La Comunidad de Madrid actualiza la normativa para viviendas de uso turístico: ¿qué cambios habrá?

Al menos uno de cada cuatro viajeros que visitan Madrid se alojan en una vivienda de uso turístico (VUT). La fórmula ofrece una alternativa para cierto perfil de turista y permite a la capital absorber su demanda turística, pero también genera controversias por su efecto en el mercado del alquiler al detraer pisos que se podrían destinar al alquiler tradicional y por la forma en que afecta a la convivencia con los vecinos.

En ese contexto, la Comunidad de Madrid se dispone a reformar la normativa que regula tanto las viviendas de uso turístico como los apartamentos turísticos. Se trata de poner al día un reglamento de 2014. El Consejo de Gobierno aprobará previsiblemente en su reunión de este miércoles el decreto que actualiza esa normativa. Y entre otras cuestiones, introducirá nuevas exigencias para este tipo de alojamientos en materia de equipamiento. Entre esas novedades estará la obligación de proporcionar ropa de hogar y menaje, así como especificaciones en relación con el tamaño de las estancias y la ocupación.

A falta de conocer la redacción definitiva una vez se publique en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM), el proyecto de decreto establecía una superficie mínima de 12 metros cuadrados útiles para las habitaciones. Asimismo, ese proyecto fijaba unas capacidades máximas de cuatro personas para viviendas de entre 25,5 y 40 metros cuadrados, en dos habitaciones, y de dos personas más por habitación adicional.

Asimismo se contemplan otros requisitos para estancias como el cuarto de baño o la cocina, que habrá de estar amueblada “suficientemente” para utensilios de cocina y limpieza y disponer de campana extractora, dos o más fuegos, horno, fregadero y frigorífico.

En cualquier caso, las VUT deberán estar equipadas en condiciones de uso inmediato y dotadas de ropa de cama, mesa y baño, vajilla, cubertería, cristalería y menaje de cocina.

El nuevo reglamento incluye de manera expresa la prohibición de destinar a esta actividad viviendas de protección oficial. Además, obliga a que la declaración responsable necesaria para el inicio de actividad incluya la manifestación de contar con el certificado de que la comunidad de propietarios del inmueble donde se ubica ha aprobado la solicitud de su propietario de querer realizar esta actividad, una cuestión requerida tras una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 que fija el voto a favor de tres quintas partes de los vecinos como prerrogativa, y alineada con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

En este sentido, el decreto que se dispone a aprobar el Consejo de Gobierno fija que sea quien va a prestar el servicio de alojamiento turístico en lugar del propietario de la vivienda, figura que a menudo no coincide, quien presente la declaración responsable para el inicio de actividad. Por otra parte, se aclara que no es competencia autonómica limitar el número de viviendas turísticas. Corresponde a los ayuntamientos, a través de su planeamiento y ordenanzas, establecer limitaciones en el número máximo de VUT por edificio, área o zona.

El número de viviendas de uso turístico en la región ha descendido en el último año. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en noviembre de 2025 sumaban un total de 15.309, con un total de 50.675 plazas. En el mismo mes de 2024 el número de pisos turísticos sumaban 20.760 para un total de 78.815 plazas. Desde el Gobierno regional se asegura que desde que se puso en marcha el Plan de refuerzo y control de estas viviendas, en julio de 2024, ha ido creciendo el número de bajas de las mismas en los registros regionales: en aquel 2024 fueron 1.153 bajas, en 2025, 3.053, y en los dos primeros meses de 2026, 341 más.

El problema está en las viviendas de uso turístico ilegales o que escapan al radar de la administración. A lo largo de 2025 el Ministerio de Consumo remitió al Ayuntamiento de Madrid las direcciones de más de 5.900 pisos que operan sin licencia y se estima que la cifra, considerando la lista de las que se anuncian en plataformas y comparándola con las registradas, podría llegar a entre 11.000 y 15.000 solo en la capital.

La Comunidad de Madrid ha impuesto sanciones de alrededor de medio millón de euros en materia de viviendas de uso turístico durante los dos últimos ejercicios. La Dirección General de Turismo y Hostelería realizó 481 inspecciones en 2024 y otras 588 en 2025. El primero de esos dos años, el 90% de las actuaciones resultaron en sanción. En 2025 fueron el 85,71%.