La evolución del "coliving"

Los fondos traen a España las microcasas: vivir en 21 metros cuadrados por 700 euros al mes

  • Grandes fondos de inversión inmobilaria desembarcan en España con proyectos de residencia comunitaria de obra nueva

  • Compran suelos terciarios para desarrollarlos como apartahoteles porque son más baratos y la normativa es más laxa

Los fondos traen a España las microcasas: vivir en 21 metros cuadrados por 700 euros al mes

EPE

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La última parada de las pocas líneas de autobús que llegan a Valdebebas —el nuevo y pujante desarrollo urbanístico frente al aeropuerto de Madrid— queda todavía lejos de las parcelas 135-B y 135-C. Conviene señalar su nombre porque en ellas se está gestando el futuro inmobiliario de las ciudades españolas, la última gran apuesta de los fondos, la nueva estrategia del sector para hacer negocio.

La obra de la parcela 135-C ya ha comenzado, mientras que en la 135-B solo hay un cartel. Alrededor no hay más que descampados y una enorme avenida de ocho carriles por la que aún no circula ningún vehículo. Se prevé que delante vaya un gran centro comercial. Después, la autopista. Y después, la T4 de Barajas.

Sobre el plano de ordenación urbana del ámbito, ambas parcelas son de color azul. Eso significa que su uso es terciario: que el Ayuntamiento tiene previsto que ahí vayan edificios destinados a prestar servicios como oficinas, comercios u hoteles.

Y, sin embargo, sobre sendos suelos se levantarán pequeñas viviendas en alquiler.

Recreación de las microcasas diseñadas por el fondo Greystar en Valdebebas, a partir de sus propios planos

/ EPE

Los futuros edificios pertenecen a dos fondos de inversión. El de la parcela 135-C, a Greystar, una megapromotora estadounidense especializada en residencias de estudiantes. El de la parcela 135-B, a Round-Hill Capital, un fondo británico dedicado al inmobiliario.

Ambos se desarrollarán en régimen de apartahotel o casa de huéspedes, de modo que podrán esquivar dos normativas.

Por un lado, la la ley de vivienda, que regulará los precios del alquiler de grandes propietarios en las "zonas tensionadas" (y Madrid es una de ellas, aunque la presidenta Isabel Díaz Ayuso ha dicho que no la va a aplicar). Y por otro, las condiciones de habitabilidad, porque el Ayuntamiento no exige los mismos metros cuadrados para una casa que para una habitación de hotel.

En Madrid, una vivienda tiene que tener una superficie útil mínima de 38 metros cuadrados, de 25 si es un estudio. Las condiciones de los hoteles dependen de su categoría y van de los 10,5 metros cuadrados (individual con baño de 1 estrella) al mínimo de 22 metros cuadrados si se trata de una doble con baño en un hotel de 5 estrellas.

"A la gente le da igual firmar un contrato en un suelo residencial o agropecuario. Lo que quiere es vivir", resalta Javier Caro, director de coliving [vivienda comunitaria] en la consultora CBRE. "Desde el punto de vista del inversor, el movimiento es el siguiente: voy a construir para alquilar. Pero en vez de comprar suelo residencial a 1.000 euros el metro cuadrado, lo compro a 600 porque es terciario. La gente del sector piensa: en suelo terciario solo puedo hacer una oficina. Ha tenido que llegar un fondo extranjero e interesarse por ese suelo".

Obra del futuro coliving de Greystar

/ A.P

El descubrimiento de este "truco" ha despertado el interés de los inversores por los suelos terciarios, que en Valdebebas estaban muertos de risa.

Los futuros apartahoteles se comercializarán como colivings, un concepto anglosajón que lleva tiempo metido en España. Hasta ahora, los operadores compraban, reformaban y gestionaban edificios en los centros de las ciudades. Desde el punto de vista del inquilino, estos colivings de primera generación no eran más que pisos compartidos con servicios incluidos —wifi, limpieza y Netflix— y alguna zona común —como azotea o coworking— a razón de 800, 900 y hasta 1.000 euros al mes.

Los contratos de alquiler que hacen los colivings son de temporada, así que también 'escapan' a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Los proyectos de obra nueva son un concepto radicalmente distinto. No solo por la normativa, también por el número de plazas, su tamaño, el diseño y la ubicación. Dentro de las ciudades es muy difícil encontrar suelo disponible, así que se ubican en afueras y polígonos. Además, a los grandes fondos no les interesa construir para gestionar 50 o 60 camas.

"Están haciendo de 350 plazas a 1.000 por edificio", continúa Caro. "El punto dulce de la operativa, en el que consigues mayores ingresos y menores gastos, es a partir de 250 camas. Los fondos quieren volumen porque necesitan invertir grandes cantidades de dinero".

