Germán Pérez Barrio (Uve): “El alza de los precios de las viviendas se moderará o desaparecerá”

La vivienda modera sus expectativas de crecimiento. Desde diciembre de 2019, últimos datos prepandemia, este mercado ha batido récords. Según datos de Idealista, con la media de los pisos que se han puesto en venta, los precios han crecido un 6,41%; según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en base a datos recopilados de tasadoras, lo ha realizado en 5,31%; mientras el Instituto Nacional de Estadística eleva esta cifra hasta el 12,85%.

Estos rápidos aumentos, según la tasadora Uve Valoraciones, están correlacionados con la inflación. “La inflación ya venía apuntando maneras, pero la Guerra entre Rusia y Ucrania fue el empujón definitivo. Las inyecciones de liquidez del Banco Central Europeo para compensar los efectos de la pandemia impulsaron la inflación. Si metes dinero en el sistema los precios suben”, señala Germán Pérez Barro, presidente de la compañía que ha elaborado el informe.

Los cuatro factores que influyen a la subida de los precios son el incremento de los salarios, la variación en el número de los ocupados, los tipos de interés de las hipotecas y las condiciones de acceso a los créditos. “No creemos que las condiciones de acceso a los créditos vayan a cambiar significativamente. Sobre lo que sí hay incertidumbre es cuánta inflación en los precios se acabará trasladando a los salarios, si se va a seguir creando empleo y qué va a pasar con los tipos de interés”, añade Pérez Barro. El máximo capital que las entidades financieras prestan para la adquisición de una vivienda se ha mantenido estable en el 80%, con un plazo medio de 25 años.

A pesar de las incertidumbres macroecómicas e inmobiliarias, el mercado no se encuentra en situación de burbuja, como sí estuvo entre 2003 y 2009. Respecto al ritmo normal del mercado, muy correlacionado con el producto interior bruto, actualmente está infravalorado, según el estudio realizado por la empresa tasadora.

Las hipótesis más probables de lo qué ocurrirá entre 2022 y 2023 están relacionadas con los cuatro puntos citados anteriormente. En las más negativas e improbables, con más subidas de tipos de interés y enfriamiento de la economía, el precio de la vivienda podría caer hasta un 10% este año y mantenerse plano el que viene. En el lado opuesto, el escenario muy positivo, con bajada de tasas y una gran creación de empleo, los precios de compra se dispararían un 10,57% este año y un 7,8% el que viene. Las estimaciones más probables no pronostican caídas por debajo del 3,45%, ni subidas por encima del 7,15% para este año. Para 2023, todas marcan sus registros en positivo entre el 1,59% y el 4,7%.

Entre las conclusiones del estudio destacan que “el alza de los precios de las viviendas se moderará o desaparecerá, aunque la inflación siga siendo relativamente alta, que la variación de precios será inferior al IPC; mientras la vivienda todavía ofrece refugio contra la inflación, pero ya no de forma absoluta, porque la inflación no se traslada automáticamente a los salarios”.

Aumento costes construcción

Los costes de construcción han sido otro de los puntos que más se han visto influenciados por el rápido aumento de los precios. Las materias primas, como el aluminio, fueron los primeros productos que empezaron a encarrilar un rally alcista en sus precios, antes incluso que la energía. “La subida de los costes de construcción son otras de las consecuencias de la inflación. A partir de la pandemia no han dejado de subir los costes respecto a lo que habían hecho en los últimos 10 años”, explica el presidente de Uve Valoraciones. A pesar del descalabro de este último año y medio, la situación parece estabilizarse, algo que deberá confirmarse en los próximos meses, como también confirman algunas de las grandes constructoras consultadas.

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De media, los costes de construir un bloque de pisos se han encarecido entorno a un 17,04%. A grandes rasgos, esto no afecta en exceso a la promoción de vivienda de lujo, donde los costes de edificación son bajos respecto al total del proyecto. Sin embargo, en vivienda de protección oficial o de precio limitado sí tiene una gran incidencia. ¿Por qué? Los costes de obra suponen cerca del 50% del precio final de venta. Si estas viviendas ya están vendidas, con un precio cerrado, va contra el margen del desarrollador del proyecto. En definitiva, a menos margen de beneficios menos apetito inversor. Según los modelos presentados por Uve, el margen promotor se ha reducido hasta en un 66% en este tipo de obra nueva protegida.

"El riesgo es mayor cuanto más bajo sea el precio de venta unitario de las viviendas y es enorme en el caso de las VPO y de las promociones con altos porcentajes de venta y pequeños porcentajes de construcción ejecutada.  No es descartable una bajada del número de viviendas iniciadas en los próximos meses como resultado de decisiones de aplazar el inicio de promociones hasta que se estabilicen razonablemente los costes de construcción", concluye el estudio.