El precio del dinero y la guerra frenan al sector inmobiliario

El sector inmobiliario iba como un tiro hasta que Rusia invadió Ucrania, la inflación se descontroló y los bancos centrales comenzaron a subir los tipos de interés. Las consultoras inmobiliarias, las tasadoras y los promotores son moderadamente optimistas sobre la evolución en 2023 pese al frenazo que sufre el mercado por la incertidumbre económica. Los profesionales prevén que siga la ralentización del sector durante el primer semestre, un ligero ajuste de precios y una reactivación si la guerra en Ucrania y la inflación dan un respiro en la segunda parte del año.

Los analistas financieros predicen que los tipos de interés llegarán al 4% en verano desde el 2,5% actual y que a partir de ese momento comenzarán a bajar. Además, consideran poco probable que el precio de los activos caiga con fuerza como en la última crisis y recuerdan que el coste medio de la vivienda en España todavía está un 18,7% por debajo del alcanzado durante la burbuja inmobiliaria de hace quince años.

Los expertos coinciden en que 2022 tenía todos los elementos para continuar con la euforia inmobiliaria de 2021. De hecho, en el conjunto del año la inversión marcó un récord con un crecimiento del 35% sobre el año 2021 y del 21% sobre el anterior pico del mercado alcanzado en 2019, según advierte la consultora BNP Real Estate.

El incremento se debe a los buenos números de la primera parte del año y a que 2022 ha estado marcado por la firma de importantes operaciones corporativas que han elevado la inversión hasta niveles superiores a los 17.000 millones. Destacan en el último trimestre el traspaso de los hoteles Villa Magna y Bless Hotel Madrid entre sociedades mexicanas o el vehículo de inversión creado por Mapfre y el fondo alemán Meag en el que se ha incluido un edificio de oficinas ubicado en la avenida General Perón, 40, de Madrid.

Pese a estas operaciones, en el tramo final del año la inversión inmobiliaria comenzó a desacelerarse. Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate, subraya: "Después de un año récord en la inversión inmobiliaria, hemos notado una ralentización durante el último trimestre. La situación macroeconómica, con una alta inflación y políticas de subidas de tipos, hacen que estemos en un momento de impás mientras que los inversores hacen sus análisis.

Seguramente veremos un ajuste de las valoraciones que será mayor en activos que no generan rentas como los suelos". Ortega añade que posiblemente "hasta el segundo semestre de 2023, cuando las correcciones (de precios) que se están produciendo tengan más visibilidad y las perspectivas económicas estén más claras, la actividad inversora no vuelva a unos niveles de gran actividad".

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España, coincide con el diagnóstico. "Las cifras que barajamos hasta ahora muestran que 2022 ha sido un buen año en cuanto a actividad inmobiliaria con casi 18.000 millones de euros de volumen de inversión".

"El año 2023 -continua Ramírez-Escudero- se anticipa como un año de volúmenes de inversión menores que los de 2022. El ajuste estará muy relacionado con el ritmo de adecuación de precios, reflejando el nuevo entorno macroeconómico. Además, consideramos que durante 2023 se profundizará en muchos de los ejes de transformación ya iniciados en los últimos años: digitalización, sostenibilidad y aumento de la flexibilidad en la forma de consumir espacios".

Potencial del país

El presidente nacional de CBRE subraya el gran potencial del sector español para los inversores. "El inmobiliario en España continúa siendo atractivo para los inversores que mantienen su apetito, al tiempo que la polarización entre el nuevo y el viejo sector inmobiliario continuará acentuándose". 

A su entender, también cobrará protagonismo y marcará la diferencia la capacidad de gestión de activos, y se augura una aceleración en el ritmo de cambio y de obsolescencia de los edificios. Por sectores, "veremos cómo sigue expandiéndose el abanico de productos: data center (centros de datos), senior living (residencias e inmuebles para mayores), life science (sector de ciencias de la salud y farmacéutico en busca de oficinas y centros sanitarios), agribusiness (activos agroindustriales como fincas de olivos), flex office (oficinas flexibles), last mile (distribución de última milla), educación, deporte y muchos más", apunta Ramírez-Escudero.

