Los precios del alquiler en Europa y España no se detienen

El Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere correspondiente al cuarto trimestre de 2022 muestra una tendencia al alza ininterrumpida de los precios del alquiler en todos los tipos de propiedad (apartamentos, habitaciones privadas y estudios). El precio del alquiler registra un aumento medio del 14,3% interanual (13,1% para las habitaciones privadas, 18,3% para los estudios y 11,4% para los apartamentos), hecho que indica que el desequilibrio entre oferta y demanda ha vuelto a empeorar este último año, al mismo tiempo que la inflación en la Unión Europea (UE) ha alcanzado otro récord del 9,3%.

"El stock de vivienda en alquiler no le está siguiendo el ritmo a un mundo cada vez más marcado por la movilidad internacional", afirma Djordy Seelmann, director general de HousingAnywhere. "Los precios de los alquileres suben a un ritmo superior al de la inflación. Estudiantes y jóvenes profesionales están dejando a un lado sus sueños y aspiraciones, ya que no hay viviendas disponibles en las ciudades en las que desean estudiar. Aunque la situación pueda sonar pesimista, no tiene por qué serlo. Una vez que los gobiernos y municipios reconozcan su papel en relación a la accesibilidad y a la responsabilidad que tienen con la vivienda, estaremos un paso más cerca de permitir que estudiantes y todo tipo de ciudadanos vivan cómo y dónde quieran".

En cuanto a los incrementos trimestrales (con una media del 3%), las habitaciones privadas, con un aumento del 6%, superan con creces a los estudios (1%) y a los apartamentos (2%). Esto podría sugerir que el precio del alquiler de los apartamentos y estudios (de los pocos que están disponibles) se está acercando a su máximo y que este tipo de propiedades pueden estar fuera del alcance de los ciudadanos en términos de asequibilidad. Además de la falta general de disponibilidad de vivienda en alquiler, los ciudadanos pueden verse obligados a buscar habitaciones privadas como alternativa, hecho que podría explicar por qué los precios del alquiler de las habitaciones han aumentado relativamente más. 

Mirada retrospectiva a 2022

En el primer y segundo trimestre de 2022 se registraron aumentos intertrimestrales sin precedentes, elevando la media interanual a un porcentaje superior. Esta tendencia se inició en el tercer trimestre de 2021, al levantarse gradualmente las restricciones a la movilidad tras la pandemia. Además, la temporada alta, que históricamente no llega hasta el tercer trimestre del año, ya se observó con fuerza en el segundo trimestre de 2022, hecho que sugiere que la falta de disponibilidad empujó a la gente a reservar su vivienda antes de lo habitual.  

En el tercer y cuarto trimestre, el aumento intertrimestral se ralentizó relativamente. Esta tendencia sugiere que, de continuar, el ritmo de aumento podría empezar a disminuir a un nivel más moderado en 2023.

Teniendo en cuenta la actual inflación del 9,3%, no es de extrañar que muchos gobiernos europeos estén adoptando medidas restrictivas para mantener bajos los precios de los alquileres. España, con su medida anti-crisis aprobada a finales de año para prohibir la subida de los alquileres en las renovaciones de los contratos, es uno de ellos. Sin embargo, de cara al futuro, las restricciones relacionadas con los precios para tratar los síntomas (el aumento de los precios de los alquileres) pueden no ser la medida más sensata a largo plazo. Al fin y al cabo, puede incluso tener un impacto negativo sobre la causa subyacente, es decir, la falta estructural de oferta. 

El aumento interanual del precio de los alquileres supera con creces la tasa de inflación en 2022, indicando que el coste de la vida sigue siendo uno de los principales factores de estrés para los europeos. También sugiere que si no se actúa sobre la crisis de la vivienda, la incertidumbre económica nos acompañará en un futuro próximo. 

Análisis del mercado europeo y español del alquiler

Mientras Amsterdam registra los precios absolutos más altos del cuarto trimestre de 2022 en todos los tipos de propiedad, con una media de 900 euros para las habitaciones individuales, 1.950 euros para los estudios y la asombrosa cifra de 2.300 euros para los apartamentos, este es el resultado de un aumento constante de los alquileres durante años y años. Sin embargo, al analizar la evolución de los precios de los alquileres a lo largo del último año, Amsterdam ni siquiera figura entre las tres primeras ciudades europeas, lo que indica que los precios han subido tanto que están empezando a estabilizarse.

Lisboa, por su parte, lidera las subidas anuales para habitaciones individuales con un 33,3%, seguida de Berlin (28,4%) y Frankfurt (24%).

En cuanto a los alquileres de estudios, Roma ocupa el primer puesto, con un aumento interanual de nada menos que el 45,8%, seguida de Hamburgo (44,4%) y Reikiavik (40,4%).

Por otro lado, Múnich registró el mayor aumento interanual de los alquileres de apartamentos, con un 37,4%, mientras que los de Reikiavik aumentaron un 31,6% y los de Budapest, un 29,6%.

Aunque se trata de cifras desalentadoras, éstas son el resultado de la reactivación del mercado del alquiler, que vuelve a su situación previa a la pandemia retomando las tendencias donde se habían quedado. Por encima de todo, los datos evidencian una vez más la urgente necesidad de encontrar un mejor equilibrio entre oferta y demanda.

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La situación de España en relación al alquiler se encuentra en la media europea, siendo un claro ejemplo de que la subida continuada de los precios empieza a frenar, pero las ciudades todavía registran precios mucho mayores al mismo trimestre de 2021. Barcelona es todavía más representativa de esta situación, ya que los precios de los apartamentos y las habitaciones privadas han registrado un aumento trimestral del 0%, pero un aumento anual del 11% y el 15% respectivamente. En cuanto a los estudios, estos siguen al alza con un aumento trimestral del 11%, reforzando el aumento anual del 20% en Barcelona.

En Madrid se registran aumentos anuales del 10% para los apartamentos y las habitaciones privadas y del 21% para los estudios. El caso de Valencia, por último, es más singular, con un aumento anual del 22% para los apartamentos, del 6% para las habitaciones privadas y del 1% para los estudios.