LA VIVIENDA EN MADRID EN 2025 (y 4)
El esfuerzo necesario para comprar una vivienda en Madrid, distrito a distrito
Todos los distritos de la capital superan ya el umbral razonable del 35%, con 7 por encima del 50% considerado como "crítico"

Piso con un cartel de 'se vende' / EPE

Recién completado el cambio de año, los indicadores sobre el mercado inmobiliario en Madrid arrojan varias conclusiones de peso: la capital es la que la plaza española donde más se ha encarecido la vivienda en 2025, superando el 20% interanual (20,9), y alcanzando un precio medio de 4.883 euros por metro cuadrado. La subida se extiende por los 21 distritos de la capital - siete de los cuales copan el top 10 de más caros a nivel nacional, aunque es proporcionalmente mayor en las zonas tradicionalmente más asequibles, extendiéndose la tensión del mercado residencial a toda la ciudad.
Estos datos, extraídos del último informe sobre mercados locales de Tinsa, correspondiente al 4º trimestre del año, evidencian el grave problema de acceso a la vivienda que sufre la capital. Según dicho análisis, el esfuerzo teórico anual - el porcentaje de renta disponible que tendría que dedicar un hogar medio al primer año de una hipoteca que financia el 80% del valor de una vivienda media- se sitúa en Madrid ciudad en el 56%, muy por encima del umbral del 35% considerado “razonable” por los expertos.
Comparándola con el resto de grandes capitales españolas, Madrid es la segunda con el mayor esfuerzo teórico, solo superada por Cádiz (57,8%). Por detrás, aunque cerca, se sitúan Málaga (54,7%), San Sebastián (54,8%) y Barcelona (53%); mientras que se desmarca de otras plazas tensionadas como Sevilla (46%), Valencia (45,5%) y Palma de Mallorca (43,4%). El conjunto de la región tampoco sale muy bien parado en este análisis: el esfuerzo teórico anual en la Comunidad de Madrid se sitúa en el 42,8%, también superior al límite razonable y a la media de España, del 34,5%.

Mapa comparativo del esfuerzo anual necesario para comprar una vivienda en las distintas capitales de España. / Tinsa
Asimismo, el informe de Tinsa revela también una desigualdad interna muy marcada: siete distritos superan el 50%, el nivel que el propio documento califica como situación “crítica”. El punto más tensionado es Centro, donde el esfuerzo se dispara hasta el 78,3% de la renta disponible, seguido de Salamanca (70,8%) y Chamberí (67,0%), tres distritos que encabezan el ranking municipal y dibujan un “triángulo” de máximos en el corazón de la ciudad. A continuación aparecen otros barrios con niveles también muy elevados como Tetuán (58,4%), Retiro (57,1%), Arganzuela (52,5%) y Ciudad Lineal (51,1%), que completan el grupo por encima o en el entorno inmediato del 50%.

Mapa y tabla con el esfuerzo teórico para comprar una vivienda en cada distrito de Madrid. / Tinsa
Pero el problema no se limita a las zonas más caras. Con ningún distrito por debajo del 35%, la presión se extiende a áreas tradicionalmente más asequibles: Carabanchel (45,8%), Usera (44,8%) o Puente de Vallecas (44,8%) se sitúan ya en niveles de esfuerzo que, en la práctica, comprometen la capacidad de acceso de un hogar medio incluso antes de entrar en gastos de comunidad, suministros o mantenimiento de la vivienda. En el extremo “menos exigente” de la capital, Barajas (37,3%) y Villaverde (37,9%) cierran la tabla, pero aun así se mantienen por encima del umbral.

Mapa comparativo de la hipoteca media y las cuotas mensuales en las distintas regiones del país. / Tinsa
En el frente hipotecario, el informe de Tinsa señala que la hipoteca media en la Comunidad Madrid roza los 250.000 euros (247.985) en el tercer trimestre de 2025, muy por encima de los 160.0545 de media en el conjunto de España. También supera con creces la cuota mensual media, que en la región alcanza los 1.255 euros, frente a una media nacional de 795. Como dato positivo, la consultora señala cierta estabilización en el acceso al crédito: la ratio préstamo/valor se sitúa en el 64,8%, y las hipotecas que superan el 80% del valor de la vivienda suponen el 11,1% del total.
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