Pablo Serna (TM Grupo Inmobiliario): "Es difícil construir vivienda si hay poco suelo y caro"

El frenazo del sector inmobiliario está pasando de largo por TM Grupo Inmobiliario, una firma familiar dedicada al turismo residencial, con sede en Torrevieja y que cerrará el año con cifras de récord: 300 millones de euros de facturación y unas 700 viviendas entregadas, con clientes de casi 40 nacionalidades. ¿El secreto? Mantener el rumbo y los valores que les han acompañado 54 años.

Con un contexto internacional tan complicado, y dos guerras con efectos directos en Europa, ¿cómo mantiene el tipo una compañía inmobiliaria dedicada al mercado de las segundas residencias y tan enfocada al cliente extranjero?

 Manteniendo el rumbo, los valores y la coherencia, estando expectantes, y estudiando los acontecimientos que vienen. Si hay que redirigir el rumbo, se redirige, pero los planes estratégicos y los valores que una compañía mantiene durante tantísimos años apenas se tienen que variar.

¿Cómo les afecta la guerra de Ucrania y el conflicto en Palestina?

En líneas generales, no nos han afectado. Vamos a tener este año una facturación récord en la compañía, con unos 300 millones de euros. Además, estaremos en torno a 700 viviendas entregadas, y el plan estratégico 2020-2023 lo hemos cerrado con 800 millones facturados y 2.300 viviendas entregadas, el 90% de satisfacción de nuestros clientes y un cuarto hotel que vamos a inaugurar en el próximo trimestre en el Caribe mexicano, bajo la marca The Fives Hotels & Residences. Sí es verdad que hemos cambiado el mix de compradores: hemos bajado en clientes nacionales, porque las circunstancias macroeconómicas les están afectando más, pero lo hemos suplido con el cliente internacional.

La inflación y los tipos afectan a toda Europa. ¿Por qué se ha comportado mejor el cliente internacional?

Tiene mayor poder adquisitivo y hay 500 millones de europeos que están a dos o tres horas de avión versus los 47 millones de personas que hay en España. Cuando un país flojea, aparece otro con fuerza. Ahora mismo los rusos, los ucranianos y otros ciudadanos de países del Este no están comprando tanto por temas económicos como por temas emocionales, por salir de un espacio conflictivo. 

Hablaba de una facturación de récord este año. Ahora bien, ¿qué puede pasar al próximo?

Las previsiones están en la misma línea. El año que viene quizá sea más de transición, pero nuestro plan estratégico para 2024-2027 contempla crecimientos moderados y, dentro de una situación de alta incertidumbre, repetir las cifras de un año récord lo firmaría ya. 

¿Por qué TM no ha acabado de dar el salto en este tiempo al mercado de la primera vivienda?

Es difícil hoy hacer primera vivienda, si no tienes la materia prima imprescindible. Uno de los factores fundamentales para ejercer esta actividad es tener una buena materia prima, que es el suelo, y últimamente hay muy poco y caro. El factor rentabilidad ha sido limitante para nosotros y, además, seguimos poniendo todos nuestros esfuerzos en lo que nos va muy bien, que es en la vivienda turística, lo cual no quiere decir que no hayamos hecho o no podamos hacer algo en un futuro en primera vivienda. Estamos haciendo primera vivienda en Murcia, pero de manera residual. También tenemos que ver las medidas legislativas que se adoptan para favorecer que el promotor pueda hacer primera vivienda con una rentabilidad razonable.

¿Por dónde tendrían que ir las administraciones para que esa primera vivienda sea rentable?

En primer lugar, por fijar el precio de venta en lo que las asociaciones de promotores convengan, unos precios razonables, pero entiendo que la Administración no lo va a poder controlar ni va a poder prometer nada. Por tanto, desgraciadamente, como estamos diciendo ya tantísimo tiempo, los empresarios van a repercutir en los precios estas subidas de costes. En segundo lugar, debería facilitar la entrada de suelo al mercado. Si no entra suelo al mercado y el poco que hay es carísimo, eso se va a trasladar al precio final. Después, deben ayudar a los compradores. La gente joven y menos joven es muy difícil que tenga el 30% del precio de un piso para pagar la entrada. Demanda hay, pero no es solvente. Si la gente tiene capacidad para devolver las mensualidades a las entidades financieras y tenemos unos precios razonables, los empresarios están dispuestos a hacer primera vivienda.

¿Cómo le ha afectado a TM el incremento de los materiales?

Se ha repercutido parcialmente, y donde se puede, porque a veces no se puede. Tenemos proyectos en los que no se puede repercutir esa subida de entre el 20% y el 30% en los últimos dos años. En esos casos, hay que reinventarse y buscar nuevas fórmulas de reorganización interna y nuevos proveedores; generar una central de compras potente; fidelizar a los proveedores mucho más, que no sé si es un colectivo bien atendido por nuestro sector... Acabamos de tomar la medida de pagar a 60 días, que casi nadie lo hace.

En estos momentos están presentes en Andalucía, Murcia, Comunidad Valenciana y Baleares, y también en el Caribe mexicano. ¿Por dónde pasa a corto plazo la expansión?

En segunda vivienda, por el arco mediterráneo y alguna oportunidad de primera vivienda que pueda aparecer en alguna capital de provincia.

