Sorpresa SAREB

Hacía días que en el mundillo inmobiliario se esperaba un anuncio espectacular del Presidente del Gobierno. Nadie sabía con precisión de que se trataba pues la información se manejaba con mucha precaución. Al final, y dos días después de la aprobación de la ley de vivienda para mantener la repercusión mediática, el pasado domingo se soltó la bomba: la movilización de 50.000 viviendas de la SAREB para promover la vivienda en alquiler asequible. Desde que se perdió todo el capital privado de la SAREB y pasó a ser una entidad pública se había especulado con la posibilidad de que los inmuebles que quedan en su cartera se movilizaran sin necesidad de seguir vendiéndolos, aunque hacía tiempo que no se decía nada, seguramente para crear las condiciones necesarias para una sorpresa realmente impactante. En principio la opción por aumentar la oferta de viviendas en alquiler asequible es una decisión en la buena dirección. Es la falta de oferta la que está causando las tensiones que se observan en los precios del alquiler y no el supuesto poder de mercado de los propietarios de viviendas en alquiler que muy difícil de sostener cuando hay casi dos millones de declarantes de rentas del capital inmobiliario en el IRPF. Otra ventaja de esta opción es que la movilización de estas viviendas puede ser relativamente rápida puesto que no requiere construcción.

En todo caso vale la pena preguntarse por el impacto que tendrá está medida puesto que será más limitado que la grandilocuencia de la cifra agregada. En primer lugar, se pondrán 21.000 vivienda a disposición de las CCAA y los municipios. Pero SAREB ha estado vendiendo desde 2013 fundamentalmente las viviendas de las zonas donde había más demanda y estaban mejor localizadas. Esto quiere decir que el número de viviendas en áreas tensionadas será limitado. Por ejemplo, según la página web de SAREB en la ciudad de Barcelona hay 767 unidades. En Valencia 279. En Palma 99 y en Ibiza tan solo una. En Catalunya solo el 54% de las viviendas de SAREB (7.365) se encuentran en las ciudades que fueron declaradas tensionadas por el decreto de limitación del precio de los alquileres. En segundo lugar, unas 15.000 viviendas se construirán en suelos de SAREB pero aquí la situación es incluso más desproporcionada: solo el 28% de los solares y el 36% de las obras en curso están en ciudades con mercados tensionados. En tercer lugar, las 14.000 unidades restantes ya están habitadas por los que no suponen un incremento neto de beneficiarios. Finalmente, cualquiera que haya participado en el traspaso de estos inmuebles desde las instituciones financieras a SAREB sabe que, dentro de los municipios, estas viviendas suelen estar mal localizadas respecto al resto de inmuebles del municipio (en Barcelona está proporción llega al 80%) y tienen deficiencias de calidad significativas. Esto quiere decir que, en muchos casos, hará falta rehabilitar o renovar este parque.

Dicho lo anterior sea muy bienvenido este impulso al parque de vivienda en alquiler asequible. De hecho, puestos a aumentar la oferta de vivienda en alquiler asequible también se podría recuperar la enmienda de ERC para que los grandes tenedores cedieran, mediante una o varias convocatorias públicas y por un plazo mínimo de 25 años, unas 20.000 viviendas para su subarriendo como viviendas asequibles con un precio un 20% inferior al resultante del índice de referencia del precio del alquiler de viviendas. Aunque la cesión sería al Estado, se permitiría el subarriendo a CCAA y ayuntamientos, que determinarían los requisitos y las condiciones del arrendamiento. En este caso la movilización de viviendas también sería rápida y las localizaciones seguramente más concentradas en zonas tensionadas, lo que amplificaría sustancialmente el efecto de las viviendas de SAREB.

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Este mecanismo tiene una ventaja adicional. Estudios realizados en Francia, Reino Unido y Finlandia muestran que los propietarios capturan entre el 60 y el 80% de los subsidios al alquiler incorporándolos al precio de alquiler. En este caso no sucedería. Las CCAA y ayuntamientos decidirían el precio del alquiler, que podría ser una proporción de la renta del inquilino (pongamos el 20 o el 30%) o una cantidad fija inferior al 80% del precio de mercado. La diferencia sería un subsidio implícito que no afectaría al precio del alquiler.

Entre las viviendas de SAREB y las cesiones de los grandes tenedores se podría dar un impulso fundamental a la oferta de vivienda asequible en alquiler y romper la tendencia alcista del mercado del alquiler sin necesidad de recurrir a medidas poco efectivas como la limitación de las rentas del alquiler que producen justamente el efecto contrario al que pretenden estos dos mecanismos. No sería razonable que lo que se ganara con estos dos programas en términos de mayor oferta de vivienda en alquiler asequible se perdiera por seguir empeñados, sin una buena justificación, en la limitación del precio del alquiler.