Juan Velayos (The District): “El nuevo ciclo inmobiliario causará un aumento de la deuda alternativa”

El sector inmobiliario comienza un nuevo ciclo. Desde que el Real Estate nacional tocó suelo en 2014, las empresas surgidas al calor de la gran recesión han crecido de la mano de un mercado sano. Ahora, el punto de partida es diferente al de 2007: menos endeudamiento familiar y corporativo, más especialización. “Es una posibilidad real entrar en recesión, aunque esto se vive con tranquilidad, con un ciclo más lento. Esto no va a descarrilar compañías y no será dramático. Hay la percepción de que durará dos o tres trimestres, pero seguro que terminaremos 2023 habiendo tocado el pico más bajo”, explica Juan Velayos, Presidente de la feria inmobiliaria The District, celebrada en Barcelona la pasada semana.

Para el que fue el consejero delegado del gigante de la promoción de viviendas Neinor Homes y antes socio de la ‘Big Four’ PwC, no habrá un gran beneficiado de este ciclo más lento. “Las megatencencias no van a cambiar. La vivienda de obra nueva cuenta con interés porque la demanda sigue siendo alta, aunque quizás será más lenta. En el alquiler, las previsiones de los inversores van a sufrir, pero hay una necesidad real y seguirá habiendo interés. El sector hotelero no va a pasar dificultades porque España es España y cada año recibe a millones de turistas internacionales. Sí habrá otros segmentos, como las residencias de estudiantes, que sufrirán porque están ligados a lo que puedan pagar su cliente final”, comenta Velayos en un encuentro con EL PERIÓDICO DE ESPAÑA.

Una de las causas de la entrada en un nuevo ciclo inmobiliario es el cambio en los tipos de interés. Durante los últimos años, las operaciones inmobiliarias se financiaban a intereses próximos a cero, pero las medidas del Banco Central Europeo han aumentado exponencialmente estos costes. Según el emblemático directivo, “va a haber un aumento de la rentabilidad exigida, sobre todo en algunos activos donde estaba muy comprimida”. Este es el caso de la logística, donde algunas transacciones se cerraron con una rentabilidad anual para el inversor en el entorno del 3,5%, mientras en la actualidad se sitúan en el 4%-4,5%.

Los grandes beneficiados, o al menos los que no verán mermado su crecimiento, son los sectores emergentes. En este punto, el 'gurú inmobiliario' coloca a los centros de datos, los alojamientos para personas mayores, conocidos en el sector como senior living; y todos los relacionados con la biomedicina, combinando oficinas y zonas de investigación. "Otra de las tendencias es que los grandes fondos cada vez son menos inversores de ladrillo. Cada vez asumen más protagonismo en la gestión de los activos", completa Juan Valeyos.

Nuevas formas de financiación

Una de las claves de la inversión inmobiliaria es la financiación. Los vehículos de inversión que cierran adquisiciones a nivel nacional e internacional lo hacen de la mano de la deuda. Este fue uno de los grandes problemas de la anterior crisis, en la cual se compraban activos financiados de largo plazo con pólizas de corto plazo. Cuando llegó el pinchazo, apenas sobrevivió una única compañía cotizando. Ahora, la banca es mucho más conservadora y no toma ningún riesgo, financiando operaciones en el entono del 50% del total de la compra, con préstamos a 12-14 años y un 2,5%-4% de interés.

Las altas exigencias para financiar han provocada la proliferación de los fondos de deuda. “Los fondos de deuda llegan donde la banca tradicional no financia. Esta deuda se ofrece a tipos entre el 4% y el 9%, asumiendo un riesgo de mercado, aunque no riesgos de promoción o de regulación”, explica el fundador de la asesoría para empresas inmobiliarias JV20 Advisory. El último tipo de fondo de deuda que está entrando en el mercado es aquel que cede el 70% o 75% del coste de una inversión y exige rentabilidades entre el 9% y el 14%, asumiendo mucho del riesgo de la operación.

6 meses de parón de inversiones

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Una de las conclusiones de la feria de The District es el freno en seco del número de operaciones que se cerrarán hasta final de año y la mitad del siguiente. "Van a pasar pocas cosas durante unos meses. Todo el mundo va a estar wait and sit, es decir, observando el mercado a la espera de qué ocurre. Hay un momento de incertidumbre y hasta que el capital no tenga las cosas claras no va a hacer nada", explica Juan Velayos, el cual apunta que en momentos de incertidumbre como el actual el que mejor convive con el riesgo son los fondos value-added, aquellos que pueden asumir un cierto riesgo exigiendo una mayor rentabilidad.

Sobre las operaciones en marcha, el Presidente de la feria inmobiliaria The District ha concluido que "lo lógico es dejar pasar este momento". "Tiene poco sentido como vendedor desinvertir ahora. Solo aquella gente con más necesidad será más valiente. Aún así, no creo que vayamos a ver mucho, solo operaciones que estaban muy avanzadas, añade el exdirectivo de grandes compañías como Neinor, PwC o Alantra.