Más cara y más rápido: Madrid se consolida como epicentro del 'boom' inmobiliario en 2025

El 2025 ha sido un año negro para la vivienda en España, con los precios disparándose por toda la geografía nacional. A la espera de un 2026 recién estrenado, en el que los expertos prevén una moderación en el auge de precios, Madrid ha cerrado el año como el gran “motor” del encarecimiento residencial en España: no solo es la capital más cara, sino también la que más acelera el precio entre las grandes ciudades, con una brecha cada vez más visible respecto al resto de grandes mercados urbanos.

En Madrid capital, el valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se sitúa en 4.883 euros por metro cuadrado y registra una subida interanual del 20,9%, la más intensa entre todas las capitales españolas en el cierre del año, según el informe de Tinsa sobre mercados locales correspondiente al 4º trimestre. La comparación con el resto de grandes capitales retrata hasta qué punto la capital se ha desmarcado del pelotón: Barcelona (4.270 €/m²) crece al 8,3%; Valencia (2.639 €/m²) al 17,5%; Sevilla (2.466 €/m²) al 12,4%; Málaga (2.819 €/m²) al 11,3%; y Zaragoza (1.992 €/m²) al 11,4%.

Este “efecto Madrid” se extiende también al conjunto de la región: la Comunidad de Madrid encabeza también la variación interanual de toda España con un 19,6%, por delante de Alicante (+17%), Cantabria (15,8%), Valencia (15,5%) y Santa Cruz de Tenerife (15,4%). Es decir: no se trata solo de un fenómeno “de almendra central”, sino de una tensión de precios que se proyecta sobre el área metropolitana y los principales mercados del entorno.

Otro informe, elaborado por la Sociedad de Tasación, pone el foco únicamente en la vivienda nueva, donde Madrid también repite en primera posición. Con el precio medio de obra nueva en España subiendo un 8,9% interanual al cierre de 2025 hasta los 3.298 €/m², Madrid lidera el crecimiento con un 10,7%, por delante de Baleares (10,1%) y Cataluña (9,6%). En el extremo opuesto figuran Asturias (4,4%) y Castilla-La Mancha (4,8%).

La foto final de 2025 sitúa a Madrid en el podio de precios, primera en aceleración entre las grandes capitales y líder de crecimiento en vivienda nueva a nivel autonómico. Detrás de ese acelerón, Tinsa apunta a un cóctel conocido: demanda creciente, oferta insuficiente y condiciones financieras que, pese al encarecimiento acumulado, han sostenido la actividad.

El resultado es un mercado cada vez más tensionado —sobre todo en el gran polo laboral del país— con una derivada directa sobre la accesibilidad: la Sociedad de Tasación estima que en Madrid se necesitan 10,2 años de salario íntegro para comprar una vivienda, la cifra más elevada frente a los 4,9 años de Extremadura.