firmas del grupo es agrupar sus tiendas en grandes edificios únicos, como ocurre en Madrid, en Princesa o en Plaza España y la reciente apertura de Lefties en Montera. Colocar una tienda de tamaño mediano en un activo céntrico carece de sentido en su modus operandi.

Según explican en sus últimos resultados, la ocupación del centro es del 96,7%, considerado en el sector como 'plena ocupación', algo que contrasta con la cuenta de resultados. "El activo se compone de 44 locales, de los cuales 12 están alquilados por inquilinos fijos, que representan un 83,5% de la superficie del centro, y 18 están alquilados a inquilinos mediante contratos temporales (pop-ups) actualmente, que representan un 13,2% de la superficie", añaden.

La estrategia de Savills, como nuevo gestor, es ampliar los ingresos variables del ABC Serrano, especialmente de las zonas comunes y firmando contratos temporales sobre los locales, además de una nueva revisión de la estrategia y tarifas del párking, que puede servir para aumentar la cuenta de resultados. Por otro lado, también quieren potenciar toda la zona de restauración, donde están Bianca Skybar, Torcuato y el catering Life Gourmet, y el gimnasio de David Lloyd, que tomó el relevo a Reebok, dentro de un proceso de consolidación de los arrendatarios clave.

¿Los centros comerciales céntricos en problemas?

Un paralelismo con lo que le ocurre a ABC Serrano es Moda Shopping. Este centro ubicado en el distrito financiero de Azca, una de las zonas con más oficinas de Madrid, cerrará sus puertas en las próximas semanas. Su propietario, la división inmobiliaria de la aseguradora Mapfre, no ve viable que continúe siendo un centro comercial y se transformará en un coworking y oficinas flexibles.

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Caleido, el centro ubicado en el quinto rascacielos del Paseo de la Castellana, también tuvo dificultades en su apertura, a pesar de ubicarse en una zona donde no existen locales de moda, cosméticos u hostelería. Con el paso de los meses, ha mejorado sus niveles de ocupación, también de la mano de Savills, en este caso a cargo de la comercialización de los locales.

La explicación que dan en el sector a que ocurran esto es que España es un país con una climatología suave, que invita a realizar paseos exteriores y no entrar en un centro comercial cerrado. Esto se potencia en calles donde la oferta a pie de calle es muy completa, como puede ser el caso de Serrano. Esto es precisamente lo que le está ocurriendo también a Dimas Gimeno, expresidente de El Corte Inglés, que, en su nueva apertura de WOW, en el número 52 de Serrano, la comercialización de espacios está siendo lenta porque las marcas prefieren estar instaladas a pie de calle.