El Tribunal Supremo lo deja claro para Madrid: esta es la diferencia entre terraza y cubierta

Hay una cuestión que suele ocasionar conflictos vecinales entre los madrileños: la diferencia entre terraza y cubierta. El Tribunal Supremo, en una sentencia 1636/2025 del 17 de noviembre, ha confirmado la distinción: la cubierta es un elemento común por naturaleza, pero la terraza puede ser un elemento común por destino, por tanto, susceptible de apropiación por prescripción adquisitiva se acreditan los criterios exigidos por la jurisprudencia.

El conflicto vecinal

Esta sentencia surge a causa de un conflicto en una comunidad de vecinos. Estos pidieron a la propietaria de un ático que desalojase una zona de terraza en la planta de cubierta, ya que defendían que se trataba de un elemento común no utilizable de forma privativa.

Según la propietaria de la terraza, esto no era así, y presentó una acción declarativa sobre la propiedad de la superficie de disputa. La mujer declaró que había utilizado este espacio de forma privada durante muchos años, primero como tendedero personal y más tarde como terraza.

El problema central era claro: si el espacio era común, cubierta, no podía adquirirse por haberlo usado y cuidado como dueño durante mucho tiempo; pero si se trataba de una terraza usada como común por destino, sí podía aplicarse la prescripción adquisitiva, siempre que se cumplieran los requisitos del Código Civil.

Cubierta y terraza no son lo mismo

La clave está en si la terraza es esencial para el edificio o no. Si actúa como cubierta, es un elemento común necesario, inalienable y no se puede ganar por el paso del tiempo o usucapión. Si es una terraza común por destino, su uso fue cedido o no es vital para la estructura, puede convertirse en propiedad privada si un vecino la usa de forma exclusiva, pública y pacífica, siempre que se cumplieran los requisitos del Código Civil.

No es suficiente con decir que "es la azotea" o "está en la cubierta". Lo relevante es la función que cumple: si es cubierta, intocable, o si se trata de una terraza utilizada para disfrute privado, en cuyo caso podría declarar como susceptible de prescripción adquisitiva.

El Tribunal Supremo reprochó a la comunidad de vecinos el dar por hecho lo que faltaba por demostrar: la sentencia estableció como hecho probado que la zona era de uso privado, pero el recurso intenta cambiar esto alegando que es un elemento común, cuando el juicio era para determinar si se había convertido en privada.

Lección para el vecindario

Para las comunidades, la sentencia deja una advertencia clara: no todo conflicto de terraza se resuelve invocando a un elemento común. Si el espacio es una terraza y existe un historial prolongado de uso exclusivo con apariencia de dominio, la defensa exige una estrategia probatoria y actos comunitarios sobre ese espacio en concreto.

Para los propietarios, la usucapión se construye con hechos, continuidad y una posesión que no huela a tolerancia. La diferencia entre "me dejan" o "lo poseo como mío" es la frontera del conflicto.