OPINIÓN
Invertir en logística donde la logística es imprescindible
El análisis del entorno puede dar pistas de su "valor real y su potencial rendimiento
Una nave logística.
Barcelona, Madrid, Valencia, son apuestas seguras en un sector logístico totalmente revolucionado por el comercio electrónico y la mutación del retail en un sector de inmediatez y precisión donde el equilibrio del stock se convierte en clave para el resultado del negocio. Estamos hablando de mercados que generan el 83% de la inversión.
Pero, ¿y si levantamos la vista y miramos más allá? ¿Qué hay más allá de los mercados competitivos y rentables, pero también convulsos y caros? Estamos habituados a ver cómo los inversores institucionales rechazan inicialmente invertir en mercados secundarios, pero, en realidad, la inversión en activos logísticos en mercados secundarios ofrece ventajas diferenciales que la sitúan como una inversión de bajo riesgo.
El análisis del entorno del activo nos puede dar pistas de su valor real y su potencial rendimiento. A menudo, las oportunidades se desestiman por estar fuera de los mercados tradicionales. Si dedicamos tiempo a realizar un cuidado análisis del porqué de un activo o de un negocio, se concluye que esa actividad no podría realizarse si no estuviera en ese entorno. La ubicación se convierte, entonces, en una barrera de salida muy importante para el operador o usuario del activo, lo que la configura como una inversión a largo plazo y, por lo tanto, la principal fortaleza de la oportunidad de inversión.
El desarrollo de estos activos en mercados secundarios está asociado a una actividad industrial o de producción específica de la zona. Por ejemplo, SEAT en Martorell, FORD en Almussafes o la HUERTA en comunidades como Extremadura, Murcia, Andalucía o Valencia (Alicante), que, juntas, forman de las mayores regiones productoras y exportadoras de frutas y hortalizas frescas del país y de Europa. Estos dos ejemplos han creado a su alrededor y lejos de los grandes centros unos parques logísticos con alto rendimiento operativo, pero también financiero.
Andalucía como polo de la agricultura en nuestro país, el norte como hub de la metalurgia y la industria alimentaria nos dan pistas de factores macroeconómicos y comerciales que generan un flujo imparable de mercancías en estas regiones a lo largo de todo el año, constituyendo fundamentales sólidos y estables en el largo plazo para la actividad logística, hacia dentro y hacia fuera de España. Operaciones corporativas recientes, como la fusión de Frutas Esther y Citri&Co en 2019, valorada en su tiempo por 350 M€, o, más recientemente, la creación por Magnum del macrogrupo empresarial Greenstatic (fusión de tres empresas del sector agrícola que controlan una superficie de más de 7.000 hectáreas) y su posterior venta a Solum Partners por más de 250 M€, son ilustrativas del atractivo y perspectivas de crecimiento de este sector para el capital institucional internacional.
Otro de los motivos para el desarrollo de hubs logísticos en mercados secundarios es la necesidad de distribución logística regional y local de las aglomeraciones de población a las que abastecen, muchas de ellas demandadas por el desarrollo del comercio electrónico en estos mercados y que hacerlas desde otro lugar no sería posible o sería más difícil o incluso más costoso. No olvidemos que a las regiones antes mencionadas también está llegando el comercio electrónico, el cual, en sus inicios se realizaba desde ubicaciones principales, pero que, a día de hoy y por el incremento del nivel de demanda, el nivel de servicio y la reducción de los tiempos de entrega, hace imposible poder distribuir desde tan lejos, siendo necesaria la creación de hubs de distribución regional.
Plus de rentabilidad
Pues bien, ya hemos visto cómo los inversores más especializados y más conocedores del negocio de la logística y sus fundamentales, vienen superando la barrera de invertir sólo en los mercados principales y han incorporado de manera exitosa a sus estrategias de inversión otros mercados como Valencia, País Vasco, Alicante, Murcia, Valladolid, Sevilla, Málaga. Estas ubicaciones les aportan ventajas diferenciales respecto a los mercados más tradicionales.
Noticias relacionadasEl valor de la inversión en secundarios, aunque desconocido, es indudable. Contempla un plus de rentabilidad frente a otros mercados más maduros, con niveles de riesgos contenidos y en un entorno de competitividad y presión inversora menor. También ofrece activos de alta calidad, ya que, al ser en su mayoría activos desarrollados bajo fórmulas de autopromoción, ofrecen calidades constructivas y operativas superiores a la media; y se establecen condiciones contractuales atractivas, ya que estas oportunidades están claramente enfocadas en la permanencia a largo plazo. Hablamos de contratos de obligado cumplimiento entre 10 y 20 años y con inquilinos con elevados estándares operativos, negocios muy consolidados localmente y con una clara visión a largo plazo. Además, los valores de Cap-Value a los que se compran estos activos, se sitúan muy cerca de los valores de reposición, evitando grandes primas en los precios de compraventa.
Las inversiones en activos logísticos en los mercados secundarios pueden incomodar a un determinado perfil de inversor acostumbrado a los estándares tradicionales cuando en ocasiones no son garantes de ir sobre seguro. Pero si analizamos el territorio y su tejido productivo y de consumo veremos oportunidades que nos permitirán añadir a nuestra cartera de inversión activos más rentables y con una estabilidad determinada por su localización y las barreras de salida que esta implica.