Aunque con algunas diferencias entre ellos, ahora mismo hay proyectos gestándose en Madrid (en la capital, en Alcobendas y en Rivas Vaciamadrid), en el Parque Tecnológico de Andalucía en Málaga, en Sagunto (Valencia) y en Alicante. En Barcelona, según las fuentes consultadas, los fondos están buscando suelos pero los proyectos van con algo más de retraso.

21 metros habitables

¿Cómo se consiguen edificios con varios cientos de unidades habitables? Sencillo: haciéndolas muy pequeñas para optimizar el espacio.

En la parcela 135-B, Round Hill tiene previsto levantar 230 plazas. Tiene una edificabilidad de 10.337 metros cuadrados, así que sale a una media de 44,5 metros cuadrados por inmueble, como ha analizado en Twitter el asesor inmobiliario tras la cuenta HilosValdebebas. Lo normal es hacer unos más pequeños y otros más grandes para comercializar distintas opciones.

Los planos de la parcela 135-C, de Greystar, ya son públicos. El edificio contará con 520 alojamientos, de los cuales la mayoría (399) serán microcasas de 20,8 metros cuadrados útiles, aún más pequeñas que aquellos minipisos de 30 metros cuadrados que propuso el Gobierno socialista en 2005.

Es un único espacio que hace las veces de dormitorio y salón, con baño, armario y una pequeña cocinita incluidos. El resto se divide entre apartamentos de uno (37 metros cuadrados) y de dos dormitorios (56 metros cuadrados). Greystar no ha respondido a diversas solicitudes de información de este periódico.

Los edificios incluirán coworking, azotea, piscina, gimnasio y zonas comunes para alquilar

Distintas fuentes del sector consultadas sitúan el precio de salida entre 700 y 800 euros al mes, si bien otras creen que es una cantidad elevada para un nuevo barrio que aún no tiene ni estación de metro.

"¿Qué pasa si estás en una etapa de tu vida en la que no necesitas dos habitaciones y te dicen que puedes vivir por 800 euros con todo incluido?", continúa el director de coliving de CBRE. "Ahí tendrás coworking grande, azotea, piscina, un buen gimnasio y zonas comunes para alquilar. Si es tu cumpleaños el sábado, le dices al community manager a través de la app que necesitas una sala y que quieres que venga un cocinero y un DJ. Él te lo organiza y tú a final de mes lo pagas en tu factura. Esa es la idea de lo que se va a hacer".

Los pisos de dos habitaciones en la zona se alquilan a partir de 1.100 euros (de una habitación casi no hay) y los coliving solo cobran un mes de fianza, así que es en esa franja en la que creen que pueden captar demanda.

Imagen por ordenador del futuro 'coliving' de Greystar

/ San José Constructora

El microliving, otro concepto anglosajón que aboga por maximizar el uso de cada metro cuadrado, es ya un término asentado en el sector, aunque los promotores son conscientes de sus connotaciones negativas.

"En microliving, la unidad privada es el estudio y a partir de ahí son zonas comunes. En el coliving se comparte cocina. Son cosas muy distintas, aunque esa es mi interpretación", anota Jorge Pereda, director residencial en alquiler del Grupo Lar, promotor del coliving en el Parque Tecnológico de Málaga (PTA) que tendrá 186 camas.

Imagen por ordenador del futuro coliving del Grupo Lar en Málaga

/ Grupo Lar

En su caso, se dirigirán a trabajadores de empresas de la zona. "El PTA tiene 20.000 trabajadores. El suelo es propiedad del parque. Nos trasladaron su problemática: llega mucha gente y tiene dificultades para ubicarse porque en Málaga han subido los precios", explica Pereda. "El plan de la zona ya cuenta con un uso de parcela residencial no permanente. Lo hemos anunciado cuando nos han dado la licencia de obras, porque significa que el Ayuntamiento está conforme con nuestra interpretación de la norma y el uso que le queremos dar. Contar con ese beneplácito nos ha costado muchas conversaciones. La demanda para este tipo de producto es interesante, pero como el marco regulatorio no está claro hay que llevar pies de plomo".

Las unidades de este proyecto serán estudios —"por encima de los 30 metros cuadrados", aclara— y un formato "más agresivo" consistente en dos, tres o cuatro habitaciones con baño privado que comparten salón y cocina, además del resto de zonas comunes (terrazas, piscina, gimnasio, cafetería, salón de eventos, etc.).

Los precios empezarán por debajo de los 500 euros y no superarán, en principio, los 700.

