Cómo regulan en Europa los precios de la vivienda
Varios países, entre ellos Alemania o Austria, apuestan por alquileres indefinidos, mientras Suiza abre la puerta a reclamar ante la Justicia por rentas abusivas
Para gran parte de la población española, pagar el alquiler supone un quebradero de cabeza. A partir de la crisis financiera, el problema del acceso a la vivienda, que en España era muy limitado, se generaliza. "Sale de la exclusiva pobreza a afectar a cada vez más hogares. Aparecen lugares donde las tensiones de los mercados en alquiler se magnifican, como son las grandes capitales", explica Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante. Según el adelanto del informe de Provivienda Prevención y atención de la exclusión residencial: factores explicativos, al que ha tenido acceso EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, el 47,5% en las personas que viven de alquiler en España destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda, sin contar los suministros. Por lo tanto, casi la mitad de los arrendatarios del país hace un sobreesfuerzo para poder tener un techo y es notablemente superior entre quienes alquilan que entre los que han adquirido la propiedad.
Las personas que viven solas menores de 65 años o con hijos dependientes a su cargo destacan como los hogares que, con diferencia, muestran más problemas para costear sus inmuebles. La vivienda ya no sólo empuja al umbral de la pobreza severa a las clases sociales más bajas, sino que para uno de cada tres hogares que se sitúan en los ingresos intermedios también supone un sobreesfuerzo hacerse cargo de su vivienda.
"Se ha hecho política inmobiliaria, pero no política de vivienda"
Ante esta realidad, surgen debates sobre la posibilidad de establecer topes más restrictivos a los precios del alquiler en zonas más caras, como ya trató de poner en marcha la Barcelona de Ada Colau, pero que quedó truncado por la justicia, o como se planteó durante la elaboración de la ley de vivienda, impulsada por el anterior Gobierno de coalición.
En España, a lo largo de su historia democrática, "se ha hecho política inmobiliaria, pero no política de vivienda", asegura el consultor Alejandro Inurrieta. "Hemos construido viviendas en el mercado libre. A pesar de que había algo de vivienda de protección oficial (VPO), hemos hecho política de expansión de mercado libre de construcción, a veces sin sentido. Por eso, vivimos una burbuja tan gorda. Pero no hemos hecho política que permita el acceso a los colectivos necesitados de vivienda", añade.
Hasta hace bien poco, unos meses atrás, nuestro país no tenía una norma dedicada exclusivamente a este ámbito. La ley de vivienda introdujo nuevos términos en el imaginario de los alquileres españoles, como las zonas tensionadas, los grandes tenedores o los inquilinos vulnerables, esos que destinan más del 30% de sus ingresos a disponer de una casa.
Esta ley de vivienda ha descartado el IPC como índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler y ha fijado un tope de subida extraordinario del 3% en la actualización de todas las rentas para 2024. Esta medida, en palabras del director adjunto del centro de política económica EsadeEcPol, Jorge Galindo, "puede y debe ser clasificada como una norma de control del alquiler". En Europa Central y del Norte, esos topes son comunes. Se ven en países como Francia, en Alemania (en concreto, en Berlín), en Suiza, en Países Bajos. Para auditar esos obstáculos a la especulación, han puesto en marcha medidas peculiares.
Para gran parte de la población española, pagar el alquiler supone un quebradero de cabeza. A partir de la crisis financiera, el problema del acceso a la vivienda, que en España era muy limitado, se generaliza. "Sale de la exclusiva pobreza a afectar a cada vez más hogares. Aparecen lugares donde las tensiones de los mercados en alquiler se magnifican, como son las grandes capitales", explica Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante. Según el adelanto del informe de Provivienda Prevención y atención de la exclusión residencial: factores explicativos, al que ha tenido acceso EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, el 47,5% en las personas que viven de alquiler en España destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda, sin contar los suministros. Por lo tanto, casi la mitad de los arrendatarios del país hace un sobreesfuerzo para poder tener un techo y es notablemente superior entre quienes alquilan que entre los que han adquirido la propiedad.
Las personas que viven solas menores de 65 años o con hijos dependientes a su cargo destacan como los hogares que, con diferencia, muestran más problemas para costear sus inmuebles. La vivienda ya no sólo empuja al umbral de la pobreza severa a las clases sociales más bajas, sino que para uno de cada tres hogares que se sitúan en los ingresos intermedios también supone un sobreesfuerzo hacerse cargo de su vivienda.
Ante esta realidad, surgen debates sobre la posibilidad de establecer topes más restrictivos a los precios del alquiler en zonas más caras, como ya trató de poner en marcha la Barcelona de Ada Colau, pero que quedó truncado por la justicia, o como se planteó durante la elaboración de la ley de vivienda, impulsada por el anterior Gobierno de coalición.
