Cómo convertir un garaje en veinte Airbnb (la moda madrileña que está a punto de acabar)

En una de las estrechas calles del barrio de Prosperidad —distrito Chamartín, aún dentro de la M-30— había hasta hace pocos meses dos garajes contiguos. El primero funcionó durante años como taller especialista en neumáticos; el segundo hacía las veces de almacén de una familia con varios pisos en alquiler. "Ahí guardaban los colchones, las cuberterías y el mobiliario. Les conocí porque les compré un solar y me dijeron que estaban pensando en convertir ese garaje en vivienda, pero que un arquitecto les había dicho que no se podía. Pues os lo ha dicho mal: se pueden hacer viviendas turísticas. Y conseguí meterles once", cuenta Jon Goitia, arquitecto y artífice del proyecto. "Se vinieron arriba y compraron el garaje de al lado, que llevaba una década abandonado. Algo así solo puede ir a peor. Había veinte centímetros de agua sucia y nadie se había dado cuenta. Pronto serán otras nueve viviendas turísticas".

Goitia, natural de Bilbao, ha hecho gran negocio en los últimos años con la conversión de locales comerciales a viviendas. En 2021, su empresa facturó un millón de euros, de los cuales 250.000 fueron de beneficio. Cuenta que el punto de inflexión fue un artículo publicado en 2018 en El Mundo bajo el título "El ladrillo que da más de un 100% de rentabilidad". "Esa semana me llamaron setenta personas interesadas. La siguiente, más de cien", relata. Desde entonces ha realizado más de sesenta cambios de uso, principalmente en los distritos de Hortaleza y Ciudad Lineal. Pero el truco no está en hacer una vivienda donde antes había un local. El truco está en hacer varias. "Se llama intensificación: es generar más inmuebles de los que había. Ahí está el grueso del beneficio. Lo que más me gusta son lo que yo llamo 'locales salchichón', con muchos metros paralelos a fachada y con poca profundidad, porque cojo y los corto así en rodajas", explica. En su web se pueden ver varios proyectos de este tipo, de los que de un local salen cinco, seis y hasta siete viviendas.

Este garaje serán pronto varios apartamentos para Airbnb / Alba Vigaray

En el garaje en el que se desarrolla esta entrevista, la fachada delantera —la que antaño era un taller— da para sacar cinco apartamentos de entre 35 y 40 metros cuadrados con puerta a la calle. La fachada trasera da a otra calle (Agustín de Rojas) y queda bajo rasante (es decir, bajo la acera), de modo que los seis apartamentos que den a ella no tendrán puerta exterior sino un ventanuco cada uno. Se accederá por un pasillo interior. Entre los dos garajes suman algo más de 900 metros cuadrados, de los que el arquitecto ha conseguido sacar un total de veinte viviendas turísticas, la más pequeña de 25 metros cuadrados. Ha podido hacerlo porque ambos garajes funcionaban desde hace tiempo como otra cosa, no como aparcamiento para la comunidad. "Si en el histórico del garaje el Ayuntamiento ha concedido una licencia de actividad, ha roto la cadena y no puede volver a exigir que sea un garaje para el edificio", explica. ¿Qué opinan los vecinos de que sus bajos vayan a ser tantos Airbnb? "No les ha gustado nada", añade. "Pero mi cliente se calentó y amenazó con poner un bar".

La norma que lo cambiará todo

Si Goitia, como otros tantos estudios de arquitectura, se ha hinchado en los últimos años a transformar locales en viviendas o apartamentos turísticos ha sido gracias a una norma que está a punto de cambiar. Hasta el pasado 7 de julio, la superficie mínima para construir una vivienda en Madrid era de 38 metros cuadrados y podía reducirse excepcionalmente a 25 metros cuadrados en caso de hacer un estudio, sin pared entre dormitorio, cocina y salón.

Una modificación del Plan General de Ordenación Urbana elevará esta superficie mínima a 40 metros cuadrados y eliminará la posibilidad de los estudios de 25. Además, se exigirá que las viviendas turísticas tengan las mismas características que una vivienda normal y no se permitirá hacer nada para vivir o dormir bajo rasante. Hasta ahora, cuando un local no cumplía los requisitos para ser vivienda normal, los especialistas en cambios de uso recomendaban convertirlo en vivienda turística, cuya normativa era más laxa.

La pared del fondo está bajo rasante. Los apartamentos turísticos que den a esa calle no tendrán puerta al exterior./ Alba Vigaray

La nueva norma está escrita y publicada, pero aún falta su aprobación definitiva, según confirman fuentes municipales de Urbanismo a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA. De ahí que los 'transformadores' corran estos meses para hacer todos los proyectos que puedan antes del cambio. "Para que veas el nerviosismo que hay: cuando un cliente mío va a comprar un local, yo hago el proyecto muy deprisa, meto la declaración responsable [un documento que permite empezar la obra al día siguiente] y en cuanto eso está, le digo que lo compre. No antes. Así no se lo come. Porque se dice que la aprobación definitiva será en febrero o marzo, pero podría ser mañana y, entonces, adiós proyecto". Si las viviendas, normales o turísticas, tienen que tener 40 metros, dice el arquitecto bilbaíno, no salen los números.

"Yo hago viviendas de 30 y 32 metros porque los jóvenes no pueden pagar más", continúa. "A mí me encantaría que no hubiera límite de superficie y que solo me limitara el mercado. Si yo me paso de frenada y hago viviendas de 17 metros cuadrados, ¿qué más multa hay que el que no las quiera nadie y me las coma con patatas?"

