Carolina Roca (Asprima): "Es inviable producir vivienda protegida o asequible"

Carolina Roca (Zaragoza, 1973) cogió el testigo de Asprima (Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid) hace justo un año, en julio de 2022. El mandato de cuatro años se presenta como uno de los más importantes para el sector en los últimos años. La presidenta de la región, Isabel Díaz Ayuso, calificó los próximos como "la legislatura de la vivienda"; mientras, en el Ayuntamiento, preparan una ambiciosa modificación del Plan General de Ordenación Urbana, tras la reciente reforma de las normas urbanísticas. Todas estas modificaciones, su efectividad, depende en gran medida de la política de vivienda estatal que saldrá de las urnas el próximo 23-J.

PREGUNTA. Esta misma semana el Ayuntamiento de Madrid reformó las ordenanzas urbanísticas después de 20 años. ¿Qué importancia para el mercado inmobiliario de la capital esto?

RESPUESTA. Las normas urbanísticas recogen en temas cuestiones muy importantes y, en cuestiones técnicas, se adapta a las nuevas formas de edificación. Esta reforma es muy importante para los alojamientos conocidos como flex living (coliving, cohousing, serviced apartaments, etc), que se sustentan en vivir en una comunidad. Hasta ahora, estas zonas comunes consumían edificabilidad y obligaba a desarrollar estos proyectos en suelos terciarios no residenciales (más baratos). En la vivienda tradicional, incluye modificaciones en la construcción bajo rasante, pudiendo hacer más plazas de garaje con menos superficie construida, o en la optimización del planteamiento de los vestíbulos de independencia. Todo esto dota de una mayor calidad arquitectónica de los edificios, más orientada hacia la nueva sociedad. Solo ha trascendido que las terrazas no van a consumir edificabilidad, pero tiene otras muchas bondades. Luego hay un tema para mí muy importante, que es la regulación de las viviendas dotacionales, que proviene de la Ley Ómnibus (aprobada en la Comunidad). Permite construir vivienda tutelada con un objeto social y es bastante factible sobre suelos en desuso, lo que cierra el círculo para poner todo suelo vacante en el mercado.

P. En Madrid hay un nuevo equipo de gobierno sin coaliciones. ¿Qué reformas urbanísticas le piden desde Asprima?

R. En campaña prometieron bajar el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) del 4% al 3%, que es una rebaja muy importante para el impuesto que más grava a la producción. Desde los promotores siempre incidimos en lo altísima que es la fiscalidad sobre la producción de vivienda, sobre todo porque es un bien de primera necesidad. El segundo anuncio fue que quieren lanzarse a la redacción de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana, que consideramos muy necesario. Sin embargo, modificar un plan general en una sola legislatura es un hito, es muy complicado. Pedimos que, si se va a llevar a cabo, se centren todos los esfuerzos en escuchar al sector. Estas modificaciones afectan a toda la ciudad, a todas las actividades económicas y a todos los vecinos; pero se nos ha tenido en cuenta en la misma proporción que a todos los demás agentes. Hay que tener en cuenta que la ordenación urbana la marca el Ayuntamiento, pero se financia con inversión privada. No se marca una nueva forma de urbanismo y a partir de ahí acomete solo, se necesita de la inversión privada, que somos los promotores. Partimos de un Plan General del 1997 y la sociedad ha cambiado muchísimo. Desde luego, tiene que ser acorde a la situación actual y sobre todo ser flexible porque la situación actual seguro que es distinta a la que tendremos dentro de dos o tres años y no podemos estar modificando plan general continuamente. En este sentido, e implica a la Comunidad de Madrid también, les pido que nos dejen opinar porque Asprima está conformada por las empresas más importantes del sector, con los equipos más formados y con una gran profesionalidad. Si alguien sabe cómo viabilizar económicamente y lograr ese urbanismo, somos nosotros.

P. ¿Realmente es necesario un nuevo Plan General de Ordenación Urbana?

R. Desde Asprima pensamos que sí es necesario, sobre todo si desde la Comunidad de Madrid aprueban una nueva Ley del Suelo. Lo que no puede ser es que se apruebe una Ley del Suelo y, una vez más, suceda que solo 20 ayuntamientos de la región se adapten. Estamos siendo ambiciosos en las reivindicaciones. Estamos pidiendo un cambio de paradigma en el urbanismo y eso requiere un plan general adaptado a esto. Y ahí entrará esa flexibilización, ese posibilismo, esa seguridad jurídica en el desarrollo del suelo, tan necesaria para generar nuestra materia prima, que, al fin y al cabo, es la principal causa de la infraproducción de vivienda.

P. A nivel político, parece que todos los partidos se han puesto de acuerdo que el problema de la vivienda en España es un problema de oferta.

