"El culpable del problema con la vivienda es la falta de oferta; los propietarios no fijan los precios"

"En nuestro país hay dos millones de personas que declaran rendimientos inmobiliarios. Y es imposible que dos millones de personas se pongan de acuerdo para fijar precios. El mercado de la vivienda en nuestro país es muy cercano a la competencia perfecta". José Javier García Montalvo, profesor de Economía e investigador del Barcelona Graduate School of Economics, asegura que los pequeños tenedores de viviendas no son los culpables de los altos precios de alquileres, sino "la falta de oferta".

García Montalvo pone el foco en los fallos cometidos "por los políticos" en décadas anteriores con la vivienda pública entregando a los ciudadanos cientos de miles de pisos con protección social que a los 10 o 15 años se podían vender en el mercado libre. "Es que ahora podríamos tener entre tres y cuatro millones de viviendas sociales", lamenta.

-¿Cree que establecer un tope en la subida del alquiler como plantea el Gobierno solucionaría el problema de la vivienda?

- Lo primero que hay que decir es que aunque la mayor parte de la polémica de la ley se centra en eso, el control de alquileres es algo marginal. Lo cierto es que las necesidades de estadísticas e indicadores para hacerlo efectivo lo hacen inviable. Además, el problema en España y en la mayor parte de sitios donde se ha establecido es que ha generado más efectos negativos que positivos. En las ciudades donde el alquiler está caro, en las grandes ciudades, no hay un problema de oligopolio. Tú controlas los precios cuando pocas empresas lo fijan. Por eso el diagnóstico está mal. No hay oligopolio en el alquiler, el problema es que falta oferta...Los propietarios no quieren que haya más oferta porque afecta a los precios de sus viviendas, no quieren que les construyan porque les hacen sombra, y los precios podrían caer.

- ¿Qué efectos negativos puede provocar la ley?

-Pues se podría reducir la inversión, por ejemplo, en el mantenimiento de las viviendas. El segundo problema es que si hay precios controlados se reduce la inversión en vivienda, y el tercero es que muchos propietarios decidirían poner en venta esas viviendas en el mercado, con lo que se reduce la oferta del alquiler. Además, puede llegar a generar más gentrificación de la que intenta evitar.

- ¿De quién creen que es la culpa de que, pese a la crisis, los alquileres anden desbocados? Hay estudios que sugieren que sería culpa de los pequeños propietarios, que tienen cerca de un 90-95% del parque de vivienda.

La realidad es que ese dato es correcto, el 90-95% de las viviendas está en manos de pequeños propietarios, pero la culpa no es suya. Estaríamos suponiendo que ellos pueden fijar los precios donde ellos quieran, pero no es así. Hay dos millones de personas que declaran rendimientos inmobiliarios. Es imposible que dos millones de personas se pongan de acuerdo para fijar precios. Cuando cada uno de ellos tiene una o dos viviendas, no tiene sentido pensar que el mercado está controlado. De hecho es un mercado que está muy cercano a la competencia perfecta; no hay un culpable que fija precios y todos tienen que pasar por el aro, porque si tú no alquilas hay otros al lado que también alquilan. El mercado fluctúa por la ley de la oferta y la demanda. El culpable es sin duda la falta de oferta y que el propietario de las viviendas que están construidas impida con su voto que se construya más vivienda.

- ¿Cree que la gente vota por eso?

Claro que vota por eso. La idea del not in my backyard. Es como cuando el propietario se opone que le pongan al lado de su casa una cárcel o un aeropuerto porque sabe que su vivienda pierde valor. Sabe que si le construyen al lado le va a partir a la mitad lo que gana con la casa. En EEUU está más que comprobado. En la ciudad de San Francisco son los votantes los que determinan que no se construya más, son todo restricciones. En Reino Unido, por ejemplo, se necesitan nueve informes para poder construir una vivienda. De género, educativo, arqueológico... La gente va votando a gobiernos que ponen más problemas para construir viviendas nuevas porque no quieren que baje el precio de las suyas. En EEUU esto es un hecho. La dinámica es más que evidente.

- ¿Se ha convertido el ser pequeño propietario y alquilar casas para algunas personas en su modo de vida? ¿Creen que debería haber algún tipo de limitación? Según el INE, de 2003 a 2021 ha aumentado el número de hogares que tiene algún tipo de renta del 5 al 14%.

-Si hay gente que está invirtiendo en la vivienda para alquilar es que está aumentando la oferta, aunque creo que el dato del 13% no es realista, la subida no creo que haya sido tan grande. Si hay personas, o jubilados que tenían ahorros y, como en los bancos no les dan nada por los depósitos deciden comprar una vivienda, esto no es malo. Como las inversiones financieras dese hace un tiempo ya no dan nada, esto se ha hecho muy frecuente, pero quiere decir que hay más oferta. Y a más oferta, porque hay más personas que ponen viviendas en el mercado, los precios están más controlados.

