Una de las mayores distribuidoras para hosteleros de España compra 36 naves por 180 millones

Operación millonaria. La empresa logística de origen sueco Sagax ha llegado a un acuerdo con Transgourmet Ibérica, una de las mayores empresas de distribución de mayorista de alimentación en España para profesionales de la restauración, para venderle 36 naves cash & carry, según han confirmado fuentes cercanas a la operación a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA. Este tipo de naves son similares a las de un economato y están exclusivamente diseñadas para clientes profesionales.

La transacción se ha cerrado en 180 millones de euros, aunque Sagax se guarda un variable de 10 millones más. El gigante sueco, que sacó a cotizar en junio su filial en España, tal y como adelantó este periódico, compró estos activos por 149,5 millones de euros en 2020. Sin embargo, ha tomado la decisión de realizar esta desinversión porque el comprador pagará un 9% más que la tasación de los inmuebles encargada por el vendedor (15,6 millones). De esta forma, Sagax ha logrado una rentabilidad por plusvalía del 17%, con un beneficio por la compraventa de 27,2 millones de euros.

Este tipo de operaciones entre empresas inmobiliarias y otras que nada tienen que ver con este sector son habituales. Normalmente, suele ser la empresa ajena la que vende a la inmobiliaria, con el fin de lograr liquidez. Este tipo de acuerdos se denominan sale & leaseback y el vendedor permanece como inquilino tras la operación. En el pasado, han sido llevadas a cabo por los grandes bancos españoles y sus sucursales o entre los supermercados como Mercadona o Carrefour. Sin ir más lejos, la firma de muebles Conforama vendió al empresario Trinitario Casanova 11 de sus locales en España por 140 millones de euros el pasado año.

¿Quién es Transgourmet Ibérica? La empresa de distribución, fundada en 1925, cuenta con 70 centros cash & carry, 23 gasolineras GMOil y una red de 800 supermercados franquiciados bajo las firmas Suma, Proxim y Spar (en Barcelona y Girona). Antiguamente, era conocida como GM Food, pero en 2021 Transgourmet, la filial para distribución mayorista de alimentación de la suiza Coop, cerró la adquisición de la compañía.

Las naves compradas, en los que Transgourmet permanecía alquilado, cuentan con 163.000 metros cuadrados de superficie alquilable y suponían unos ingresos anuales para Sagax de 11,8 millones de euros. Esto implica que la desinversión se ha hecho a una rentabilidad próxima al 6,5%. Ahora, la empresa sueca contará con una suculenta cuantía para reinvertir en la adquisición de nuevos activos.

En el momento de su salida a bolsa, la filial española contaba con activos valorados en 467 millones de euros, en nueve comunidades autónomas. Sagax se instaló en España en 2018, pero no fue hasta marzo de este año cuando alcanzó un capital social de 325 millones de euros. La compañía disponía hasta esta última venta de 120 inmuebles, con más de 460.000 metros cuadrados. La mayor parte de estos, en concreto 416.902 metros cuadrados, eran de espacios logísticos e industriales; mientras 36.870 eran de oficinas y 7.156 metros cuadrados de otros usos. A nivel mundial, Sagax cuenta con más de 4 millones de metros cuadrados y 782 naves.

La logística y los tipos de interés

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La inversión inmobiliaria en logística el pasado año cerró con 2.200 millones de euros y, en los primeros tres trimestres de este 2022, se registraron 1.600 millones, según la consultora especializada ProEquity. Este sector cuenta con un viento de cola, el auge del comercio electrónico. Con el estallido de la pandemia, las compras por internet se multiplicaron, obligando al sector a crecer a pasos agigantados. Los operadores de ecommerce necesitan espacio para almacenar todos sus productos, al igual que las empresas de transporte.

Sin embargo, durante 2020 y 2021 se desató un furor inversor en este segmento que sirvió para subir los precios de los activos. Al ser un sector en auge, los inversores empezaron a exigir rentabilidades inferiores. En las exigencias más bajas pedían un retorno del 3,5% anual y ahora se sitúan en el 4,5%-5%. Un activo de 5,7 millones, que se transaccionara al 3,5% el pasado año, ahora valdría en el mercado 4,2 millones, siempre y cuando no se le haya subido el alquiler al inquilino. La rentabilidad que darán en el futuro dependerá del rumbo de los tipos de interés, el coste de la financiación y la rentabilidad del bono soberano a 10 años; unas incógnitas que no se han disipado.