La compraventa de viviendas encadena récord tras récord, ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Analizamos todos los datos que hay que tener en cuenta para realizar esta valoración del mercado inmobiliario

La compraventa de viviendas encadena récord tras récord, ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
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VERÓNICA SEDEÑO

Los últimos datos sobre compraventa de vivienda revelan la espectacular efervescencia que está experimentando el mercado. Según el Instituto Nacional de Estadística, el pasado mes de febrero las operaciones crecieron un 24% frente al mismo mes de 2021 hasta alcanzar las 53.623 transacciones. No solo se trata del mejor febrero en 14 años, sino que ya se acumulan doce meses en positivo desde que en marzo del año pasado se produjera una subida interanual del 32,4%. Ante el gran dinamismo que está derrochando el sector inmobiliario, muchos se preguntan si no estaremos en la antesala de una nueva burbuja como la de 2008, un periodo realmente difícil, tanto para los profesionales de la actividad como para los hogares españoles.

Aunque la sombra de un nuevo descalabro ha estado planeando desde que las cifras comenzaron a marcar récord, ha sido el Banco de España el que ha puesto el tema encima de la mesa recientemente, destacando la alta exposición de los bancos a la vivienda. Desde el instituto emisor se indica que “la posibilidad de una cierta transmisión de los efectos de los desequilibrios inmobiliarios dentro del área del euro supone una fuente de riesgo relevante para el sector bancario español”. No obstante, descarta que estos desequilibrios sean pronunciados.

Lo cierto es que uno de los principales motivos de alarma sería que las entidades volvieran a conceder financiación más allá del 80% del valor de tasación, algo que no se está produciendo en estos momentos. Por otro lado, la capacidad de pago de todos aquellos que solicitan una hipoteca para convertirse en propietarios sigue analizándose al detalle con el fin de que no se destine más del 30%-35% de los ingresos mensuales al pago de la cuota del préstamo. Las propias familias interiorizaron la lección y tienen presente la oleada de ejecuciones hipotecarias y desahucios que desataron los impagos.

Asimismo, la proporción entre hipotecas fijas y variables ha dado un enorme vuelco, fruto de la búsqueda de estabilidad por parte de los compradores. Hay hipotecados temerosos de que el Euríbor, el índice de referencia por excelencia de las hipotecas variables, escale a los niveles de julio de 2008, cuando se colocó en el 5,393%. Aunque este escenario es poco plausible, el Euríbor ya ha salido de la zona negativa en la que estaba desde febrero de 2016. Esta trayectoria al alza, empujada por la inflación, es todavía tímida, pero ya está encareciendo las hipotecas.

Otro de los aspectos que hace pensar en una supuesta burbuja es que, a pesar de la pandemia, la vivienda ha continuado encareciéndose en plena crisis sanitaria. De hecho, la relación entre el precio medio de la vivienda y la Renta Bruta Disponible (RBD) por hogar, medida en años de salario para ser propietario, está creciendo. Este indicador se situó en su máximo histórico en el tercer trimestre de 2007 con 9,4 años. El último dato proporcionado por el Banco de España, correspondiente al último trimestre de 2021 fue de 8,3 años. En cualquier caso, tal y como recoge la estadística de Tinsa de abril, aunque la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 29,6% desde el mínimo registrado en 2015, todavía presenta una caída acumulada desde los máximos de 2007 del 22,7%.

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