Normativa rígida para un mundo "flexible"

Conscientes de las demandas de los promotores, los ayuntamientos exploran nuevas normativas en las que encajar estos proyectos.

En Madrid, el Ayuntamiento ya ha presentado el avance de modificación de las normas, aún en fase de consulta. Para el coliving prevé viviendas mínimas de 15 metros cuadrados y zonas comunes de 25 metros cuadrados por unidad, que en principio podrán ir en suelos de uso residencial.

En Catalunya, la Generalitat aprobó un decreto que establece un mínimo de 24 metros cuadrados y 12 metros de espacios compartidos por unidad.

"La sociedad evoluciona muy rápido y el sector inmobiliario va por detrás. El mundo va hacia la flexibilidad y la normativa es muy rígida", considera Irene Trujillo, fundadora de Oh My Place, un coliving español adquirido por el gigante italiano DoveVivo. "Puedes tener una parcela terciaria porque se estableció así en el Plan de 1997. ¿Pero qué necesidad tiene el barrio 24 años después? La normativa tiene que entender esos usos y dar cierta compatibilidad".

"Kichenette" del coliving de DoveVivo

/ DoveVivo

Trujillo atiende a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA en uno de sus edificios compartidos en el centro de Madrid. Es un precioso palacete con un patio interior amplio, verde y luminoso con varias galerías de arte en las plantas bajas. Antes de que DoveVivo se hiciera con él, el edificio acogió a la Residencia Universitaria San Lorenzo, así que ya contaba con el uso residencial comunitario.

Los colivers, la terminología empleada por la empresa, comparten un salón y una cocina grandes, además de contar con varios comunes como una focus room (sala de concentración) y otra de yoga. Las habitaciones con baño se alquilan a partir de 790 euros al mes; con cocinita, a partir de 990 euros.

"Las hemos equipado para dar facilidades al desayuno y la cena. Es más un coffee-spot, viene del modelo de hotel. Tienes una cocina grande, equipada, con horno y extractor industrial, pero si estás cansado también te puedes pedir un Glovo y comértelo en tu habitación", apuntaba Trujillo a este diario hace varias semanas.

Al estar en el centro, su modelo y perfil de cliente es distinto que el de los proyectos de extrarradio, pero tampoco llega a ser un piso compartido al uso. "La mayoría son estudiantes del Instituto de Empresa que quieren estar en el centro", asegura. "El otro modelo es diferente y da respuesta a otra demanda: trabajador que trabaja en el polígono, al que le evitas desplazamientos y le das servicios como un gimnasio. Es un punto fundamental, porque regeneras la zona".

Imagen promocional de uno de los 'colivings' de DoveVivo en Madrid

/ DoveVivo

Pryconsa, una gran promotora inmobiliaria española con más de medio siglo de vida, también se ha metido en el moderno mundo del coliving. Lo hace en Puerto de Sagunto, al norte de Valencia, sobre suelo residencial.

"Mi público objetivo es gente jovencita que se quiere independizar pero tiene trabajos precarios y gente divorciada que necesita una solución habitacional", reconoce Miguel Ángel Lupiáñez, el director comercial. Desliza otra posible tendencia. "En Reino Unido viven a dos horas de la ciudad. Se alquilan un coliving y les sale más barato quedarse ahí entre semana que ir y venir todos los días a trabajar".

Lupiáñez narra sus problemas para hacer entender el concepto al Ayuntamiento. "El proyecto plantea cocinas compartidas entre dos habitaciones. El técnico tenía 60 años y no entendía nada. Decía: ¿lo que me planteas es una vivienda de 16 habitaciones con 8 cocinas? Le tienes que explicar que en Londres y en San Francisco se hace y que se trata de un espacio muy flexible ajustado a tus necesidades. En el polígono de Sagunto hay otro perfil muy potente al ser muy intensivo en mano de obra. Y allí seguramente incluir coworking tenga poco sentido, pero puedas meter pistas de pádel y que estén todo el día flipaos jugando", bromea.

Pese a todo, este promotor de la vieja escuela cree que muchas ciudades tardarán en adaptarse a las nuevas peticiones del mercado, si es que llegan a hacerlo.

"El concepto puede parecer muy chulo a la gente joven. Pero luego vas a Sagunto o a Ciempozuelos y tienes que hacer un apartahotel, porque otra cosa no van a entender. O en Cáceres. Por muy millennial que seas, no están acostumbrados", concluye. "Venderles esto requiere un gran trabajo por detrás".

Fe de errores

En una primera versión de este artículo se hablaba de viviendas de 18 metros cuadrados, cuando el dato exacto es 21 metros cuadrados (17,7 de salón, cocina y dormitorio y 3,1 de baño).

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