Convierten una casa con un jardín protegido en pisos de lujo a la venta hasta por 1,4 millones

El Ayuntamiento de Madrid ha admitido a trámite el Plan Especial para desarrollar una promoción de lujo en el número 2 de la calle Allendesalazar, en la zona de Arturo Soria, en el distrito de Ciudad Lineal, en la que actualmente se ubica una casa de más de 500 metros cuadrados y un jardín protegido de casi 2.500 metros cuadrados. Detrás de este proyecto está la promotora de origen sevillano ABU, a través de una de sus filiales, ABU Allendesalazar XXII SL.

La nueva urbanización se levantará sobre los cimientos que hasta ahora albergan una casa señorial construida en 1954, que está rodeada de un jardín privado catalogado con el nivel de protección número tres por parte del Consistorio. Este jardín deberá ser preservado, al menos en parte, por el promotor, que desarrollará 16 viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios, en bajos, alturas intermedias y áticos, según la información disponible.

En total, las edificaciones actuales suman un total de 503 metros cuadrados, repartidos en una vivienda en dos alturas de 302 metros cuadrados, otra para el servicio de 94 metros, 43 metros cuadrados destinados a aparcamiento, 25 metros cuadrados de una piscina y 20 de un trastero. Estas superficies cambiarán sustancialmente, "materializando el aprovechamiento urbanístico otorgado por la legislación vigente", según la documentación a la que ha accedido EL PERIÓDICO DE ESPAÑA y ACTIVOS, el vertical económico de Prensa Ibérica.

La edificabilidad de la que gozará la nueva urbanización multiplicará por un 293% la actual, equivalente a casi cuatro veces más, hasta los 1.974 metros cuadrados. Según la legislación vigente, el Plan General de Ordenación Urbana, redactado en 1997, en un suelo de estas características, calificado como urbano y de uso residencial, se puede edificar ocho metros cuadrados en altura por cada diez metros cuadrados de suelo disponible. También se pondrá en marcha una construcción bajo rasante, destinada seguramente a garaje, de 864 metros cuadrados. Las nuevas normas urbanísticas, aprobadas en 2023, permiten hacer obras en jardines protegidos con ciertos requisitos y mediante la presentación de un plan especial (hasta entonces, la última palabra la tenía la Comisión de Patrimonio, que podía denegar su aprobación).

En este momento, están a la venta en el portal inmobiliario Idealista cinco pisos de dos y cuatro dormitorios, con precios entre 859.000 euros y casi los 1,39 millones de euros. La promotora presenta los nuevos pisos como "de diseño", con terrazas y bajos con jardín, en una "inmejorable localización", "con salida directa a la M-30", la circunvalación que rodea la capital. Entre los complementos que tendrán las viviendas destaca varias piscinas, solárium, gimnasio, vegetación natural, parking y trasteros.

El precio por metro cuadrado del barrio de Colina, en el que se ubica la nueva promoción, supera los 5.100 euros, según datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brainsre. El coste de una vivienda de obra nueva es, incluso, superior, dada la escasez de producto en el mercado, superando los 8.600 euros por metro cuadrado, según la misma fuente.

A pesar de tratarse de información pública, ABU ha censurado el coste que tendrá el proyecto y cuánto pretende ingresar por la venta de las casas. Sin embargo, sí ha desvelado que espera obtener una rentabilidad sobre su capital invertido (ROE) del 40%, una rentabilidad financiera del 43% y un retorno anualizado (TIR) del 10%. Teniendo en cuenta que los cinco inmuebles en comercialización tienen un precio medio de 7.431 euros por metro cuadrado, un importe que podría ir subiendo si se trata de las primeras que pone en el mercado, valoraría el total de las casas en casi 15 millones de euros.

La promotora andaluza irrumpió en la capital a finales del 2022, anunciando inversiones por valor de 85 millones de euros y compras de suelo por valor de 30 millones. Según su web corporativa, la empresa tiene en marcha 1.489 viviendas en diferentes fases de desarrollo, que supondrán unos ingresos por su venta de 744 millones de euros, una vez estas sean entregadas. A pocos metros de la promoción ABU Allendesalazar, la promotora tiene otra de siete inmuebles, en el número 9 de la calle Belisana, con precios a partir de 614.000 euros.

Talarán 30 árboles

El jardín de la casa está catalogado como "de interés" y tiene un nivel de protección 3, lo cual significa que está situado en un punto "de especial significación de la ciudad" o que su existencia es necesaria "para la conservación de la trama urbana".

Actualmente cuenta con 56 árboles de 21 especies distintas, de los cuales la promotora pretende talar 30 para edificar. La Comisión de Protección del Patrimonio Histórico y Natural (CCPAHN) ha emitido un dictamen favorable y solo ha obligado a que el parterre sobre la zona del aparcamiento tenga "el sustrato suficiente para poder plantar en él un jardín". La promotora justifica las talas explicando que muchos de estos árboles (pinos) están en malas condiciones y presentan "riesgo de fractura" por el efecto que tuvo la tormenta de nieve Filomena, y que otros tantos son especies invasoras.

Además, argumenta que ubicará los edificios "en los espacios más despejados de árboles que se observan en la parcela". De acuerdo a los planos revisados por este diario, entre ambos edificios quedará un espacio de más de ocho metros en los que se ubicarán al menos seis árboles.

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La CCPAHN también insta a los promotores a "recuperar y mantener la huella de las trazas fundalmentales del jardín protegido". Y es que el jardín forma parte de un sistema de jardines que vertebra la calle Arturo Soria. Hay que recordar que la idea original de esta calle fue la de crear una ciudad lineal con casas unifamiliares con huerta y jardín a cada lado.

La promotora analizó los jardines de la zona para intentar encontrar ese trazado y concluyó que la disposición actual de los árboles no tiene nada que ver con la de los planos históricos, razón por la cual sugirió delimitar como jardín histórico "toda la parcela".