Los extranjeros que no viven en España solo compran el 1,6% de las viviendas que se venden en Madrid

Los compradores extranjeros no residentes apenas tienen peso en el mercado residencial madrileño. En 2025, las adquisiciones de vivienda por parte de no residentes representaron solo el 1,6% de todas las operaciones cerradas en la provincia de Madrid, según el último Informe Anual del Banco de España.

El dato sitúa a Madrid muy lejos de las provincias donde este tipo de demanda sí alcanza una dimensión relevante, especialmente en zonas turísticas de la costa mediterránea y las islas. El Banco de España subraya que las compras de vivienda por parte de no residentes tienen una cuantía agregada "modesta", pero advierte de que su impacto se concentra en territorios muy concretos.

La diferencia es notable. En Alicante, los compradores no residentes protagonizaron el 33,3% de las compraventas de vivienda en 2025. En Málaga, el porcentaje fue del 27,9%; en Baleares, del 23%; y en Santa Cruz de Tenerife, del 20,3%. Frente a estos porcentajes, Madrid apenas registra un 1,6%, incluso por debajo de Barcelona, donde estas operaciones supusieron el 2,2% del total.

Madrid concentra demanda, pero no por el comprador no residente

El informe del regulador distingue así entre dos fenómenos distintos. Madrid y Barcelona sí aparecen como grandes mercados residenciales, con fuerte actividad y presión de demanda, pero no por el peso de los compradores extranjeros que no residen en España. En el caso madrileño, la presión procede principalmente de otros factores: el dinamismo económico, el crecimiento demográfico, la creación de hogares y la escasez de oferta en las áreas urbanas más tensionadas.

El Banco de España señala que el actual auge inmobiliario se produce en un contexto de fuerte demanda residencial y una oferta que reacciona con lentitud. Sin embargo, en Madrid el papel de los no residentes es residual en comparación con las provincias turísticas, donde la compra de segunda residencia por parte de extranjeros tiene mucho más peso en el mercado local.

Entre 2021 y 2025, las compras de vivienda por parte de ciudadanos no residentes supusieron el 7,4% del total en España, con una media de unas 50.000 viviendas al año. Estas cifras están por encima de las registradas durante el máximo de compraventas del boom inmobiliario de los años 2000: en 2007, estas adquisiciones fueron unas 30.000 viviendas, el 3,8% del total.

Un parque de 545.000 viviendas en manos de no residentes

Con los datos del regulador bancario, los compradores no residentes poseen alrededor de 545.000 viviendas en España. Esta cifra equivale aproximadamente al 2,01% del parque residencial nacional, tomando como referencia los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, que sitúan en 27,1 millones el número total de viviendas existentes en el país.

El Banco de España también apunta que el aumento del peso de estas compras respecto al anterior ciclo inmobiliario se ha concentrado en un grupo reducido de provincias. En otras palabras, la demanda extranjera no residente ha ganado presencia en España, pero su impacto territorial es muy desigual: pesa mucho en mercados turísticos y muy poco en grandes mercados urbanos como Madrid.