Negociaciones suspendidas entre Neinor y el fondo de pensiones de Canadá para venderle 1.000 pisos

El 27 de abril de 2022 se confirmaba la noticia. La promotora de viviendas española Neinor Homes ponía en el mercado su cartera de viviendas en alquiler. Meses antes había anunciado su incursión en el segmento inmobiliario del build to rent, el anglicismo de construir pisos cuyo fin será el alquiler, no la venta a particulares. Mientras algunos de sus competidores, como Aedas Homes o Metrovacesa, optaban por llegar a acuerdos puntuales con fondos; Neinor buscaba crear una gran cartera que desinvertir en lote, una estrategia secundada también por Vía Célere.

Después de entregar a la consultora Savills el mandato de estudiar "las distintas alternativas estratégicas disponibles que incluyen, entre otras, mantener ese negocio dentro del balance de la compañía, la entrada de socios en el capital, venta parcial por carteras, o cualquier otra estrategia de rotación de activos", la operación siguió su rumbo hasta octubre. En ese punto, El Economista publicó que Neinor había comenzado a negociar con el fondo de pensiones canadiense CPPIB la venta de 1.000 viviendas, una información completada por Cinco Días, que precisó que la operación podría superar los 400 millones de euros.

Tres meses después, la euforia se habría acabado. Fuentes del sector inmobiliario aseguran a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA que las negaciones se habría roto de forma definitiva y la venta estaría descartada. Otras precisan que las conversaciones no se habrían llegado a romper del todo, sino que estarían en punto muerto. En ambas tesituras, no habría un principio de acuerdo, ni la esperanza de que lo hubiese, al menos durante los primeros compases de 2023.

El motivo principal del cambio de rumbo en la transacción ha sido el entorno macroeconómico actual, con el alza en los tipos de interés y el coste de la financiación. En este tipo de operaciones de residencial en alquiler, las rentabilidades para el inversor son muy ajustadas. Esto quiere decir que, con la deuda a tipos cercanos al 4% o 5%, hace muy difícil cuadrar las cuentas para que los números apoyen la adquisición.

Acuerdo con KGAL

Al margen de esta negociación, la compañía liderada por Borja García-Egotxeaga no habría cesado en su empeño de poner en valor su cartera de viviendas en alquiler, como ya hizo en diciembre. La cotizada cerró la venta de 146 viviendas al fondo alemán KGAL Investments por 40 millones de euros. La transacción se cerró a una rentabilidad del 3,75%, ya que las viviendas reportan unos ingresos anuales de 1,5 millones y están ocupadas al 97%.

En su última presentación de resultados, correspondiente al tercer trimestre, valoró todos sus pisos en arrendamiento en 900 millones de euros. Este importe es superior a la capitalización actual de la promotora en bolsa, la cual era de 739 millones a cierre de la pasada semana. La compañía cuenta con una cartera de 3.861 unidades, entre las que están construidas y las que tienen sus obras en marcha, que le permitirán lograr unos ingresos de 42 millones al año, a través de su arrendamiento.

Estrategia de residencial en alquiler

La estrategia de Neinor, ante el bajo apetito de los fondos por comprar grandes carteras, será vender promociones de una en una o lotes más pequeños, para lo que ya están en conversaciones con otros inversores. Esta fórmula es la que han seguido algunos de sus competidores, como Aedas Homes o Metrovacesa.

Por contra, la única gran promotora no cotizada, Vía Célere, mantiene su apuesta por traspasar un porfolio de 2.500 pisos de una vez, en su caso al fondo estadounidense Greystar. La empresa propiedad del estadounidense Värde Partners busca un acuerdo que consistirá en una alianza de largo plazo, según publicaron El Economista y Cinco Días. Vía Célere se guardaría una participación en la sociedad común, siempre con una fecha de salida, aunque pudiendo aportar nuevos edificios.

Resultados Neinor Homes 2022

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La promotora ha realizado un anticipo de sus resultados empresariales de 2022, que serán presentados auditados el próximo 22 de febrero. En el comunicado enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores confirmó que, durante el pasado ejercicio, había entregado 2.743 viviendas, que le habrían reportado unos ingresos de 750 millones de euros. Los analistas estiman que logrará un beneficio de 95 millones. Además, durante los últimos tres meses del año, cerró la preventa de 582 pisos.

Hasta el tercer trimestre, Neinor contaba con 2.518 viviendas reservadas, que le aportarán unos ingresos de 679 millones. Durante el primer semestre del año, tradicionalmente el más modesto en cifras, la promotora participada por los fondos Orion y Stoneshield cerró con ingresos totales de 389 millones de euros, después de entregar 1.187 viviendas.