R. Partimos de la base de que el diagnóstico todo el mundo lo tenemos claro, que hay una falta de oferta. Sin embargo, todas las administraciones yerran en la magnitud del problema. Pedro Sánchez fue el que más producción de viviendas puso encima de la mesa, con sus 183.000. El resto de partidos fueron a contradecir ese anuncio. Nadie atacó lo realmente importante, que eso es una gota en el océano de lo que se necesita. Solo en el año 2022, ha habido un déficit de viviendas construidas, con datos del Instituto Nacional de Estadística y del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, de 120.000 nuevas casas. Además, cada año que pasa se reproduce la misma cifra y vamos acumulando el déficit de una forma progresiva. Entonces, el decir voy a poner 183.000 viviendas públicas en seis años está muy bien, bienvenidas sean si consigue hacerlas; pero eso no soluciona la falta de oferta de vivienda. Esto no se soluciona con poner no sé cuantas mil viviendas mediante colaboración público-privada en el mercado. No, eso no basta. Eso es necesario para solucionar el problema de las familias con rentas más bajas o en riesgo de exclusión social, que hay que darles una solución habitacional y tiene que ser mediante vivienda pública. El verdadero problema es que estamos infraproduciendo vivienda normal y corriente, especialmente precio asequible. La vivienda pública tendrá que atender a los que no pueden pagar más que 400 euros al mes. Pero el problema es más amplío. Gracias a Dios vivimos en un país donde la mayor parte de la masa social puede pagar 800 euros y que no encuentra donde meterse con ese dinero. Y, por contra, somos capaces de producir vivienda con altísima calidad arquitectónica, con altísima eficiencia energética y que la renta sea 800 euros al mes, que es lo que siempre hemos denominado la vivienda asequible. Ahí es donde hay que atacar: hay que atraer a la inversión privada a la producción de ese tipo de vivienda porque suelos existen.

P. Desde Asprima, exigen a las administraciones que aprueben un Pacto Nacional por la Vivienda. ¿Es factible o realista que esto se lleve a cabo?

R. Cuando hablamos de Pacto Nacional por la Vivienda, queremos que las tres administraciones, sin tener en cuenta el signo político, adopten medidas clave, dejando a un lado sus diferencias políticas. La medida clave número uno es la reforma de la Ley de Suelo, que desde la Comunidad de Madrid están preparándola y desde el Ayuntamiento quieren adaptarla. Sería estupendo y maravilloso que la ley estatal también entrase en una revisión o modificación para que no suponga un techo o trabas hacia los cambios normativos que se plantean en las administraciones locales y regionales.

P. Regresando a la accesibilidad, con el Euríbor al 4%, el 50% de los españoles no pueden comprar una vivienda de 170.000 euros. ¿Qué se puede hacer?

R. Los promotores hemos demostrado que sabemos construir vivienda protegida: entre los años 70 y los 2000, una de cada tres viviendas que hemos hecho es asequible, es decir, tenía un precio o alquiler limitado. Hemos construido 3,27 millones de viviendas y ahora necesitamos volver a hacerlo para solucionar el problema del acceso. Tal cual está planteado en este momento el precio máximo, es inviable producir vivienda protegida o asequible en determinadas regiones. En la Comunidad de Madrid no salen los números. Hay 12 comunidades autónomas que han adaptado sus precios. Sin ir más lejos, Cataluña lo ha subido un 26% e introdujo una indexación a IPC. En Madrid lo que pasa es que desde el 2008 no se adapta porque nadie quiere asumir el coste político. De hecho, en Asprima nos hemos juntado nueve promotores grandes, hemos desnudado nuestros números y hemos puesto sobre la mesa cuál es nuestro coste para enseñarlo en la Comunidad.

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P. Respecto a la vivienda protegida, uno de los puntos más importantes de la nueva Ley de Vivienda es la no desprotección de por vida ¿Está de acuerdo?

R. Yo no estoy en contra de la protección permanente. Todos hacemos un esfuerzo para sacar al mercado vivienda precio asequible y no puede ser que el comprador o el adjudicatario sea el que se lleva la plusvalía 20 años después. Sin embargo, esa protección permanente sí que es dañina para el negocio del alquiler. A lo mejor es conveniente fomentar la inversión en alquiler que, además de la rentabilidad por las rentas, haya una plusvalía al año 20. ¿Qué prefieres? ¿Construir 2.000 viviendas permanentemente protegidas destinadas al alquiler o construir 200.000 que se liberen? Hay un beneficio social, que es que una mayor producción de vivienda en alquiler asequible. En venta sí que no veo que el hecho de que la protección sea permanente sea contraproducente, sino más bien todo lo contrario, porque en el fondo el que se va a llevar la plusvalía no está aportando nada a la sociedad, todo lo contrario, se ha beneficiado.