SECTOR INMOBILIARIO

La transformación de Bravo Murillo, Alcalá o Princesa: de firmas de moda a cadenas de comida rápida

Las nuevas fórmulas de comercio y la evolución de los barrios han obligado a los comerciantes a reconvertirse y acoplar su modelo de negocios

Cadenas de comida rápida en la Glorieta de Cuatro Caminos

Cadenas de comida rápida en la Glorieta de Cuatro Caminos / Alba Vigaray

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El comercio vive años convulsos. La irrupción de la Covid-19 empujó tendencias existentes como el comercio online, que supone un 15% de todas las compras que se producen en España y ha causado una aceleración en los cambios de los activos comerciales. El producto más resiliente es siempre el mejor ubicado: Gran Vía, Sol, Fuencarral o la Calle Serrano. Ubicaciones secundarias, pero muy comerciales. Son las que más cambios han sufrido cambios en los últimos años. Sobre el futuro de estas últimas, hay quienes apuestan por un apocalipsis y una caída del comercio en calles secundarias de las grandes ciudades y los que creen que la tendencia es hacia un comercio menos glamuroso, pero igualmente comercio.

Sergio Rodríguez, responsable del departamento de oficinas y retail de TC Gabinete Inmobiliario, es positivo: “Todo el mundo con la Covid-19 pensaba que el retail (activos comerciales en el argot inmobiliario) morirían. Una vez pasada toda esta crisis sanitaria veo que han salido más reforzados que antes. Los locales de este tipo han funcionado muy bien, la gente ha seguido queriendo comprar porque el público español es de local comercial. La gente prefiere comprar en la Calle Serrano que en Centro Comercial ABC Serrano”. El socio-director de la consultora comercial Rubica Real Estate, Jaime San Segundo, cree que los comercios en ubicaciones secundarias han perdido nivel: “Las viviendas son cada vez de peor calidad y los residentes de otro poder adquisitivo, las marcas se han ido yendo. Se ha ido cambiando la moda y el textil por la restauración de cadenas de comida rápida".

¿Cuáles son las calles comerciales históricas de Madrid en las que el comercio ha cambiado? Una de las que vivido una mayor transformación es Bravo Murillo, desde la Glorieta de Cuatro Caminos hasta Plaza de Castilla. "Bravo Murillo es una artería bastante importante porque pasan 13.000 personas al día, es la tercera calle con más tráfico después de Preciados y Gran Vía y está entre las Top-10 de España", comenta Angélica Ordóñez, directora retail Home Boutique. En Cuatro Caminos la restauración de cadenas de comida rápida ha sustituido a tiendas de moda o comercios clásicos. "Muchas marcas de comida rápida han querido instalarse allí por el tráfico con el que cuenta la plaza", añade la directora de retail de Home Boutique. La ejecutiva compara el caso de Bravo Murillo con el del Paseo de la Castellana: "Bravo Murillo es muy larga, no hay el mismo tráfico en un punto que en otro. A Paseo de la Castellana le pasa, no hay textil, solo restauración. Son tan largas que es normal que haya tramos más fríos que otros".

En esta lista de calles que han cambiado sus comercios también figura la Calle Alcalá, entre Quintana y Arturo Soria, y la Calle Princesa. Esta última es un caso peculiar porque está en una de las zonas de Madrid con el precio de la vivienda más caro. Desde su comienzo en la Plaza de España hasta su final en Moncloa pasa por muchos tramos. "En Princesa, El Corte Inglés es un motor. Los tramos buenos son donde están los grandes almacenes y la Plaza España, pero el resto es más frío y esos locales quedan para actividades que sean destino, aunque estén situados en una arteria importante en Madrid", apunta Sergio Rodríguez. Precisamente, la zona más cercana a la Plaza de España está copada de cadenas de comida rápida: restaurantes asiáticos, americanos, italianos o mediterráneos; mismo caso que en Cuatro Caminos.

Otro de los factores que alteran la situación comercial de una arteria es la marcha de una gran marca, como es el caso del Grupo Inditex, según los expertos entrevistados por EL PERIÓDICO DE ESPAÑA. "Por ejemplo, Zara ha dejado muchas de sus ubicaciones porque ha cambiado conceptualmente la forma de tratar sus locales, más centrados en grandes espacios en arterías de primer nivel. Al principio, se van y hacen un roto, pero acaba llegando un nuevo operador. Un tramo comercialmente bueno siempre va a ser bueno, depende más del flujo de personas. Si Zara estuvo, siempre va a haber otro operador que entienda que esa zona es buena", señala el director de oficinas y retail de TC Gabinete Inmobiliario. “Son calles donde el tráfico está garantizado y hay que ver qué locales pueden atraer”, añade Jaime San Segundo.

