¿Qué es una hipoteca mixta? Beneficios e inconvenientes de solicitarla

Con un escenario económico en el que cada vez cuesta más conseguir una hipoteca, cuando finalmente se firma, es normal preguntarse: ¿cuál es mejor opción, fija o variable? Pues hay una opción que combina las dos. Se trata de la hipoteca mixta. Concretamente, alterna el pago de una cuota a tipo de interés fijo durante los dos primeros años del préstamo, y el resto de años hasta su vencimiento aplica un tipo variable.

Durante los años en los que el préstamo hipotecario esté pactado a un tipo de interés fijo, la cuota a pagar será siempre la misma. Para el resto de tiempo se aplicará un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumando a un índice de referencia (el más habitual es el euribor), por lo que las cuotas subirán o bajarán conforme se actualice el tipo de interés. Por ejemplo, podría firmarse un préstamo hipotecario mixto a pagar en 30 años en el que durante los 10 primeros años se aplica un tipo fijo (la cuota a pagar no varía) y durante los 20 años restantes se aplica un tipo de interés variable en función del euríbor.

La hipoteca mixta tiene las mismas condiciones de contratación que las hipotecas fijas y variables en cuanto a la solvencia del prestatario y cuantía máxima de financiación (80% del valor de tasación de la vivienda). Por lo que respecta a los productos combinados, al igual que en otros tipos de hipotecas, el tipo de interés suele tener una bonificación si se contratan otros productos de la entidad (nómina, seguros de hogar y de vida, etc).

¿Hay comisiones?

Es cierto que algunas hipotecas mixtas pueden incluir comisiones. La comisión de apertura se devenga una sola vez y no tiene máximo legal, pero debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Esto es igual para todos los tipos de hipotecas. Sin embargo, hay entidades financieras que no cobran esta comisión. Durante la parte fija de la hipoteca mixta, los límites máximos de la comisión por reembolso anticipado (total o parcial) es del 2 % del capital amortizado anticipadamente durante los 10 primeros años y, si el periodo fijo es de más de 10 años, de un 1,5% a partir del undécimo año. En cualquier caso, esta compensación no puede exceder el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir la entidad.

Teniendo en cuenta que el periodo de tipo de interés fijo en este tipo de hipotecas suele estar entre 5 y 20 años, durante la parte variable de una hipoteca mixta no puede haber comisión por amortización anticipada parcial o total. Esto se debe a que las hipotecas variables solo pueden tener una comisión por amortización del 0,25 % los 3 primeros años o del 0,15 % los 5 primeros años. Y durante ese periodo la hipoteca mixta tiene un interés fijo y no variable. Para las hipotecas mixtas no existe comisión por subrogación de acreedor o novación. Este tipo de comisión solo se puede aplicar en el caso de pasar de una hipoteca variable a una fija durante los tres primeros años, que en el caso de las hipotecas mixtas son siempre a tipo fijo.

Ventajas e inconvenientes

La principal ventaja de una hipoteca mixta es que combina la tranquilidad con una cuota fija y un tipo de interés que suele ser más bajo que el de una hipoteca fija, con la flexibilidad de una hipoteca variable, pudiendo optar a un plazo de hasta 40 años, mientras que las fijas suelen ofrecer un plazo máximo de 25 o 30 años. De esta forma, se puede tener controlado el coste de la hipoteca al inicio, que es cuando mayor es el esfuerzo económico y, además, gracias a su mayor plazo, poder acceder a un mayor importe de financiación o disfrutar de una cuota menor.

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También hay que considerar que las hipotecas en España se calculan según el sistema de amortización francés o de cuota fija, que implica que se pagan más intereses los primeros años y menos al final. Esto hace que, a medida que pasan los años, los posibles cambios en el euríbor tengan menos impacto en la cuota a pagar. Es una gran alternativa cuando buscas un plazo de amortización largo, pero no quieres sorpresas durante los primeros años, pues la hipoteca mixta normalmente combina los plazos de la variable (hasta 30 o 40 años) con un precio fijo muy atractivo durante los primeros años. Esto te permite pagar siempre la misma cuota al principio y que sea significativamente inferior a la de una hipoteca fija.

Mayor flexibilidad

Otro aspecto importante a considerar es que, si la hipoteca mixta que contrates no tiene comisión por reembolso anticipado reembolso anticipado parcial o total, eso te permite una mayor flexibilidad. Por ejemplo, en cualquier momento puedes amortizar una parte del capital para reducir plazo o cuota, o hacer una amortización total si, por ejemplo, vendes la casa o recibes una herencia. Es por ello que, si crees que vas a adelantar capital a lo largo de la hipoteca, una hipoteca mixta que no te cobre comisiones por hacerlo es especialmente interesante.