Los grandes fondos institucionales tendrán que vender activos para rebajar su exposición al sector inmobiliario

El sector inmobiliario se enfrenta a nuevos retos. Uno de los más relevantes, la sobreponderación de los grandes fondos de inversión a este mercado. “En los últimos 6 o 7 años, la exposición al inmobiliario desde los grandes vehículos ha cambiado radicalmente. Antes estaban entre el 2% y el 4% de sus carteras y ha cambiado hasta llegar al 8%-12% de exposición al inmobiliario global”, resumió Hermann F. Montenegro, consejero delegado del brazo inversor de la aseguradora francesa AXA en España y Portugal, durante el foro 9º IESE Real Estate.

En este punto, donde las asignaciones están completas, la situación se ha complicado. “Las caídas de valor en los mercados de renta fija y variable han producido que, los inversores que habían llegado a su 10%-12%, están por encima de esa asignación y le es difícil seguir invirtiendo en el mundo inmobiliario”, explicó Cristina García-Peri, socia de la gestora española Azora.

Estos inversores, según Hermann F. Montenegro, “van a tener que vender activos que tengan en cartera, con plusvalías latentes significativas”. El directivo de AXA ha explicado, que serán inmuebles “muy interesantes, de una calidad excepcional y algo ajustados en precios”.

Las refinanciaciones también darán que hablar durante 2023. Según datos aportados por la socia de Azora, hay en Europa 380.000 billones de deuda colateralizada que vence a lo largo de este ejercicio. "Aunque no todo el mundo va a tener problemas; todo esto va a llevar a que haya que tener un capital más flexible y más oportunista, que podrá hacerse con buenos activos a valoraciones más atractivas que las que hemos visto en los últimos años", añadió.

Invertir en tendencias

Otro de los puntos más resaltados por los expertos es la inversión en tendencias, como el alquiler. "La logística es uno de los activos que más está cayendo de valor; pero, sin embargo, sigue habiendo una necesidad de capacidad logística en toda Europa. Otra son las residencias de la tercera edad y el envejecimiento del baby-boom. Ahí sigue habiendo capital y retornos interesantes, incluso más que antes de la subida de tipos. En algún momento va a haber oportunidades porque los inversores que van a tener que vender", pronostica Cristina García-Peri.

El consejero delegado de AXA IM observa que hay una tendencia notable hacia la diversificación: "Una cartera tradicional eran fundamentalmente oficinas, viviendas, activos comerciales y un mínimo de logístico. Ahora, logístico pasa a ser un elemento natural de tener en cartera y empiezan a nacer productos alternativos como residencias de estudiantes, de ancianos, activos sociosanitarios o centros de datos". También ha destacado que cada vez hay más apetito inversor en infraestructura para conformar una cartera a largo plazo.

Caídas de valor

En la ponencia, en la que también participó Ismael Clemente, consejero delegado de la inmobiliaria del Ibex-35 Merlin Properties, habló de caídas en el valor de los activos: "Se va a producir un ajuste de valoración y además grande, pero no es un problema. Creo que el ajuste de precios va a ser rápido porque hay un montón de gente a la que le interesa que la música siga sonando. En 18 o 24 meses tendremos los precios ajustados en España. ¿Cuánto? Es imposible saberlo".

Clemente considera que los ajustes serán como mínimo de un 1% en la rentabilidad exigida por el comprador. Esto significa que un activo que genera unas rentas anuales de 5 millones que, antes se compraban al 5% y valían 100 millones de euros, ahora al 6% valen 83 millones. "Los activos de mayor rentabilidad son los que van a sufrir menos; mientras los que están al 2,5% o al 3,5% van a sufrir muchísimo", añadió.

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"Ha habido tipologías de activos que llegaron a unas valoraciones que nosotros no veíamos un riesgo retorno atractivo. Todos vamos a sufrir la caída del valor, aunque vamos a entrar en un entorno de mercado más saludable, donde la rentabilidad de todas las estrategias va a ser más alegre. Además, se va a diferenciar mucho el inversor que solo compra un activo y se beneficia de la bajada de los tipos de interés de inversores frente a los que entendemos del sector y que aportamos valor", analizó la socia de Azora.

La inversión inmobiliaria, en este nuevo ciclo, pasará a competir con otros productos como los bonos; además de que contará con nuevos protagonistas y la desaparición (al menos temporal) de otros. Los fondos de private equity, con endeudamiento alto, dejarán paso a inversores con mucho capital. "Compradores que dependen de la deuda lo van a tener mucho más difícil, pero para activos buenos y estabilizados va a seguir habiendo financiación", concluyó Cristina García-Peri.