El Ayuntamiento de Madrid salva ‘in extremis’ su plan de construir 2.000 pisos en alquiler asequible

Mariano Fuentes, Delegado de Agenda Urbana del Ayuntamiento de Madrid por Ciudadanos, saca adelante su programa de construcción de 2.000 viviendas destinadas al alquiler asequible. Tal y como adelantó EL PERIÓDICO DE ESPAÑA hace unas semanas, los grandes fondos de inversión inmobiliaria, como Ares o AXA, han declinado participar en la construcción de las viviendas y su posterior alquiler durante 45 años.

Sin embargo, el 'no' de los grandes vehículos internacionales no ha permitido que el concurso quede desierto. A bombo y platillo, el Consistorio madrileño defendía su plan asegurando que habían recibido 14 propuestas; pero esto no son 14 empresas interesadas, sino el número total de ofertas a los lotes. ¿Cuáles son las empresas que finalmente se han presentado? El listado definitivo se conocerá una vez se habrá el primer sobre, correspondiente a la documentación administrativa, y el segundo, con la propuesta económica.

La que ha hecho una mayor apuesta por este plan es la promotora Culmia, con una línea de desarrollo de vivienda asequible. La compañía propiedad del fondo norteamericano Oaktree ha pujado por los cinco lotes del concurso. A pesar del entusiasmo, la compañía estuvo cuadrando los números hasta última hora, entregando toda la documentación solo cinco minutos antes de que cerrase la oficina, según han comentado varias fuentes. En el mejor de los casos, la empresa liderada por Francisco Pérez podrá adjudicarse un máximo de dos lotes de suelos.

Uno de los puntos novedosos de este plan es la presencia de cooperativas. La gestora TAU, en alianza de ADU, han ofertado por el lote 4, con la financiación atada con un fondo a la espera de resultar ganadores. El vehículo que orquestarán será una cooperativa de consumo, diferente a la tradicional cooperativa de venta. Se trata de un modelo novedoso en España, pero ya instaurado en Europa, que es una buena noticia para el sector de la vivienda en alquiler asequible porque supone una innovación que podría atraer nuevos capitales. Este lote compuesto de seis suelos ofrece un retorno anual de salida del 7,17%, el más alto del proceso según el Consistorio.

Otro de los concursantes es Vía Ágora, que ha presentado una oferta por el lote número 3, según confirman fuentes de la empresa liderada por el histórico directivo y fundador de Vía Célere Juan Antonio Gómez-Pintado. De adjudicársela, obtendría una edificabilidad de 30.291 metros cuadrados y una rentabilidad anual del 6,77%, según los pliegos publicados por el Ayuntamiento de Madrid. Por último, la inmobiliaria cotizada Urbas ha enviado su propuesta, aunque no precisan si las viviendas serán explotadas por la propia Urbas o bien optarán por sacarlas al mercado. También, la constructora PECSA de la mano de la división inmobiliaria de Grupo Avintia habrían concursado.

Entre los que se han caído porque finalmente su comité de inversiones no ha autorizado la inversión está la aseguradora AXA. Esta compañía, muy activa en el inmobiliario español, tenía intención de acudir de la mano de una promotora, pero solo se contemplaban entrar en este plan si su duración hubiese sido superior a 50 o 55 años. Otra de las que lo analizó a conciencia fue Avalon Properties, uno de los mayores tenedores de viviendas de España, que ha desarrollado una cartera de 7.000 inmuebles, muchos de ellos de nueva construcción. Algunos corresponden a otro plan de colaboración público-privada con la Comunidad de Madrid, conocido como Plan Vive.

Problemas a futuro

La rentabilidad de los inversores en este proyecto vendrá de los alquileres que cobren, limitados por el Ayuntamiento de Madrid. Con este pago recurrente hay que amortizar la construcción y el mantenimiento, además de lograr un margen de beneficio. La realidad es que la mayoría de los adjudicatarios no mantendrán las viviendas en alquiler durante mucho tiempo, sino que intentarán revendérselas a un tercero que disfrute del alquiler. De esta forma, solo obtendrían un beneficio por ponerlas en marcha, fruto del diferencial de la venta restada la inversión acometida. Esto es lo que ya ha hecho la promotora Culmia, que es el encargado de desarrollar 1.700 pisos en suelos de la Comunidad de Madrid. La compañía negocia con la gestora DWS la venta de esta cartera.

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El problema actual en el mercado de la inversión inmobiliaria es la liquidez que tendrán estas carteras. Neinor Homes lleva desde abril buscando interesados en su porfolio de viviendas; al igual que Vía Célere, aunque esta última ya está ultimando su venta al norteamericano Gresytar. TPG ha retirado del mercado la antigua Socimi de Sareb, Tempore Properties, al no encontrar interesados en ella. También hay otras Socimis como Optimum III o Barcino Property, cuyos principales accionistas han comunicado al mercado la intención de desprenderse de sus activos. Este plan suponen cerca de 2.000 viviendas, de las cuales una buena parte de ellas saldrán al mercado.

La incertidumbre que rodea a los grandes fondos de inversión paraliza cualquier tipo de operación, salvo que sea a un precio muy inferior al de mercado. Los fundamentales apoyan a este sector porque España necesita vivienda en alquiler, pero se trata de un negocio de muy poca rentabilidad, que está viendo muy perjudicado el apetito inversor por el rápido aumento de los tipos de interés.