"Se ha hecho política inmobiliaria, pero no política de vivienda"
En España, a lo largo de su historia democrática, "se ha hecho política inmobiliaria, pero no política de vivienda", asegura el consultor Alejandro Inurrieta. "Hemos construido viviendas en el mercado libre. A pesar de que había algo de vivienda de protección oficial (VPO), hemos hecho política de expansión de mercado libre de construcción, a veces sin sentido. Por eso, vivimos una burbuja tan gorda. Pero no hemos hecho política que permita el acceso a los colectivos necesitados de vivienda", añade.
Hasta hace bien poco, unos meses atrás, nuestro país no tenía una norma dedicada exclusivamente a este ámbito. La ley de vivienda introdujo nuevos términos en el imaginario de los alquileres españoles, como las zonas tensionadas, los grandes tenedores o los inquilinos vulnerables, esos que destinan más del 30% de sus ingresos a disponer de una casa.
Esta ley de vivienda ha descartado el IPC como índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler y ha fijado un tope de subida extraordinario del 3% en la actualización de todas las rentas para 2024. Esta medida, en palabras del director adjunto del centro de política económica EsadeEcPol, Jorge Galindo, "puede y debe ser clasificada como una norma de control del alquiler". En Europa Central y del Norte, esos topes son comunes. Se ven en países como Francia, en Alemania (en concreto, en Berlín), en Suiza, en Países Bajos. Para auditar esos obstáculos a la especulación, han puesto en marcha medidas peculiares.
Contratos indefinidos de alquiler
En Alemania, Suiza, Suecia o Austria los contratos de alquiler son indefinidos, lo que ofrece estabilidad a largo plazo. Este tipo de contratos establecen ciertos incentivos para los propietarios y para los inquilinos. No se pueden firmar acuerdos temporales si no es por motivos muy concretos.
Grabar el suelo ocioso
Países como Reino Unido y Dinamarca, establecen un impuesto por el que gravan el suelo que no se está utilizando, "el suelo ocioso", apunta Alejandro Inurrieta, "de manera que los poderes públicos cuentan por ello con una recaudación muy alta que dedican exclusivamente a políticas de vivienda". En el caso español, y según los cálculos de este doctor en Ciencias Económicas, la recaudación si se aplicase este impuesto rondaría los 100.000 millones de euros.
Ayudas al alquiler
"Existen en todos los países", sostiene Elga Molina, experta en políticas de vivienda. Existen dos vías: la primera va destinada a los inquilinos en situaciones económicas más complicadas y, la segunda, a los propietarios, con el objetivo de incentivar el mercado. "Nuestra inversión en este tipo de ayudas está muy por debajo de países como Alemania, Suiza, Inglaterra o Países Bajos", agrega Molina, que incide en que "más que si son efectivas o no, tenemos que pensar en que son necesarias, porque al final existen colectivos en riesgo de exclusión social a los que hay que ayudar".
Más allá de estas normativas extendidas en gran parte de Europa, los expertos se encuentran con otras medidas particulares para cada país. Estos son los principales ejemplos que han analizado Elga Molina, asesora jurídica en vivienda en SMHAUSA que es el Servei Municipal de la Vivienda de Tarragona; Alejandro Inurrieta, doctor en Ciencias Económicas por la Universidad Complutense y consultor, que ha pasado por instituciones como el Ministerio de Economía y el Ayuntamiento de Madrid; Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante; y Jorge Galindo, doctor en Sociología por la Universidad de Ginebra con un doble máster en Políticas Públicas.
Aunque gran parte de los países europeos tienen alguna medida de control de precios, Francia, Suiza, Países Bajos, Alemania, Austria y Dinamarca plantean las siguientes políticas asociadas a los topes del alquiler y a la ampliación del parque de vivienda social.
Francia
En Francia existe un "sistema de control de rentas -similar, aunque diferente, al de Alemania- desde el año 2014", recuerda la asesora jurídica en vivienda en SMHAUSA que es el Servei Municipal de la Vivienda de Tarragona. Los tribunales lo anularon por falta de competencias del gobierno municipal y, en 2018, se hizo la corrección que pidió, por lo que actualmente su legislación se aplica no sólo a París, sino también a otras localidades.
Alejandro Inurrieta refleja que en Francia hay un conocimiento del precio en cada barrio, lo que significa que "una persona que alquila un piso tiene que mirar cuál es el precio y comparar su renta con los precios de las viviendas similares que hay en ese mismo barrio". En París, detalla Jorge Galindo, "el mecanismo que estuvo en vigor tenía en cuenta las características de la vivienda para establecer precios de referencia".
