Los alquileres de locales y centros comerciales se mantienen estables a pesar de la inflación

Los alquileres comerciales se mantienen sin cambios desde hace un año. Las rentas que pagan los comerciantes por instalarse en un centro comercial o un parque de medianas no ha sufrido cambios; según el informe ‘Snapshot Retail’, elaborado por la consultora inmobiliaria JLL. Los retailers pagan de media 90 euros por metro cuadrado al mes en centros comerciales y 17,5 euros en los parques de medianas. Los únicos alquileres que sí han subido, aunque ligeramente, son los de los locales comerciales a pie de calle en buenas ubicaciones, conocidos en el argot inmobiliario como high street. Este tipo de inmuebles han experimentado un aumento de sus rentas del 1,5%, hasta los 249 euros por metro cuadrado al mes de media.

“A pesar de la incertidumbre económica, el exceso de ahorro acumulado y la resiliencia del mercado laboral con el desempleo en mínimos y una sólida demanda de trabajo, continúan siendo los principales impulsores del gasto de los consumidores ante el impacto de la inflación. Asimismo, la recuperación del sector turístico se consolida con cifras de turistas internacionales cerca de niveles récord registrados antes de la pandemia y con el regreso continuado de los clientes a las tiendas. El crecimiento de las ventas físicas, en este sentido, se ha intensificado respecto a las compras online. Esto supone una oportunidad de crecimiento para los activos minoristas bien posicionados e impulsa la demanda de espacios de calidad en las principales ciudades”, apunta JLL en su informe.

A pesar del buen rumbo, la consultora lanza varias advertencias: “El impacto de la inflación en los ingresos reales y la menor confianza de los consumidores sugieren que las perspectivas de consumo privado en los próximos trimestres se suavizarán desde un crecimiento del 1,1% en 2022 a un 0,7% en 2023. Esto afectará a la recuperación de las rentas de los activos retail, para las que se espera estabilidad este año y un incremento limitado en 2023”.

Inversión

Durante los primeros nueve meses del año, la inversión en activos comerciales alcanzó los 3.800 millones de euros, un 374% más que en el mismo periodo del pasado año. El imponente crecimiento, que descontextualiza la comparación entre ejercicios, lo causó la gran operación inmobiliaria del año en España, la venta de una cartera de 659 sucursales bancarias por parte de la Socimi Merlin Properties a BBVA por 1.987 millones de euros.

Excluyendo esta transacción, la inversión fue de 1.800 millones, que continúa siendo un 126% superior a la registrada entre enero y septiembre de 2021, además de ser más del 70% total registrado el pasado ejercicio. Solamente entre julio y septiembre, la inversión fue de 650 millones. La rentabilidad que obtiene un inversor por un local comercial es de media del 3,45%; mientras en centros comerciales y parques comerciales es del 5,4% y 5,45%, respectivamente.

Si el ritmo inversor no se frena en seco, en este ejercicio puede registrarse el máximo histórico. Banca nacional ha protagonizado la mayor parte de las operaciones, aunque los capitales internacionales, fondos y Socimis se han mantenido activos. Las sucursales bancarias son el activo de moda este año, después de registrar ya varias operaciones. Además de la citada entre Merlin y BBVA, Banco Santander recompró 380 inmuebles, pagando 300 millones, y la Socimi de capital israelí Ibi Lion pagó 33 millones por 14 activos.

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2022 es el año de recuperación de las transacciones relevantes en centros comerciales. Las operaciones acumularon un importe de 350 millones de euros, con algunas importantes como el Centro Comercial Finestrelles o Ribera del Xúquer. Otras como la del Centro Comercial Splau (Barcelona) está paralizada a la espera de que el fondo alemán ECE logre un acuerdo con algún banco que financie en la operación. El apetito inversor de los vehículos más arriesgados se mantiene en reposiconar aquellos centros comerciales que han quedado anticuados.

“Se espera, no obstante, que la actividad de arrendamiento se mantenga sólida en los principales ejes comerciales. Los retailers con buenos resultados seguirán ocupando de forma selectiva espacios comerciales de alta calidad en condiciones favorables. Operaciones relevantes siguen su curso, si bien la búsqueda de nuevas oportunidades se ralentiza. En comparación con los inmuebles de oficinas o industriales, muchos activos comerciales de calidad suelen contar con un precio más atractivo y resultan de interés para inversores que buscan una mayor rentabilidad en el entorno actual. Por lo tanto, la inversión en retail podría experimentar una ralentización y ajuste de precios relativamente más moderados que otros sectores inmobiliarios comerciales en los próximos 12 a 18 meses. Sin embargo, el escenario actual de volatilidad de tipos de interés y bonos está provocando que algunos inversores menos arriesgados estén tomando una postura de espera y de aplazamiento temporal de las decisiones, ante una posible bajada de precios”, concluye JLL.