El negocio en auge de comprar casas de jubilados y cobrarles alquiler hasta que mueran

En España hay 9,4 millones de personas mayores de 65 años, de los cuales —según estima la Encuesta de Condiciones de Vida del INE— el 89% vive en una vivienda de su propiedad. Como la pensión no siempre les llega para sus gastos, el sector inmobiliario ha detectado una oportunidad: comprarles la casa y alquilársela hasta que se mueran o vayan a una residencia.

"Si los mayores tuvieran sus ahorros invertidos en Telefónica, podrían vender cuatro títulos e irse de vacaciones. Pero no pueden vender un trozo de su piso. Han invertido toda su vida en vivienda habitual y no disponen de ahorros ni de capacidad para generarlos", dice Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Inversa Prime, empresa especializada en este tipo de operaciones. "No deberíamos tener cabida. Deberíamos ser un instituto público. Pero como no hay iniciativas, se abren nichos de mercado".

Isidro atiende a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA en la oficinas de Ibervalles, una socimi (sociedad de inversión inmobiliaria) situada en un parque empresarial al norte de Madrid. Fue creada por su familia, fundadora y dueña de un importante negocio papelero que vendió por 1.647 millones de euros en 2015, para gestionar todos sus activos inmobiliarios. En 2020, Ibervalles se convirtió en la principal accionista de Almagro Capital, otra socimi que llevaba unos años comprando pisos a ancianos y cobrándoles alquiler. "Como todas las grandes ideas de este mundo, [los fundadores de Almagro] fueron a ver qué funcionaba fuera. No es una novedad, pero no existía en España", dice Isidro. Meses después, Almagro bautizó el producto como "vivienda inversa", nombró vicepresidente a Isidro y cambió su nombre a Inversa Prime.

Hasta ese momento, existía una fórmula parecida pero en la que los mayores no pagan alquiler: venden, más barato cuanto más jóvenes son, y se quedan en el piso gratis hasta que se mueren. Es la venta de la nuda propiedad, popularizada en España por el peculiar empresario inmobiliario Eduardo Molet, conocido por sus técnicas de marketing de guerrilla. Tan pronto organiza Molet una capea en la sierra con los mayores de su barrio como monta un concurso de talentos sénior —Los virtuosos de Eduardo—, los lleva de gira y los pone a cantar en la radio. "Con estas acciones saben que existo y que me dedico a la nuda propiedad", cuenta en su oficina de Chamberí, en Madrid. "A partir de ahí, se informan y me llaman".

La principal diferencia entre ambos es que los compradores de nuda propiedad son particulares y Molet ejerce de mero intermediario, mientras que en Inversa Prime todas las viviendas las adquiere la propia empresa. Y que, al no cobrar alquiler, con la nuda propiedad las casas se venden hasta por la mitad de su precio, mientras que la socimi calibra con cada vendedor: o se la compra cara y le pone un alquiler muy elevado o se la compra rebajada y le pone un alquiler más barato. "Llevamos 227 pisos comprados. No tenemos dos operaciones iguales", explica Isidro. "Estamos en Madrid, Barcelona, Asturias, País Vasco, Valencia, Málaga y Sevilla. Son todo activos 'prime', mucho más estables".

Grandes pisos en buenos barrios

Para entender mejor el tipo de compras de "vivienda inversa" que hacen, es posible acudir a un ejemplo real. Inversa Prime cotiza en el BME Growth —el mercado alternativo bursátil— porque la ley le obliga como socimi que es. Eso significa que sus cuentas deben estar auditadas y ser públicas. En ellas aparecen todos los pisos que compra. En el folleto de salida, además, el nivel de detalle es tan alto que se pueden ver no solo los pisos, sino el alquiler que pagan sus antiguos dueños y, lo más importante, su edad.

En 2018, la empresa compró un piso de 153 metros cuadrados en la calle de la Lechuga, a muy pocos metros de la Plaza Mayor de Madrid. Pagó 480.000 euros. La persona propietaria (en el folleto no aparece si era hombre o mujer) tenía 95 años. Firmó un alquiler de 427 euros al mes. La compañía le calculó, y aquí viene el quid de la cuestión, cinco años más de vida. Si esa persona llegaba a los 100 años, le pagaría a Inversa Prime un total de 25.620 euros en concepto de alquiler. A partir de ahí, podría quedarse gratis en el piso hasta fallecer. Si se moría antes (o decidía irse a una residencia o a vivir con un familiar), dejaba de pagar alquiler y la empresa podía vender el piso. El valor de mercado estimado para esta propiedad era entonces de 628.700 euros, un 23% más.

"No hace falta morirse: puedes querer ir a vivir con tu hijo o mudarte a la casa del pueblo. Somos flexibles. Puedes cortar el contrato cuando quieras", continúa Isidro, que afirma que casi la mitad de los pisos que les han entregado han sido de forma voluntaria, sin llegar a la muerte. El resto de pisos que aparecen en el documento de salida a Bolsa son del estilo: grandes y muy bien situados, en los distritos más ricos de Madrid, la única ciudad que trabajaban en ese momento. En casi todos los casos, la esperanza de vida de los dueños era inferior a diez años; solo en dos les daban más de quince.