Se establecen unos baremos de renta, de acuerdo a unos índices, y los precios de las viviendas en alquiler no pueden estar por encima o por debajo de esos baremos. Por encima, es un 30% del precio que marca el índice y, por debajo, un 20%. Para evitar que la renta estuviese demasiado devaluada en relación con los precios del mercado, "la ley permite al propietario reclamar cuando su alquiler esté muy por debajo del que correspondería", explica Elga Molina.
Suiza
En Suiza, el Código de Obligaciones suizo, el homólogo de nuestro Código Civil, regula los supuestos en los que el inquilino puede reclamar judicialmente cuando considere que su renta es abusiva.
"Hay varios casos , por ejemplo, cuando un inquilino puede acreditar de acuerdo a las viviendas de las mismas características que las suyas que ese precio está fuera de mercado. O cuando el beneficio que obtiene el propietario también es abusivo. O cuando en relación con la renta que él venía cobrando, el aumento es desproporcionado. Esto se puede reclamar judicialmente", dice Molina.
El inquilino reclama al casero y notifica que se cumple alguno de estos supuestos, por lo que se debe reclamar la renta. Si el propietario no lo hace, el inquilino puede acudir a la vía judicial, aunque antes hay un proceso de conciliación obligatorio y gratuito para las partes. "En muchos casos, no se llega a juicio, pero si no hay acuerdo, el caso llega a los tribunales", subraya esta experta.
Alemania
Su sistema es el sistema por excelencia. "Hay que tener en cuenta que nosotros no estamos regulando, estamos intentando gestionar el sistema de precios mediante la congelación de los alquileres con relación a los últimos precios del contrato y a través de índices (el IPC)", apunta Elga Molina. Este aspecto se ha tomado del mercado alemán, que lleva regulado por índices desde la década de 1970, aunque fue voluntario hasta 2015. Su Rent Control, la política de control de alquileres de primera generación, también se implantó en España y se basaba en la congelación de los alquileres.
Todo se regula en el Código Civil alemán y el Tribunal Constitucional lo ha avalado. "El problema llega cuando Berlín, en 2020, pretende establecer un sistema de congelación de rentas en relación con el último contrato, y el Tribunal Constitucional dijo que Berlín no tenía competencias para tomar esa determinación, por lo que el caso de Alemania es muy diferente al caso de Francia", señala Elga Molina. "No dijo que el Mietendeckel (techo al alquiler) fuera inadecuado, sino que fijó que no tenía competencias, porque se tenía que regular a nivel estatal y se dejó de aplicar".
Países Bajos
Los sistemas de vivienda de Europa del Norte y Central se desarrollan fundamentalmente después de la II Guerra Mundial, debido a que los edificios habían quedado destruidos. "Era necesario resolver el problema de la vivienda rápidamente", dice Paloma Taltavull, por lo que plantean perspectivas en las que es el Estado el que gestiona esas viviendas sociales que se van a construir. En algunos países, cuando ven que no lo pueden administrar por el tamaño de la tarea, "generan sociedades sin ánimo de lucro asociadas, como en el Reino Unido y Holanda", las conocidas como building societies, "a las que cada vez les dan más libertad para vender y construir, siempre que sea sin ánimo de lucro y cumplan las políticas públicas de acceso a la vivienda", añade la catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante.
Pese a toda esa gestión pública, Paloma Taltavull indica que Países Bajos es una nación que, especialmente en las capitales, tiene escasez de espacio. "Han tenido un problema de accesibilidad a los hogares nuevos y esto es algo que no viene derivado de la crisis financiera, sino que es anterior". Desde el Gobierno han impulsado políticas de construcción sobre "el mar no muy profundo, hay muchas casas hechas sobre el agua", además de las "barcazas en las que es costumbre vivir". Asimismo, las autoridades "han incentivado a los mayores a que vendan sus viviendas y se vayan a vivir a España".
Foto de Nastya Dulhiier en Unsplash
Foto de Nastya Dulhiier en Unsplash
Otro de los puntos de Holanda que han resultado interesantes para la gestión de la vivienda en España es que en Países Bajos predomina la negociación colectiva a través de los sindicatos de inquilinos. "En nuestro país empieza a haber muy tímidamente, pero allí está regulado por ley: es obligatorio negociar los precios de alquiler entre la patronal de viviendas de alquiler y sindicatos representativos de inquilinos", indica Alejandro Inurrieta, que considera que es una manera de "mejorar la transparencia y el control de precios".
Dinamarca
En Europa hay países que tienen los precios iniciales regulados y otros que no. "Cada país lo regula de una manera y, en el caso de Dinamarca, tiene un sistema bastante complejo, en el que, dependiendo de las fechas de finalización del contrato, se aplica un sistema u otro", avanza Elga Molina.