¿Cómo cuál?

Ahí estamos abiertos. Puede ser Madrid, aprovechando las sinergias, y que tenemos varios miles de clientes históricamente y oficina comercial. También tenemos cerrado entrar en Valencia, al lado del mar, en un proyecto que puede ser de primera y segunda vivienda.

¿Cómo afecta la subida de tipos a un grupo como TM, tanto por lo que respecta a la propia empresa como a los compradores?

Los tipos expulsan del mercado al comprador tipo medio porque sí que nota pasar de dinero que no valía nada a intereses al 4% ó al 5%, unido a la subida de precios, y ahí incluyo a los compradores españoles. En cuanto a nosotros, no veo que nos afecte, porque no estamos endeudados. Tenemos una solvencia financiera exquisita.

¿Qué cuota de mercado tienen las viviendas de alto ‘standing’?

El perfil es el de un comprador de una media de 50 años, aunque está bajando a perfiles de menos edad. Además, el 85% de los clientes pagan con recursos propios. Hay muchos empresarios o profesionales liberales de cualquier nacionalidad. Tenemos clientes de casi 40 nacionalidades, sin que ninguna lidere. El 18% de nuestros clientes son polacos, y el 11%, belgas, pero también hay de Letonia, Lituania, Estonia, Chequia... Y vienen porque España es el mejor destino del mundo para invertir y conjuga clima, gastronomía, cultura, historia, seguridad personal, seguridad sanitaria, infraestructuras, la segunda mejor alta velocidad del mundo, aunque todo acabe en Madrid... Y, además, tenemos unos precios razonables y atractivos para las europeos. Por tanto, va a ser muy difícil que alguien se pueda cargar esto.

Hay municipios en los que las licencias siguen demorándose hasta un año y medio. ¿Por qué?

Toda la ciudadanía se queja de la lentitud de la Administración, no solo los promotores. ¿Por qué? Porque, desgraciadamente, la Administración no es eficiente, pese a que se ha incorporado mucha tecnología. Me alegro mucho del plan que ha puesto en marcha el presidente de la Generalitat Valenciana, Carlos Mazón, de agilización administrativa, pero vamos a ver si llega, sea por convicción o por obligación, a los municipios. Al final, tiene que haber un plan de motivación al funcionariado y tiene que haber prioridades, que a veces no las hay. Hay expedientes, licencias o proyectos que aportan más valor añadido al territorio que otros, y habrá que priorizar, no todo al montón y por orden de llegada. El funcionario no está para priorizar, pero el político sí.

¿Hay diferencias entre autonomías?

Más entre municipios, en función de si hay funcionarios más o menos eficientes, o políticos con más o menos voluntad de agilizar y priorizar. 

¿Sigue pesando el lastre de lo que hicieron algunas promotoras durante la crisis inmobiliaria?

Eso está bastante superado, aunque quizás todavía haya determinadas formaciones políticas entre las que no somos bien vistos, pero no porque el promotor esté teniendo ahora comportamientos irregulares, que no es así. Si haces una fábrica de chocolate o de baterías, se ve mejor que si haces una promoción para dar una vivienda a nacionales o para atraer a extranjeros. No se valora la riqueza que aporta a nuestro país el turismo residencial, ni siquiera entre los políticos, y no estamos sobrados de turistas durante ocho o nueve meses al año. 

Muchas administraciones han comenzado a poner el foco en los alquileres turísticos. ¿Puede acabar penalizando eso a un segmento como al que se dedica TM?

Hay que regular los apartamentos turísticos, sí, pero cuidado con pasarnos con las exigencias a propietarios que tienen una vivienda y la alquilan por más o menos tiempo, o que pueden dejarla a familiares o amigos. Y hay que diferenciar entre esa posible regulación en los centros históricos y en las zonas de expansión residenciales de muchas ciudades turísticas, donde los alquileres turísticos deben ser absolutamente normales. Si las administraciones tienen que hacer seguimiento del cumplimiento de la normativa, que pongan más medios, pero lo primero que hay que hacer es registrar las viviendas, antes de desarrollar nuevas regulaciones. La gente quiere estar en la legalidad, pero le están llevando a la irregularidad, porque, al final, alquilan, y algunos municipios están perdiendo una oportunidad de oro de obtener más ingresos por impuestos, y están favoreciendo la economía sumergida por no tener registradas las viviendas.

¿Se podría llegar a medio plazo a una segunda burbuja inmobiliaria?

No. Las compañías están mucho más saneadas que antes de la crisis, las entidades financieras están haciendo todo con mucha más cabeza a la hora de conceder financiación, y no se están dando ni 100.000 licencias al año, por debajo de lo que sería la demanda natural solo para españoles.

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¿Es compatible el sector de la promoción con la responsabilidad social corporativa?

El plan estratégico 2020-2023 lo hemos cerrado con unos 200 proyectos sociales, que han beneficiado a unas 20.000 personas tanto en España como en México, Uganda e India. Por ejemplo, hemos puesto en marcha una escuela en India con la Fundación Vicente Ferrer, y también colaboramos con la oenegé Rafiki África, que opera en Uganda. Además, estamos en el proyecto Mediterráneo Responsable, para defender el Mediterráneo y su biodiversidad junto con Cruz Roja y la Asociación Hippocampus.