Novación y subrogación, las dos maneras de cambiar tu hipoteca variable a fija

La subida del euríbor no encuentra techo. El índice de referencia de la mayoría de hipotecas variables en España avanzó este lunes hasta el 2,295%, 3,2 puntos básicos más que el viernes y marca un nuevo récord desde enero de 2009. De hecho, la media mensual de septiembre ya ha superado la barrera del 2% por primera vez desde diciembre de 2011. 

El avance no parece que vaya a ralentizarse debido a la alta inflación y las perspectivas de subida de tipos de interés que maneja el Banco Central Europeo (BCE). El organismo monetario, que fija el coste del dinero, ya adelantó en su última reunión de septiembre que “no se detendrá hasta haber terminado con su trabajo” en una clara alusión a frenar el encarecimiento de productos y servicios en la economía europea. Se esperan, al menos, dos subidas de tipos más en los próximos meses en el caso de que la inflación se modere y hasta cinco si los precios no se moderan.

Ante esta situación muchas familias están preocupadas por el encarecimiento de su hipoteca variable y se preguntan qué hacer para poder cambiar la hipoteca variable a fija. Sin embargo, las hipotecas a tipo fijo que se conceden en España también están elevando sus intereses y de media ya superan el 3% TAE. La banca está modificando su oferta de hipotecas fijas en los últimos meses debido a la subida de tipos de interés por parte del BCE, ofreciendo hipotecas mixtas e intentando frenar la avalancha de novaciones y subrogaciones.

Novación y subrogación

Para los hipotecados que busquen cambiar su hipoteca variable en este momento a una fija hay dos grandes opciones: novación y subrogación. Desde el comparador HelpMyCash, además, animan a aquellos hipotecados que estén pensando en cambiar de hipoteca que lo hagan lo antes posible “ante la estrategia generalizada de encarecer los tipos fijos, sobre todo porque aún se pueden firmar con un interés por debajo del 3% si se tiene un buen perfil”.

La subrogación es el cambio de crédito hipotecario de una entidad financiera a otra. Este cambio conlleva normalmente una modificación de algunas condiciones como el tipo de interés, ya que las variables suelen ser tener un diferencial bajo más euríbor y las fijas garantizan una mensualidad estable durante toda la vida del préstamo. En el caso de la novación el cambio de hipoteca se hace dentro de la propia entidad y se pueden modificar, además de los intereses, el capital, el plazo de amortización o los requisitos que exige el banco para lograr bonificaciones.

La tercera opción es la contratación de una nueva hipoteca y la cancelación de la anterior, aunque esta es la más cara porque conlleva costes de cancelación del préstamo hipotecario y la apertura de un nuevo crédito, tasación del inmueble… 

¿Qué gastos implica?

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La comisión por novación suele ser entre el 0% y el 1% del porcentaje del crédito hipotecario pendiente de pagar, mientras que en la subrogación por política comercial el nuevo banco puede decidir no cobrar esta comisión con el objetivo de captar al cliente. En hipotecas variables firmadas a partir del 16 de junio de 2019 (fecha en la que entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria-), la comisión puede llegar a ser del 0,25% durante los primeros 3 años o del 0,15% hasta el quinto año. Una vez pasados estos 3 o 5 años respectivamente, no hay que pagar nada más.

Los gastos de tasación de la vivienda oscilan entre 200 y 400 euros, aunque puede que el banco decida incluso no tasar la vivienda si considera que no ha aumentado de valor o si la última tasación es reciente. En la novación podría no ser necesaria, mientras que es más habitual en la subrogación.