Solvia, la antigua firma de servicios inmobiliarios de Banco Sabadell que ahora pertenece a la empresa sueca Intrum, precisa que 2022 cerró con cerca de 640.000 transacciones de viviendas, una cifra que supera en algo más del 13% a la de 2021 (564.569). La firma (que tiene una cartera de más de 150.000 activos en gestión) advierte que de cara a 2023 la tendencia de compra de pisos va a cambiar y estima que se van a vender 580.000 viviendas (un 20% menos que en 2022). "Unos niveles, no obstante, que seguirán siendo superiores a las cifras previas a la pandemia", añaden desde Solvia.

Para Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Solvia, las cifras de 2022 reflejan que muchos compradores anticiparon su decisión de adquirir una vivienda para evitar nuevas subidas en los tipos de interés. "Aunque esperamos un cambio de tendencia en 2023, la actividad inmobiliaria seguirá siendo un importante motor para la economía con niveles superiores o similares a los alcanzados antes de la pandemia", subraya Ferrer-Bonsoms.

A pesar de la actual incertidumbre económica, los promotores se muestran optimistas ante el cambio de ciclo al constatar que no va a tener nada que ver con el de hace 15 años tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), asegura: "La realidad del sector inmobiliario nos hace mantenernos positivos a pesar del contexto de incertidumbre con el que finalizamos el año debido a la subida de tipos del Banco Central Europeo y la inflación alcista". 

Los promotores insisten en la necesidad de que las grandes ciudades liberen bolsas de suelo y los ayuntamientos agilicen la tramitación de las licencias de obras. "El año 2023 continúa con importantes desafíos para la industria como la generación de suelo finalista que dé respuesta a la demanda existente, facilitar el acceso a la vivienda de los más vulnerables, la desburocratización de la tramitación de licencias para recortar plazos y costes financieros o una mayor seguridad jurídica. Para el próximo ejercicio, las promotoras ya tienen comercializado entre el 93% y el 95% de las viviendas y casi el 40% de 2024. Es fundamental que sigamos impulsando los desarrollos urbanísticos para contener el precio del suelo y aumentar los niveles de producción de vivienda", destaca Juan Antonio Gómez Pintado.

Tipos de interés

El principal nubarrón para el sector es la subida de los tipos de interés. La Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) prevé que el euríbor de junio de 2023 ya alcance la cota del 4%, lo que supone una subida por cada 100.000 euros de hipoteca con diferencial en el 1% de algo más de 2.000 euros. Este sobrecoste anual se sumará al de 2.769 euros alcanzado con la subida de tipos de 2022.

Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) defiende que los tipos de interés pueden estar a punto de tocar techo. ·"Lo hemos visto en el mercado americano, que suele ir con seis meses de anticipación, y todo apunta que la inflación también comenzará a moderarse en la eurozona, y especialmente en España, a lo largo de 2023", señala José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Y añade: "No parece que los tipos puedan seguir subiendo porque se enfriaría la economía y habría riesgo de entrar en recesión".

El comparador de hipotecas Hipoo también vislumbra una relajación de los tipos de interés en la segunda mitad del año. El responsable de análisis hipotecario de la compañía, Rafael Moral, espera que 2023 será un año sin fuertes subidas del euríbor, al contrario que 2022. "Según nuestro criterio -afirma- y observando los diferentes análisis realizados por los expertos, creemos que el euríbor va a llegar a picos cercanos al 3,5% durante 2023".

Moral considera que es posible que a partir del tercer trimestre del año el euríbor se frene e incluso caiga hasta valores cercanos al 2,5%. Pese a todo, pide cautela respecto al valor del índice debido a la inestabilidad inflacionaria que vive la zona euro, por lo que habrá que atenerse al discurrir del mercado durante el avance al año.

Sin pisos de alquiler

Noticias relacionadas

Los cuatro grandes promotores de España acumulan 18.000 viviendas en construcción

El precio de la vivienda se dispara más de un 8% en 2022, su mayor subida desde la burbuja

El mercado del alquiler va a seguir tensionado en 2023 por el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Según alerta la plataforma inmobiliaria Idealista, el stock de vivienda en alquiler no ha dejado de disminuir desde el fin de la pandemia. En el último año la oferta se ha reducido un 25% en España con porcentajes superiores en los mercados más dinámicos como las grandes capitales.

Mientras la demanda de jóvenes y familias que carecen de capacidad de compra no deja de crecer, la oferta de inmuebles cae sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos. Los analistas de Idealista subrayan que la falta de esa reposición se debe fundamentalmente a la inseguridad que sienten los propietarios ante la dificultad de recuperar de forma rápida una vivienda en caso de impago.