El cinturón de Madrid aprieta: Torrejón, Parla y Fuenlabrada lideran el alza de la vivienda en el área metropolitana

Madrid ha sido en 2025 el gran motor nacional del crecimiento del coste de la vivienda, ocupando el podio de precios y liderando en solitario el ritmo de encarecimiento entre todas las grandes plazas españolas. El tirón alcista de la capital ha arrastrado consigo al conjunto de la región, especialmente a los municipios del cinturón metropolitano, varios de los cuuales han experimentado crecimientos de dos dígitos durante el último año.

De acuerdo con el informe del 4º trimestre sobre mercados locales de Tinsa, este alza de los precios en el área metropolitana sigue una doble dinámica muy marcada: por un lado, el noroeste consolida su perfil de “prime suburbano”, con los valores más altos de toda la región; mientras que, por otro, el corredor del Henares y buena parte del sur aceleran con subidas de dos dígitos que estrechan el margen con la capital.

La capital sigue siendo el gran foco de tensión: Tinsa sitúa a Madrid como la capital más cara del país, con 4.883 €/m². Además, el informe recalca que Madrid registra el mayor impulso interanual entre capitales, con un 20,9%. Con la oferta estancada y la demanda disparada en la región -el mayor mercado laboral del país-, la presión sobre el mercado inmobiliario se está trasladando cada vez más del centro a la primera y segunda corona.

Mercado a dos velocidades: el "prime" del norte frente al subidón del sureste

En el mapa de municipios relevantes, el podio de precios del área metropolitana lo ocupan localidades tradicionalmente asociadas a rentas altas. Así, Pozuelo de Alarcón aparece como el municipio más caro del listado madrileño, con 4.492 €/m² y un alza del +13,7%. Le siguen Alcobendas (4.238 €/m²; +14,9%) y Majadahonda (4.126 €/m²; +12,7%), mientras Las Rozas se sitúa en 3.744 €/m² con +11,7%. En el norte, San Sebastián de los Reyes también mantiene valores elevados (3.434 €/m²), aunque con una subida más contenida (+9,7%).

Frente a este "prime" suburnano de los municipios del norte en términos absolutos, el mayor ritmo de crecimiento lo presenta el estte. Torrejón de Ardoz destaca como el gran “outlier” del área metropolitana, con un 22,6% interanual (y +10,7% trimestral), hasta 2.800 €/m². En el mismo eje, Alcalá de Henares marca 2.475 €/m² con +13,3%, y Coslada sube a 2.651 €/m² con +11,5%.

La otra gran palanca del encarecimiento en la región se encuentre en el sur y suroeste, donde los valores siguen por debajo de los municipios “prime”, pero la velocidad de subida es intensa. Parla registra 2.023 €/m² y +17,3%; Fuenlabrada, 2.365 €/m² y +15,5%; Móstoles, 2.486 €/m² y +15,2%. En ese mismo cinturón, Leganés alcanza 2.583 €/m² (+13,8%), Getafe 2.806 €/m² (+12,1%) y Alcorcón 2.898 €/m² (+14,5%).

El resultado es un mercado a dos velocidades: municipios del noroeste que consolidan precios muy altos y municipios del este y del sur que, sin ser los más caros, están protagonizando el tramo más abrupto de la curva. Si la tendencia se mantiene, complicará el acceso a vivienda en localidades que históricamente funcionaban como “válvula de escape” para quienes quedaban fuera del mercado madrileño.