Los expertos esperan una moderación en la subida del precio de la vivienda en Madrid para 2026

Madrid vuelve a situarse en el centro del debate sobre vivienda en 2025. Los precios de la capital han seguido creciendo, aunque los datos apuntan a una ligera estabilización en comparación con otras grandes ciudades. En distritos como Salamanca o Chamberí, el alza se ha moderado y algunos microajustes muestran que los tiempos de venta se alargan: el esfuerzo de compra alcanza niveles máximos, y la oferta disponible sigue siendo limitada.

Entre enero y octubre, en la Comunidad de Madrid se han registrado cifras récord en compraventas, y se espera que en 2025 se superen las 700.000 operaciones a nivel nacional, lo que supondría cerca de un 10% más que en 2024. Este nivel convierte al año que termina en el segundo mejor de la serie histórica, solo por detrás de 2007, el último gran boom antes de la crisis inmobiliaria. La previsión para 2026 apunta a un crecimiento moderado de las ventas, sin grandes sobresaltos.

Nuria Bustamante, economista jefa de CaixaBank Research, señala: “Prevemos que el sector mantenga el tono expansivo, aunque con ritmos más contenidos al encontrarnos en una fase más avanzada del ciclo”. En la misma línea, Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasación, apunta que “comienzan a apreciarse señales de madurez, especialmente en mercados donde los precios ya alcanzan los límites asumibles por los hogares”.

Precios en alza, aunque Madrid tiende a estabilizarse

En Madrid, el precio de la vivienda en propiedad ha subido cerca del 9,5% interanual hasta septiembre, mientras que el alquiler ha registrado aumentos de hasta el 13% en el último año, cifras que triplican o cuadruplican la evolución del IPC. Cristina Arias, de Tinsa, advierte que “la escasez de oferta y la presión de la población seguirán tensionando los precios, especialmente en los polos de empleo y los barrios más demandados”.

Sin embargo, Alejandro Bermúdez, de Atlas Real Estate Analytics, matiza: “Aunque los precios seguirán subiendo en términos nominales, en Madrid y Barcelona se observa una tendencia hacia la estabilización. Las mayores subidas se concentran en mercados más pequeños, mientras que distritos céntricos ya muestran un límite en su recorrido”.

María Matos, de Fotocasa, añade que los microajustes en barrios selectos de Madrid responden a “una selección natural del ciclo, más que a un cambio estructural. La tendencia general es de estabilización y alargamiento de los plazos de venta”.

Segunda mano y obra nueva: reparto de protagonismo

El mercado madrileño sigue impulsado por la vivienda de segunda mano, que concentra alrededor del 80% de las operaciones. No obstante, la obra nueva experimenta las mayores subidas de precio, aunque la oferta sigue siendo insuficiente para absorber toda la demanda. Según CaixaBank Research, en 2026 se prevé visado de unas 150.000 viviendas nuevas frente a las 140.000 de 2025, cifras elevadas si se compara con la media 2013-2023.

Manuel Alzórriz, de Gloval Valuation, explica: “La segunda mano concentra la mayor parte de las operaciones por la disponibilidad de stock, pero la obra nueva tendrá un comportamiento más sólido en precios y velocidad de absorción”.

José María Basáñez, de Grupo Tecnitasa, añade que “la limitada oferta de vivienda nueva provoca que se venda rápido y que la demanda se traslade a la segunda mano, impulsando también sus precios”. Ricardo Martí-Fluxá, de Gesvalt, coincide: “La segunda mano seguirá mostrando una evolución más dinámica porque el mercado sigue muy tensionado y concentra la mayor parte de la demanda”.