-Lo que sí se generan son más problemas para conseguir vivienda….

-De nuevo es un problema de oferta. Y no hay oferta porque a los promotores les cuesta mucho conseguir las licencias, hay muchos códigos de edificabilidad que se deben cumplir... cualquier desarrollo lleva años y años. El problema no es que una persona decida invertir para poner en alquiler. Si está en alquiler es porque alguien quiere alquilarla. Si no hay oferta ni para alquilar, tampoco habrá para comprar. Se están produciendo actualmente 80.000 viviendas al año cuando se necesitan 200.000. En los años de la burbuja se construían 700.000 o 800.000.

- ¿Considera que el propietario se verá desprotegido con este tope al alquiler que establece la ley?

-Las comunidades son las que lo tiene que aplicar, y tienen que decidir qué es ser “una zona tensionada”, y para eso tiene que haber un índice de cómo se calcula y los que hay son muy viejos. Además, hasta el año 2024 no se podrá aplicar. Esta es una parte muy residual que se pactó para tirar adelante y contar con el apoyo de Unidas Podemos, pero el PSOE no quiere el control de alquileres…La Ley tiene algunas definiciones muy mal redactadas, además. Juristas han analizado muchos conceptos que se tratan y están hechos de forma lamentable. Algunas ideas son buenas, como la vivienda asequible incentivada. Que en suelo público o cedido a 50 años se den ventajas de tipo fiscal si los precios de las viviendas son más bajos. Que tengan ventajas urbanísticas. Todo eso son medidas positivas.

- ¿Qué le parece la medida de Ayuso de dar ayudas a propietarios que reformen y pongan su vivienda en alquiler?

-Cualquier medida que favorezca la puesta en el mercado de alquiler de vivienda es positiva para el mercado, como las reducciones fiscales, que haya reducciones más altas si se alquila a jóvenes, por ejemplo. Todas las medidas que generen inseguridad jurídica, en cambio, son negativas porque reducen la oferta de vivienda.

- ¿Qué propone como solución para mejorar el acceso al alquiler para los jóvenes?

-Es muy complicado porque las políticas de la vivienda llevan muchos años aplicándose equivocadamente. Resolver este problema endémico, estructural, que no solo tiene España, sino grandes ciudades alemanas, francesas, de EEUU, no es una cosa fácil. Hay ejemplos de cosas bien hechas, sin embargo, como el parque de vivienda social de Viena, pero es que ha costado más de 100 años construirlo. Eso en España no ha sucedido. Hemos hecho loterías, dado viviendas con precios públicos a unos señores que las vendían cuando se descalificaban como públicas a los 10 y 15 años y les sacaban dos o tres veces su precio. Ahora el parque de vivienda social es solo del 1,5%, cuando hay sitios donde está en el 10 o el 15%... Este problema no se resolverá ni hoy ni mañana. Se tenía que haber resuelto cuando se dio las llaves de esas viviendas con dinero público, diciéndole a esas personas que esas viviendas eran para el parque de alquiler social, y que si querían acudir al mercado libre nos deberían devolver la vivienda. Si se hubiera hecho eso habría tres o cuatro millones de vivienda en el parque social de alquiler. Sin embargo se decidió hacer esto por motivos políticos, porque el votante estaba contento porque multiplicaba el valor de la casa por tres. Así se ha malgastado dinero público durante 40 años y ahora son prisas. Esto es lo que hay en España. Como no hay una política de vivienda consistente, como no la hay tampoco en sanidad, por poner un ejemplo, tampoco va a haber esperanza. Por otra parte, el problema de los jóvenes con la vivienda no es de hoy. Es de hace 10, de hace 20, de hace 30, de hace 40 años. Esto por desgracia ha sido siempre así.

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- ¿Y qué podría ayudar a paliar la situación entonces, según usted?

-Hay que hacer que haya más oferta. Y eso no significa necesariamente construir nuevas viviendas, sino llegar a los grandes tenedores y ofrecerles ponerlas en alquiler. Construir lleva mucho tiempo. Lo ideal sería ser capaces de llegar a acuerdos para que ese parque con viviendas muy malgastadas salieran al mercado, eso si los ayuntamientos no pusieran pegas para las reformas o demoliciones. El Ayuntamiento de Barcelona, por ejemplo, compra muchos edificios para rehabilitar pero su propia normativa le impide hacerlo. O el tema de las incertidumbres jurídicas y los códigos. Si ese tema se simplificara sería menos difícil avanzar.