Los locales convertidos en vivienda crecen casi un 31% en Madrid en los últimos cuatro años

La tienda de golosinas La Golondrina se ubicaba en el número 16 de la calle de Fernando Poo, en el barrio de Chopera (Arganzuela). Hace ya siete años que sus dueños se jubilaron y el local se reconvirtió, según la plataforma del Ayuntamiento de Madrid de Consulta de licencias y expedientes urbanísticos (Conex) en una Vivienda de Uso Turístico, una de las pocas que opera con licencia en la ciudad. De acuerdo con los datos que publicó el propio Consistorio en mayo de este año, sólo el 8% (941) de los 14.699 alojamientos turísticos tienen licencia municipal, entre los que se encontraban 151 que habían entrado a fase de tramitación.

La Golondrina fue una adelantada a su tiempo en cuanto al cambio de actividad de sus locales reconvertidos a viviendas -no sólo turísticas o al menos sin permiso para hacerlo- en su calle. Hacia el centro de la calle, el local que antes fue la cafetería y pastelería Boutique del Pan se reformó para construir pequeños pisos, cinco, con sus cinco puertas de acceso. En el número 2, según el Censo de Locales del Ayuntamiento de Madrid, que permite inventariar los locales que cambian de actividad, incluida la de uso de vivienda, hay otra casa a pie de calle. La plataforma Inside Airbnb, que informa de las propiedades de alojamiento vacacional anunciadas en Airbnb, refleja que en Fernando Poo hay unas cuantas, pero sólo algunas de ellas en bajos.

Este es sólo un ejemplo de la situación actual. EL PERIÓDICO DE ESPAÑA ha cribado el último Censo de Locales del Ayuntamiento de Madrid, de septiembre de este año, y lo ha comparado con el del mismo mes de 2020. El dato principal muestra la deriva de la situación: en cuatro ejercicios se han incrementado en un 30,52% los locales reconvertidos en viviendas, de 6.380 en el primer año pandémico a 8.327 el mes pasado. En concreto, el barrio de Chopera ha pasado de 24 establecimientos con uso de vivienda, a 46, un 91,6% más.

Aunque el porcentaje de Chopera es llamativo, los números netos no son los más sangrantes. Otros barrios han perdido mucho más tejido comercial que el de Arganzuela. Pueblo Nuevo ha pasado de tener al inicio de curso de 2020 un total de 135 antiguos locales, nuevas viviendas, a contar con 275, más del doble; y Ventas, de 153 a 280, un 83% más. Estos son los barrios que más han experimentado esta práctica.

"Detectamos el boom a raíz de la pandemia y su momento más álgido fue en 2021, tras el cierre de muchos comercios. Se terminó de materializar en 2022, momento en el que inversores y compradores particulares explotaron este nicho de mercado para crear nuevas soluciones habitacionales como esta y también hacia pisos turísticos", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Barrios de rentas bajas

Los barrios más afectados por viviendas en comercios, en números netos, son, además de los comentados, Pinar del Rey, con 391; San Diego, con 311; y El Pilar, con 213. En cuanto a distritos, se ven especialmente afectados Puente de Vallecas (1.088), Latina (963), Tetuán (820) y Carabanchel (724).

Según el Panel de indicadores de distritos y barrios de Madrid 2023, un estudio sociodemográfico elaborado por el Consistorio madrileño, todos se encuentran en cuanto a renta anual por persona por debajo de la media de la ciudad, 17.059 euros al año. San Diego tiene una renta media anual por persona de 8.940,56, que casi duplican, aun sin llegar a la cota media de Madrid Pinar del Rey (Hortaleza), 15.095,35 euros anuales, y El Pilar (Fuencarral-El Pardo), 15.638,72 euros anuales.