Esta asesora jurídica en vivienda en SMHAUSA que es el Servei Municipal de la Vivienda de Tarragona destaca entre esos sistemas ya establecidos en Dinamarca el del beneficio razonable, que se llama de esta manera porque "al coste de la vivienda se le suma un beneficio razonable, que es un tanto por ciento que se publica mediante una ordenanza cada cierto tiempo y el coste de las obras de mejora que se hayan acometido en la vivienda". "Eso da como resultado un precio, según lo que establezca el Ministerio de Vivienda de este país, y que fija lo que el propietario puede cobrar al inquilino", apunta Elga Molina.
Debido a que Dinamarca tiene ese sistema de control independiente, se ha establecido "una especie de gerencia, conocida como Rent Control Board, que es un comité municipal que tiene la capacidad de dirimir las posiciones encontradas entre propietario e inquilino", agrega Paloma Taltavull. En este país la subida de precio durante dos años está limitada al 4%. "Si el propietario quiere subir más de lo que puede, el inquilino tiene la capacidad de quejarse al board de su ciudad contra el propietario y, si le dan la razón al inquilino, el casero tendrá que devolver las cantidades que haya cobrado de más", sentencia. Se trata de un procedimiento judicial similar al que se da en Suiza.
Austria
Austria cuenta con un mercado basado en la vivienda social, con más de un 50% en Viena y un 25% en el cómputo total del país. "No hace falta regular los precios, puesto que el propio sistema los limita", afirma Alejandro Inurrieta.
Paloma Taltavull discrepa con Alejandro Inurrieta en la afirmación de que en nuestro país apenas se ha hecho política de vivienda. "Hemos tenido una política de vivienda activa, pero distinta" a la que se ha visto en otros países. En nuestro sistema, dice, lo que se ha hecho ha sido construir vivienda pública para mejorar problemas de accesibilidad general, pero ahora "no tenemos parque público de vivienda porque lo hemos vendido". "Eso ha funcionado, porque no hemos tenido un problema sustancial de falta de accesibilidad salvo en periodos cortos de nuestra historia: en los años 60, a principios de los 80 y ya a partir de la crisis financiera, que es cuando nos ha venido todo", argumenta.
La catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante recuerda momentos en los que bloques de viviendas sociales en construcción no tenían salida y se tenían que convertir en VPO. Sin embargo, desde hace tiempo, "tenemos un problema de accesibilidad importante, pero no ha habido reacción". "Tenemos que construir vivienda social y vivienda pública, porque en un momento de fuerte crisis da al Estado la posibilidad de reducir los problemas de accesibilidad cuando se necesita", como ocurre en otros países europeos.
España tuvo una gran oportunidad de ampliar su parque de vivienda pública, pero la dejó pasar. "Cuando la crisis financiera estalló en el año 2008 y empezaron los impagos de hipotecas y los alzamientos de las viviendas, un porcentaje no pequeño de la población se quedó sin casa. En la primera fase de la crisis, se intervinieron los bancos y fueron estos los que además se quedaron con los créditos sin pagar. La solución, antes de que se produjesen los alzamientos, era clara: ya que el Estado ayuda a los bancos, que se lo cobre en viviendas para convertirlas en públicas. No lo hicieron y los bancos se quedaron con estos inmuebles en concepto de activos", lamenta.
En el momento presente, el obstáculo en la aplicación de la ley de vivienda española surge con las competencias regionales. "El Estado central puede poner el marco, pero la activación del mismo depende de las autoridades locales y autonómicas", dice Jorge Galindo, por lo que el alcance de la ley puede quedar limitado a sólo los ámbitos territoriales que acepten declarar una zona de mercado residencial tensionado. Alejandro Inurrieta explica que todo lo que tenga que ver con la ley de arrendamientos urbanos tiene competencia estatal, mientras que la regulación de las zonas tensionadas es autonómico. "Se puede llegar a un acuerdo para tener una competencia compartida, como ocurre con el SEPE", considera.
Inurrieta apunta, además del minúsculo parque de vivienda pública y la difícil aplicación de la ley, a una tercera traba que dificulta la elaboración de políticas públicas: la falta de datos estadísticos y de controles. "Tiene que haber inspectores que controlen si las rentas son abusivas o no, y en España no se puede denunciar en otro sitio que en el juzgado", adelanta, pera luego afirmar que "un elemento que es crucial para poder controlar el precio es algo que en España no hay: estadísticas sobre precios reales por barrios". "Necesitas un potente aparato estadístico y yo propongo que sea obligatorio depositar el contrato de alquiler en los ayuntamientos, si se trata de ciudades más grandes, o en las diputaciones, si son poblaciones más pequeñas. Así, habría una información estadística de cada barrio, mucho mejor que las que publican Idealista o Fotocasa, que son datos muy poco fiables", concluye.
El Periódico de España
Texto: Ana Ayuso
Formato: Nacho García
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