Madrid vs Barcelona: ¿dónde están los barrios más rentables para alquilar?

Madrid y Barcelona son las dos ciudades más grandes de España y, por lo tanto, las que tienen el mercado inmobiliario más dinámico por su gran población atractivo económico. En ambas urbes el precio de la vivienda y el alquiler están entre los más altos del país, junto con San Sebastián y Baleares. La rentabilidad bruta media de comprar un inmueble y alquilarlo en la capital es del 5,37%, mientras en la Ciudad Condal alcanza el 6,42%, según datos recopilados por este periódico de la plataforma de datos inmobiliarios Fragua.

"Teniendo en cuenta solo la demanda que existe de vivienda, Barcelona combina mejor la demanda de alquiler tradicional, con la demanda corporativa y la turística, sin bajón de ocupación en agosto, como sí ocurre en Madrid, por ejemplo.  Sin embargo, en el contexto actual, creo que Madrid ofrece una propuesta excelente y más equilibrada para los inversores: más oferta para invertir, demanda muy elevada y seguridad jurídica. Adicionalmente, también se debe tener en cuenta que la capital ahora tiene un crecimiento demográfico más intenso, por lo que la demanda real de alquiler tradicional en Madrid es mayor que en Barcelona", comenta Alejandro Bermúdez, consejero delegado de la firma de consultoría Atlas Real Estate.

Tanto en Madrid, como en Barcelona, el mercado cambia dependiendo de cada distrito, incluso cada barrio: los más céntricos son más caros y ofrecen retornos más ajustados por aportar más seguridad, frente a los de las afueras, con rentabilidades más altas. "El mejor barrio depende del enfoque del inversor: si se busca tranquilidad, un inquilino estable, que no de problemas y que tenga una rotación baja, lo mejor son los barrios de elevado poder adquisitivo, con alquileres moderados por metro cuadrado, pero caros en total (viviendas grandes). En este caso, El Viso o Sarriá son los mejores barrios, si bien su rentabilidad es inferior y cuesta más ponerlo en carga", añade el directivo de Fragua y Atlas RE.

¿Cuáles son los barrios más y menos rentables en ambas ciudades?

Madrid, la mayor rentabilidad está en el sur

La rentabilidad bruta, entendida como el cálculo entre el precio medio de la vivienda y del alquiler, en Madrid se sitúa en el entorno del 5%. Sin embargo, hay algunos distritos que la superan con creces, como Villaverde (8,13%), Puente de Vallecas (7,56%) o Usera (7,32%). Los tres se ubican en la zona sur de la ciudad, junto con Latina (6,93%), Carabanchel (6,75%), San Blas–Canillejas (5,75%), Moratalaz (5,62%), Villa de Vallecas (5,58%) o Vicálvaro (5,26%).

Por el contrario, los distritos del centro ofrece retornos muy ajustados: Arganzuela (4,80%), Centro (4,77%), Retiro (4,55%), Chamartín (4,01%) y Salamanca (3,90%). El único que supera el 5% es Tetuán, con un retorno del 5,62%. Este distrito, aunque está dentro de la M-30, es uno de los que tiene el parque de viviendas más envejecido y su población tiene una renta media inferior a la del resto del centro de la capital.

Los distritos de las afueras, pero en la zona norte, tienen una población con un poder adquisitivo más alto y, por tanto, rentabilidades menores: en Fuencarral–El Pardo el retorno medio es del 5,03% y en Moncloa–Aravaca del 4,47%. Sobre estos barrios, el directivo de Atlas señala: "A mí me encanta la zona de Fuencarral, al norte de la M-30: viviendas económicas, que se revalorizará mucho en los próximos años con todos los megaproyectos de la zona. ¿Qué ocurre? Que la mayoría de las viviendas no tienen ascensor y no tienen planes de ponerlo hasta 2029. ¿Es posible invertir en un 4º sin ascensor pensando que en 10 años puede que se haya revalorizado?".

"Si eres un inversor activo y buscas la mayor rentabilidad, lo ideal es ir a tickets de inversión más pequeños: Fuencarral, Aluche o Puente de Vallecas pueden ser zonas excelentes, con rentabilidades superiores al 7%. Aquí el truco es buscar viviendas económicas, ya que el precio de compraventa siempre oscila más que el de alquiler. Cuando más bajes el precio de compra de un inmueble, al bajar menos el precio del alquiler, la rentabilidad será mayor. Para mí, la mejor combinación se encuentra hoy en día en barrios como Delicias o Imperial, que son zonas con combinaciones ideales de rentabilidad, seguridad y rotación moderada", apunta Alejandro Bermúdez.

Barcelona, altas rentabilidades

Barcelona ofrece buenas rentabilidades con respecto a otros productos financieros, como la renta fija o la bolsa. La ciudad tiene una peculiaridad geográfica, que el municipio no puede desarrollarse más porque limita con el mar al este y con la montaña al oeste. El distrito más rentable de la capital catalana es Nou Barris, donde se puede obtener hasta un 7,57%, seguido de Sant Andreu (6,54%), Sants–Montjuïc (6,64%), Horta–Guinardó (6,21%) y Sant Martí (6,04%).

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Los más céntricos, al contrario que en Madrid, sí ofrecen rentabilidades altas: Ciutat Vella (6,59%) o Eixample (5,87%). En el caso de Gràcia, el retorno medio es del 5,81%. Los que ofrecen retornos más ajustados son Sarrià–Sant Gervasi y Les Corts, del 4,53% y del 4,44%, respectivamente.

El consejero delegado de Atlas RE recomienda "comprar inmuebles que tengan recorrido al alza en precio en barrios con tendencias demográficas positivas". En los alrededores del municipio de Barcelona, L'Hospitalet es el que más cumple con este criterio. Combinando rentabilidad, seguridad y rotación moderada, "mi favorito es Vila de Gracia en la capital catalana", añade.