De casa de apuestas a hostal

Álvaro Meseguer es fundador del Grupo Meproin, una pequeña empresa que gestiona inmuebles en alquiler. Tenía un local "estupendo" en la calle Guzmán el Bueno, una zona muy cercana a la Universidad Complutense, que funcionaba como camisería. "El comercio está sufriendo mucho porque la gente compra en Amazon, así que me planteé montar un bar. Pero no podía ni poner terraza ni vender alcohol porque la zona está protegida y ya no dan más licencias. Así que lo transformé en un 'coliving': una casa de huéspedes que alquilo por habitaciones. La demanda es tremenda, hay muchos Erasmus y gente que viene a hacer el MIR. Lo tengo lleno desde el primer día", cuenta.

Al lado de la camisería había una casa de apuestas que quedó libre, de forma que el nuevo inmueble ocupa las plantas a pie de calle y las plantas bajo rasante de lo que antes eran dos locales. Frente a su puerta, por la que se ve entrar a algún joven estudiante, hay una enorme terraza de bar. Las habitaciones tienen entre 8 y 22 metros cuadrados con baño y se alquilan a partir de 825 euros (sin cocina propia) y 900 euros al mes (con ella).

"Estamos haciendo otro 'coliving' en la calle General Díaz Porlier porque ya tenemos la licencia. Pero con la nueva norma esto no lo podríamos hacer, ya que en la planta de abajo no puedes hacer ninguna habitación ni nada para turistas. Se han cargado este formato", lamenta. En esta nueva obra, que sí verá la luz y operará porque los cambios normativos no son retroactivos, las habitaciones/estudio tienen entre 38 y 50 metros cuadrados, están en la planta de abajo y dan todas a un pequeño patio interior. "A raíz de ver nuestro local en Guzmán el Bueno me llama mucha gente a ver si les puedo contar. Y yo les digo: si tienes una planta -1, olvídate. Porque igual tienes 50 metros cuadrados arriba y 120 metros cuadrados abajo, pero a partir de ahora en la de abajo no puedes hacer absolutamente nada y no interesa. Hasta julio era una noticia muy buena porque le dabas una salida interesante a los locales". Meseguer difiere con Goitia y asegura que ya no se pueden solicitar nuevas licencias, pese a que la norma no esté definitivamente aprobada.

¿Cuántos locales transformados en hostal hay?

Los casos anteriores son particulares. Son una vuelta de tuerca más en el desquiciado mercado inmobiliario madrileño, donde cada agente encuentra su truco para seguir haciendo negocio. Grandes fondos de inversión descubrieron hace unos meses que podían construir apartahoteles en suelo terciario —destinado a comercio u oficinas y más barato— y comercializar las habitaciones por temporada, como 'colivings'.

La modificación del Plan General de Ordenación Urbana también prevé figuras para este tipo de vivienda: residencias compartidas, con habitaciones de al menos 15 metros cuadrados y espacios comunes de al menos 25 metros cuadrados por habitación, y residencias comunitarias, con estudios de al menos 30 metros cuadrados y espacios comunes de al menos 10 metros cuadrados por persona. De nuevo, esto incrementa los metros cuadrados necesarios para trocear un local.

Los últimos datos oficiales del Ayuntamiento hablan de que, entre 2015 y junio de 2022, se han tramitado 2.507 expedientes de cambio de uso de local a vivienda. Desde el departamento de Urbanismo recalcan que supone solo un 3% de los locales existentes. Pero esa cifra no incluye los cambios ilegales —solo en Lavapiés los vecinos han descubierto 350 cambios de uso sin permiso que se ofrecen ilegalmente como Airbnb— ni las particiones, los locales que se transformaron en varias viviendas, en varios apartamentos turísticos o en un hostal. "Dentro del uso de hospedaje, una casa de huéspedes es la que menos requisitos tiene. Yo he hecho algunas en edificios de oficinas, con varias habitaciones y uno o dos baños por planta", cuenta Gorka Villanueva, arquitecto y especialista en cambios de uso. "Pero, en comparación con los cambios de local a vivienda, es menos habitual".

El arquitecto Jon Goitia, en uno de los garajes que convertirá en viviendas turísticas./ Alba Vigaray

Los locales comerciales, consideran los consultados, tienen cada vez menos salida. Y convertirlos en viviendas, turísticas o no, da más rentabilidad a sus propietarios. Esto podría acabar siendo una pescadilla que se muerde la cola: comercios que desaparecen porque a sus dueños les renta más cambiar su uso, no porque no tengan público. Durante la elaboración de este reportaje, EL PERIÓDICO DE ESPAÑA ha conocido el caso de un propietario de un negocio que compró un local de 62 metros por 70.000 euros en 2018, lo cerró, transformó en vivienda y vendió por 340.000 en 2022. "Lo hice para sacar más rendimiento económico que como local comercial", dice el dueño.

"Yo creo que tiene más que ver con que hay locales cerrados sin perspectiva de volver a abrir", considera Goitia. "Cuando me preguntan los inversores les digo que preveo un futuro en el que solo funcionen los servicios: bares, talleres, peluquerías, veterinarios. Pero lo que sea solo venta, ciao. ¡Si ya hay hasta servicio online de productos frescos!".

Con respecto al impacto que tienen estas transformaciones en los barrios y en la vida de calle, el urbanista Álvaro Ardura considera que "en general, el impacto es a peor. Normalmente no son viviendas a la holandesa, sino que están cerradas a cal y canto hacia la calle. No es imposible que sean más abiertas, pero hay un aspecto cultural difícil de cambiar y más con calles llenas de coches", concluye. "Supongo que depende de la zona. En la zona del parque Atenas, por ejemplo, hay muchos bajos transformados y la verdad es que es una calle con menos vida".