Neinor valora su cartera de pisos en alquiler en 900 millones y mantiene su intención de venderla

La promotora española Neinor Homes empuja la venta de una macrocartera de viviendas en alquiler. Según anunció en sus últimos resultados empresariales, valora todos sus pisos en arrendamiento en 900 millones de euros. Esto quiere decir que cada uno de los hogares los tasa en 260.000 euros, una valoración modesta al tratarse de inmuebles de reciente construcción.

La intención de la compañía es desprenderse de este porfolio residencial. ¿Por qué? El centro del negocio de Neinor es comprar suelo, construir y vender para poder lograr un margen. Sin embargo, la rentabilidad que se puede obtener del alquiler es mucho menor que el que se logra con la venta. Por esto, en abril de este año, reconoció a la Comisión Nacional del Mercado de Valores su intención de buscarle una salida al menos a una parte de la cartera.

En octubre, Cinco Días informó que estaban en negociaciones con el fondo de pensiones de Canadá CPPIB para traspasar una parte por 400 millones de euros. Esto se ha puesto sobre relieve en sus últimos resultados, donde asegura que está “analizando diferentes estrategias para acelerar y cristalizar el valor para sus accionistas”. En definitiva, está buscando una venta.

Sin embargo, el mercado actual no está por la labor de llevar esto a buen puerto. La fuerte subida de los tipos de interés tiene un efecto directo sobre el valor de los activos inmobiliarios. Cuanto mayores son los tipos, mayor es la exigencia para el inversor y por ende menor el valor del activo. Además, a esto hay que sumar la parálisis inversora existente hasta que no se disipen las incertidumbres económicas.

Vale más la cartera que la empresa

Si Neinor Homes llega a un acuerdo con CPPIB o con otro fondo para vender su cartera de viviendas, se va a producir una situación paradójica. A día de hoy, la compañía cuenta con 79,98 millones de acciones, que a un precio de 8,25 euros cada una (a cierre del miércoles 7 de diciembre), valora la compañía en 659 millones de euros. Sin embargo, vender la cartera podría reportar unos ingresos de 900 millones de euros. Con este dinero podría llegar a darse la situación de que acabase repartiendo un dividendo más alto que la propia capitalización.

Las probabilidades de que esto ocurra, según un experto en la materia, es muy baja. “Lo más seguro es que Neinor repartiría un dividendo alto, pero nunca todo lo que ingrese. Al final la compañía tiene que tener capital para seguir invirtiendo en su negocio, es decir, nuevos suelos”, apuntan.

Durante este año, la compañía ha repartido un dividendo de casi 50 millones de euros, equivalente a 0,6251 euros por cada una de las participaciones de la cotizada. Esto supone una rentabilidad para el accionista del 7,57% a través de esta vía. A pesar de este buen retorno, el comportamiento bursátil no ha sido bueno: desde principios de año llegó a caer cerca de un 30% y ahora mantiene un retroceso del 25%.

El mal desempeño en bolsa no es únicamente de Neinor, sino de todas las compañías del inmobiliario español: desde otras promotoras como Aedas Homes a patrimonialistas como Merlin Properties o Colonial.

La vivienda en alquiler responde

A pesar de que el negocio de alquilar pisos no es el centro de Neinor, la realidad es que ha funcionado bien. En la actualidad, suma 3.861 unidades entre las que están construidas y las que tienen sus obras en marcha, el 68% en Madrid y Barcelona. Una vez estén estabilizadas y cuenten con un recorrido de rentas estable, otorgarán 42 millones de euros al año en ingresos. Esto implica que, si las quiere vender por 900 millones, la rentabilidad bruta para el comprador se situaría entre el 4,5% y el 5%.

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Por el momento, del total, Neinor solo cuenta con 542 pisos operativos, ocupados el 96% de ellos; que, entre enero y septiembre de este año, le han permitido ingresar 3,3 millones de euros, a una renta media de 736 euros al mes por piso, con una tasa de esfuerzo medio (porcentaje de los ingresos familiares destinados al alquiler) del 28%. Restando los gastos de su mantenimiento, obtuvo un beneficio de esta actividad de 2,3 millones, es decir, un margen del 68%. En todo el año fiscal espera ingresar 4,9 millones.

La compañía espera finalizar la construcción de 400 pisos más en los próximos meses. Estos se ubicarán en Valencia, Estepona y San Sebastián de los Reyes (Madrid) y ha detectado ya 1.600 interesados, según sus últimos resultados. Con que uno de cada cuatro formalice su interés ya estarían al completo.