La vivienda de lujo se dispara en Madrid entre el reinado de Salamanca y el auge de Chamberí

El precio de la vivienda en Madrid no deja de subir, especialmente la de lujo. La región es la gran referencia en España del mercado residencial más prémium, con un aumento del 16,47% en apenas un año, y compite directamente en este segmento con Londres, París o Milán. El distrito de Salamanca, con Recoletos a la cabeza, se consolida entre las grandes fortunas que buscan comprar una casa en la capital, pero otras zonas, entre las que destacan Almagro y Trafalgar, en Chamberí, se están convirtiendo en una "alternativa real al eje tradicional".

Al menos esas son las conclusiones del Informe de evolución y tendencias del mercado residencial de lujo en España 2025-2026, elaborado por la tasadora Tecnitasa, que señala que en la región el valor medio de estas viviendas alcanza los 5,07 millones de euros, a 7.372 euros por metro cuadrado. En la ciudad de Madrid, la media sube a 5,40 millones y 10.005 euros por metro cuadrado, con inmuebles que van desde más de 3 millones hasta 18,88 millones.

Estos datos confirman otros estudios recientes. Madrid se posiciona como la segunda ciudad europea más atractiva para los inversores solo por detrás de Londres, según un informe de PwC y el Urban Land Institute. La consultora inmobiliaria Savills, que destaca el empuje del comprador de Latinoamérica y Estados Unidos, la situó como la ciudad con mayor crecimiento de los precios entre las treinta grandes urbes del mundo que estudió en 2024. Ese año, con un millón de dólares se podían comprar 89 metros cuadrados de vivienda en Madrid, según datos de Knight Frank. Una década antes ese dinero permitía comprar 136 metros cuadrados.

Precios que antes eran anecdóticos

La subida de precios ha sido tal que "determinadas calles han consolidado precios que antes se consideraban anecdóticos". En estas zonas más cotizadas de Madrid, los costes se encuentran con normalidad entre 15.000 y 18.000 euros por metro cuadrado, aunque si combina ubicación, luz y un edificio representativo suele mantenerse por encima de los 20.000 €/m2. Incluso en calles muy concretas del distrito de Salamanca se pueden alcanzar los 28.000 o 30.000 €/m2, en casos de obra nueva con servicios "diferenciales", según Tecnitasa.

El informe también recalca que las viviendas de lujo se expanden por el mapa de Madrid. Más allá de Salamanca, el distrito de Chamberí se posiciona como alternativa en el eje de Almagro y Trafalgar. Jerónimos aparece como una "zona de altísima selectividad”, muy ligada al Retiro y con poca oferta. En Centro destacan los compradores más jóvenes e internacionales, atraídos por la ubicación. En El Viso destaca su fuerte discreción, con mucho peso de las viviendas que se venden fuera del mercado, y Chamartín conserva un perfil más familiar.

Tecnitasa advierte de que "la actual incertidumbre geopolítica podría generar cambios en los flujos de compradores internacionales" y de que, "especialmente en Oriente Medio", puede producirse "una reasignación parcial de inversión residencial de lujo hacia mercados europeos considerados más seguros". En este escenario, añade, España está "entre los destinos mejor situados" para captar parte de ese capital, en un movimiento "selectivo y de carácter patrimonial" que podría dirigirse a mercados consolidados como Madrid.

El recorrido de los inversores extranjeros

Y es que el comprador extranjero sigue siendo clave. El informe detalla que la presencia internacional se concentra sobre todo en Salamanca, Recoletos y Jerónimos. En esas zonas destacan los compradores latinoamericanos, "con especial protagonismo de México", además de perfiles procedentes de Estados Unidos y, en menor medida, de Francia y Brasil. En cambio, en áreas como El Viso y buena parte de Chamartín pesa más la demanda nacional.

La empresa tasadora apunta a un recorrido bastante claro de estos compradores, en el que su primera adquisición suele concentrarse en las zonas más emblemáticas del centro, como Recoletos, Salamanca o Jerónimos, donde pesan la localización y el valor patrimonial. Después, cuando el proyecto vital se asienta y "particularmente cuando se traslada la familia", suelen buscar viviendas más grandes y entornos residenciales del norte y el oeste, como El Viso, Valdemarín, Aravaca, La Moraleja o La Finca.

Eso sí, el peso real del comprador extranjero en el ultra lujo es difícil de calificar. El informe destaca que en estos casos una parte de la inversión internacional puede aparecer formalmente como compra nacional, ya que "es relativamente habitual que las adquisiciones se articulen a través de sociedades españolas o vehículos patrimoniales domiciliados en España, incluso cuando el capital o el beneficiario último de la inversión es extranjero". O dicho de otra manera, detrás de algunas operaciones contabilizadas como nacionales puede haber en realidad capital internacional.

Demandas como iluminación circadiana o spa para mascotas

El análisis se basa en tasaciones y valoraciones de viviendas de más de tres millones de euros recopiladas por Grupo Tecnitasa desde enero de 2020, además de entrevistas con especialistas del sector. Una muestra que confirma que el grueso del mercado no está en las operaciones más extremas. En la ciudad de Madrid, el 69% de las viviendas analizadas se sitúa entre tres y cinco millones de euros y solo el 5% supera los 10 millones. En Pozuelo, el 70% también se concentra entre tres y cinco millones y, en este caso, no hay inmuebles por encima de 10 millones dentro de la muestra. En La Moraleja, ese tramo superior representa el 6%.

También destaca que el segmento off-market, aquellas operaciones que no salen a portales ni escaparates públicos, puede representar "en torno a un tercio del mercado". Las viviendas más codiciadas son las que cubren las nuevas demandas de las grandes fortunas, que además de buscar una buena ubicación y amplios espacios, van un paso más allá y solicitan servicios exclusivos como zonas de wellness, espacios flexibles, pozas de agua fría, iluminación circadiana e incluso hasta "spa para mascotas".