Otro ejemplo: piso de 350 metros cuadrados en el distrito de Chamartín adquirido por 1,45 millones de euros a un dueño de 77 años que firma un contrato de siete años a razón de 6.548 euros al mes, con opción a quedarse allí sin pagar nada si vive más. En el momento de comprarlo, la empresa estimaba que su valor de mercado era de 1,78 millones de euros, así que pagó un 20% menos. "Lo que necesite el dueño. Uno puede pagar mil euros al mes y otro cincuenta. Si quiere pagar menos, le compramos el piso más barato", continúa el CEO. Si bien la empresa va a por los jubilados con pisos valiosos —a los que capta en foros sobre 'silver economy' (economía de mayores) e incluso a través de anuncios de venta de nuda propiedad—, reconoce que podría haber espacio en el mercado para empresas que hicieran lo mismo con pisos menos 'prime'.

Como en la nuda propiedad, una de las variables más importantes es la esperanza de vida del anciano que vende la casa. En sus anuncios en portales inmobiliarios, Eduardo Molet informa de la edad y permite a los potenciales compradores conocer al propietario al visitar la vivienda. Preguntado por si existe un incentivo a que esos propietarios se muestren más viejos de lo que son (así el comprador pensará que les queda poco para morirse y podrán pedir más dinero), Molet lo niega rotundamente y afirma que "la mayoría de la gente que compra un piso de nuda propiedad no quiere que muera el usufructuario, porque el precio de la vivienda va subiendo".

Asegura que tampoco pregunta ni informa sobre el estado de salud y que los compradores son, en su mayoría, inversores particulares de entre 45 y 50 años que pagan la operación con sus ahorros, porque los bancos no dan hipotecas para nudas propiedades.

En Inversa Prime hacen sus propios cálculos. Son importantes porque solo cobran alquiler al vendedor hasta ese momento: si vive más de lo estimado, no tendrá que pagar. "Partimos de la máxima de que la persona está sana. No preguntamos por su salud. Pero como las estadísticas oficiales están obsoletas, hemos desarrollado nuestras propias tablas con un accionista cuyo negocio está vinculado a una compañía de seguros y con la Universidad Carlos III", dicen. "Es un dato imprescindible y que forma parte de nuestro core business absoluto. Con un piso sería una lotería, pero cuando ya son más de 200 las estadísticas funcionan", añade. Y es que su verdadero negocio empieza cuando se mueren (o se van) los inquilinos. "Adecentamos los pisos y los colocamos en el mercado para vender".

Su plan de negocio contempla obtener una rentabilidad anual del 6% a través de los alquileres que cobra al inquilino. En paralelo, estima que el valor de sus activos se revalorice un 9%. En términos inmobiliarios, se trata de una operación de sale & leaseback, en el que el propietario vende el activo, pero se mantiene alquilado durante un periodo, en este caso de forma vitalicia. Este tipo de transacciones son habituales: fue la fórmula más utilizada por las cadenas hoteleras durante la pandemia para lograr una posición financiera más favorable. Es una operación de tipo core, las más seguras del mercado, porque el nuevo dueño se asegura cobrar una renta estable e indexada a inflación.

Un negocio en alza

No existe un dato oficial sobre cuántas compraventas de nuda propiedad se hacen cada año. Cuenta Molet que cuando empezó a ofrecerlas "ni los expertos sabían lo que era" y que desde que en 2018 organizó un salón para darlo a conocer el mercado no ha parado de crecer. Según sus estimaciones, este año se venderán 5.000 nudas propiedades, frente a las 3.000 del año pasado. "Las pensiones están bien, no voy a criticarlas, pero son insuficientes para muchas personas. La venta de la nuda propiedad es la solución para que los mayores mejoren su calidad de vida", dice Molet.

A esta cifra habría que sumar los 227 pisos comprados por Inversa Prime, que aspira a gestionar 250 millones de euros en inmuebles en 2023, y el resurgimiento de la hipoteca inversa, otro producto dirigido a jubilados con casa en propiedad. De las 45 hipotecas inversas que se firmaron en 2018 se pasó a 197 en 2021. Y solo en la primera mitad de 2022 se han firmado 182. En este caso hablamos de un préstamo, pero al revés: es el banco el que paga. Por ejemplo, con una vivienda tasada de 100.000 euros, una entidad le paga 500 euros al propietario al mes para completar su pensión. Cuando fallezca, serán los herederos los que devuelvan todas las cuotas más intereses.

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Un punto positivo de este producto es que el jubilado sigue siendo propietario del piso y se beneficia así de su revalorización. En los últimos meses, Banco Santander, de la mano de la aseguradora Mapfre, ha lanzado la primera hipoteca inversa que ofrecerá una entidad financiera en España. Aún están trabajando en el producto y captando interesados, pero uno de los requisitos será ser mayor de 65 años. Fuentes conocedoras del plan señalan que quieren que el producto sea lo más transparente posible y entendible no solo por el propietario, sino también por sus herederos, que serán los que tengan que pagarlo después.

En nuda propiedad y vivienda inversa, los herederos son los que se quedan sin piso a heredar, pero según los consultados a veces también son ellos los que vienen buscando el producto. "Vienen personas de 55 y 60 años que tienen la vida hecha, pero que no pueden ayudar a sus padres", anota Isidro. En los últimos meses, ya han surgido voces que alertan de que las pensiones de los nacidos durante el 'baby boom', que empezarán a jubilarse pronto, no serán suficientes y tendrán que recurrir a la venta de su vivienda para completarlas.