Todos ellos reflejan rentas por habitante bajas, de las más bajas de la ciudad: Puente de Vallecas tiene una renta disponible media por persona (con datos de 2020) de 10.445 euros anuales; Latina, 13.261 euros anuales; Tetuán, un distrito con una realidad compleja dividido entre ricos y pobres por un desconocido plan franquista, 16.336 euros anuales; y Carabanchel, 11.713 euros anuales, de acuerdo con el mismo documento del Ayuntamiento de Madrid. Sólo Usera (10.239 euros) y Villaverde (10.591 euros) registran rentas tan bajas como la de Puente de Vallecas, y ahí también han crecido las reconversiones de comercios en cuatro años en cerca de un 30 y un 40 por ciento, respectivamente.

No hay tanto, contra lo que se pueda pensar, en el centro de Madrid, en los barrios de Universidad (106, con un crecimiento del 12%), también conocido como Malasaña; Justicia, que incluye Chueca, donde los cuatro que había en 2020 no han variado; o Sol, que antes tenía uno y ahora siete.

En el caso de la capital, "la mayoría de estos inmuebles se sitúan en los barrios residenciales más humildes, con rentas medias y bajas, donde la vivienda es más asequible", por lo que la principal ventaja para el comprador o el inquilino es el precio, señala María Matos. También apunta que hay "inconvenientes", como el ruido, la pérdida de luminosidad y ventilación, aunque la distribución y el aislamiento también son aspectos inoportunos que se pueden encontrar.

Esteban Benito, coordinador de las asociaciones de vecinos del Distrito Centro y miembro de la Asociación de Vecinos de Chueca, tiene claro por qué los inversores se van a barrios de rentas más bajas: "El precio del metro cuadrado es bajo y los grandes tenedores y fondos lo aprovechan y los compran a precio de saldo. Además, son lugares en los que hay una crisis del comercio de cercanía por las ventas online. La inversión en esos barrios es baja y lo rentabilizan en muy poco tiempo, mientras que en Chueca el precio de los locales es brutal y no se van a poner a comprar viviendas en bajos comerciales".

El perfil de quien ejecuta estas reconversiones es el de "inversores con un perfil de experto en el sector inmobiliario y también empresas dedicadas a este nicho", muchas de ellas de nueva creación capitaneadas por arquitectos que "acompañan al usuario durante todo el proceso", desde la compra, pasando por la reforma y gestionando la venta o alquiler, dice María Matos. Desde Fotocasa, consideran que "toda aquella medida que ayude a aumentar la oferta y a reducir la presión de la demanda en el mercado de la vivienda es positiva" y apoyan "la necesidad de reconvertir espacios sin uso como oficinas, locales o antiguos hoteles en viviendas".

"Preocupación" política

El delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, Borja Carabante, ya trasladó en marzo sub por un fenómeno que cifró muy por debajo de la realidad. Hablaba entonces de 2.900 cambios de uso desde el año 2015, cuando ese año se registraron 6.582 locales con uso de vivienda.

Anunció entonces que habrá modificaciones "respecto a la posibilidad de que un local comercial se pueda utilizar como vivienda turística", en un marco en el que el Ayuntamiento está elaborando un Plan de Hospedaje que sustituya al de Manuela Carmena y que, según trasladó tras una reunión con Carabante el portavoz de urbanismo del PSOE municipal, Antonio Giraldo, se prevé llevar para aprobación inicial en Junta de Gobierno "entre octubre y noviembre".

Más Madrid presentó en abril, al tiempo que se anunciaba que se cambiaría el Plan Especial de Carmena, su informe Madrid, ciudad tensionada. En él incidía en que este fenómeno "es una consecuencia de la dificultad de acceder a una vivienda y la alta rentabilidad de este uso frente al comercial ante una falta de políticas que apoyen el comercio local en los barrios".

Esteban Benito añade que también se encarecen los productos, "porque la gente ya no puede hacer en los barrios una cesta de la compra normal". Él ya avisaba hace diez años de que el "fenómeno turístico" subía los precios con una imagen muy reveladora: "Antes, en el Supercor del Mercado de San Antón cambiaban los precios de las bananas de viernes a domingo, los subían un euro, porque era cuando venían los turistas. Es un claro ejemplo de cómo afecta el turismo a los precios de los productos y eso perturba a los habitantes de la ciudad. Cuando sube su cesta de la compra, sus salarios bajan porque pierden poder adquisitivo".