Sucursales bancarias

La banca, al igual que los seguros, son uno de los negocios que han copado la mayoría de barrios españoles. Sin embargo, con el auge de la banca electrónica, han ido cerrando paulatinamente muchas de ellas. Según un informe de El Nacional, en 2007, existían en España más de 43.000 locales comerciales de entidades financieras. Ahora quedan menos de 21.000. Esto provoca muchos inmuebles tapiados a la espera de lograr una salida para ellos.

Una de las características más importantes de este tipo de locales es que suelen contar con la mejor ubicación, en esquinas con mucho tránsito. También, los bancos acostumbraban a firmar contratos a muy largo plazo, a 40 o 50 años incluso, con unos alquileres muy por encima de los del mercado. Uno de los puntos negativos de este tipo de activos es que suelen contar con sótanos que antes albergaban las cajas fuertes. "Son sucursales de la década de los 80 o 90 y ahora estamos acostumbrados a locales diáfanos con techos altos", recuerda Angélica Ordóñez.

En los próximos años va a haber mucha oferta de sucursales vacías y hay que buscarle una salida hacia la hostelería en frío”, comenta el socio-director de Rubica RE. Sin embargo, en el caso de Madrid, las trabas administrativas dificultan que esto ocurra. “En mayo de 2021 cambió la normativa medioambiental. Hasta 10 kilovatios por hora no se necesitaba salida de humos en el local, pero ahora es hasta 4 kw y los microondas cuentan. En estas zonas, la mejor salida puede ser hostelería, cafeterías, kebabs, pokes o panaderías; pero no se va a poder”, denuncia Jaime San Segundo, el cual considera que “no hay tantas farmacias y estancos para tanto local vacío”.

Sergio Rodríguez divide las sucursales bancarias en dos tipos: las que son propiedad de una entidad y las que son de un dueño que se la alquila a la entidad: “Las sucursales de los bancos que se compraron en rentabilidad, en la que el banco pagaba una renta por encima de mercado, esos inversores están sufriendo más". Angélica Ordóñez considera que "los dueños de estos locales, inversores privados o family offices, estaban acostumbrados a una renta más alta y convencerlos de poner un alquiler acorde al mercado lleva tiempo".

En el caso de las que son las propias entidades las propietarias, tendrán que analizar cuál será su estrategia a futuro. Banco Santander ha sido uno de los pioneros en movilizar todo su patrimonio de sucursales bancarias, fundando RetailCo. Esta filial se encarga de buscar una segunda vida a todas aquellas que van cesando en su actividad. Por el momento, están centrados en cerrar contratos de alquiler, a la espera de decidir si proceder a su venta de forma individualizada o en lote. Entre sus casos de éxito figuran ubicaciones premium como Velázquez o Diego de León, aunque también han transformado antiguos locales en trasteros en barrios como Chamartín.

Inversión inmobiliaria en locales de barrio

Otro de los causantes del declive en estas zonas es la poca inversión que realizan los grandes patrimonios y los fondos en este tipo de activos inmobiliarios. Los vehículos familiares o inversores privados, que son los que más han invertido históricamente, no lo hacen en lo que se denominan tickets bajos, es decir, locales de menos de 400.000 euros y prefieren que se acerque al millón de euros. Sin embargo, según la plataforma de datos Brainsre, el 78% de los locales en Madrid y el 77% en Barcelona son de menos de 250 metros cuadrados. Teniendo en cuenta que el precio medio, según el Colegio de Registradores, es de 2.200 euros por metro cuadrado en la Ciudad Condal y de 2.600 euros en la capital, solo aquellos que superen los 200 metros cuadrados alcanzan el medio millón de euros.

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Uno de los inversores que sí están activos en este mercado son las compañías que se dedican a comprar un local en buen tramo, encontrar buen inquilino, firmar un contrato a largo plazo y vender. "Normalmente, son volúmenes de 2 o 3 millones de euros, aunque pueden llegar hasta los 6 millones si se trata de un chollo", señala el representante de TC Gabinete Inmobiliario. Mientras los inversores privados protagonizan alguna transacción, los institucionales no protagonizan ninguna de calado en las ubicaciones secundarias. Hay que remontarse hasta 2017, cuando Arcano adquirió los 3.400 metros cuadrados de la firma de moda C&A en Bravo Murillo por 12 millones de euros.

¿Cuánto paga un inquilino al inversor de estos locales? La respuesta de todos los consultores entrevistados es “depende” porque nunca hay un contrato tipo. Lo más normal suelen ser contratos de largo plazo (en torno a 10 años), con una revisión en la mitad del periodo. Es común que estos no sean de obligado cumplimiento. Por poner un ejemplo concreto, en Bravo Murillo hay dos precios: en la Glorieta de Cuatro Caminos se pagan entre 30 y 40 euros por metro cuadrado de local al mes, mientras en la zona más al norte son de 15-20 euros.