El 2% de suelo que queda por urbanizar en Madrid permitirá alcanzar los 5 millones de habitantes

Con el 98% del suelo urbanizable ya edificado, la cantidad de suelo disponible en Madrid para seguir construyendo es muy limitada. Apenas queda un 2% de terreno susceptible de albergar nuevas construcciones. Una cantidad ínfima en comparación con todo el urbano ya consolidado, pero nada desdeñable en términos absolutos. Y es que "ese 2% que todavía queda por edificar tiene una superficie superior a ciudades como Salamanca o como Santander, o a ciudades del área metropolitana como Móstoles o Alcobendas", según destacó este martes el alcalde madrileño, José Luis Martínez-Almeida, durante la presentación del balance del desarrollo de la próxima Estrategia Urbana 360.

En un futuro no demasiado lejano, cuando sea urbanizada, este 2% de superficie permitirá albergar alrededor de otro millón y medio de habitantes. De esta forma, la capital, que este 2025 ha superado por primera vez en su historia los 3,5 millones de población, podría ver elevado su censo en los próximos años hasta los 4,5 o 5 millones de habitantes, consolidándose así como una de las grandes megacapitales mundiales.

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Esta cifra representa, al mismo tiempo, un objetivo razonable y un enorme desafío. Por un lado, es coherente con la tendencia de crecimiento de una urbe que en el último lustro, desde que Almeida accedió por primera vez a la alcaldía, ha sumado 261.798 nuevos habitantes, atraídos por la mayor oferta de empleo y oportunidades. Por otro, seguir aumentando población podría contribuir a tensar todavía más la crisis de acceso a la vivienda que sufre Madrid, donde los precios no paran de dispararse por, entre otras razones, la creciente brecha entre la oferta y la demanda.

Al hilo de esta cuestión, la gran apuesta del Consistorio para solucionar esta grave problemática, ofrecer vivienda asequible y contener la diáspora de jóvenes que se marchan porque no pueden comprar ni alquilar una casa en la capital, se halla en los nuevos Desarrollos del Sureste, una macrobolsa de suelo entre Villa de Vallecas y San Fernando de Henares, pasando por Vicálvaro. Rechazada de plano cualquier posibilidad de intervenir el mercado, la principal estrategia del Gobierno de Almeida pasa por la expansión de Madrid a través de estos nuevos barrios periféricos dirigidos prioritariamente a jóvenes y familias primerizas.

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Más de 160.000 viviendas proyectadas

Los PAU de Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros, en el distrito de Vicálvaro, y el Ensanche de Vallecas, en Villa de Vallecas, suponen la gran esperanza municipal frente a la gentrificación y encarecimiento imparables del interior de la M-30. Eso sí, tal y como apuntó Almeida tras el acto de este martes, "no séra cosa de hoy ni de mañana". Terminar de desarrollar y consolidar estas zonas, algunas de ellas casi en pañales todavía, llevará varios años.

El ejemplo más claro es El Cañaveral, el más avanzado de los nuevos desarrollos y el que más ha crecido en los últimos años, habiendo pasado de 16.825 habitantes censados en diciembre de 2023 a más de 23.000 en 2025. Este éxito, que se explica en gran medida desde la oferta de vivienda disponible - más abundante y todavía notablemente más barata que en el resto de la capital-, contrasta sobremanera con una flagrante falta de servicios públicos esenciales, como colegios, centro de salud o alternativas de transporte.

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Igualmente lejanos en el horizonte quedan los otros dos grandes proyectos urbanísticos proyectados en la capital, Madrid Nuevo Norte y la Operación Campamento, que sumarán cada uno más de 10.000 viviendas. En total, incluyendo estas dos operaciones, los Desarrollos del Sureste y otros planes de menor tamaño - como la Solana de Valdebebas, la cárcel de Carabanchel o las Cocheras de Cuatro Caminos (este último recientemente anulado por la Justicia)-, está previsto que la capital sume en los próximos años alrededor de 160.000 nuevas viviendas, según los datos recopilados por la consultora Atlas Real Estate Analytics para Asprima a finales de 2024.

Densificación, la otra gran apuesta

Pese a las miles de hectáreas todavía disponibles y las numerosas promociones en marcha, las posibilidades de nueva construcción en Madrid son limitadas. Frente a esta realidad inapelable, la alternativa que contempla el Ayuntamiento capitalino es densificar las áreas urbanas ya existentes. Con el 98% del suelo ya edificado, "tenemos que llevar a cabo operaciones de transformación del urbano consolidado, que permitan densificar y generar nueva vivienda", explicó este martes el delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, Borja Carabante, durante su intervención en el acto.

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Según el titular del Área, el futuro urbanístico de Madrid pasa por el desarrollo de "oportunidades de transformación" del casco antiguo que permitan crear nuevos metros cuadrados de vivienda, pero, sobre todo, por la "densificación del exterior de la M-30". Y es que, tal y como recordó Carabante en declaraciones posteriores a los medios, si dentro de la autovía de circunvalación hay 137 viviendas por cada hectárea, fuera la cifra se reduce significativamente, hasta las 30 casas por hectárea. Por tanto, el exterior de la M-30 ofrece todavía grandes "oportunidades de densificación", recalcó el delegado, así como de construcción de espacio público, a diferencia de lo que sucede en el centro.

Para hacer posible este y el resto de transformaciones necesarias en la capital para adaptarla a los nuevos tiempos, el Ayuntamiento aprobará inicialmente en el primer semestre de 2027 el nuevo Plan Estratégico destinado a suplir el obsoleto Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) de 1997. Bautizado como Estrategia Urbana 360, el plan ofrecerá a "flexibilidad" y la "agilidad en la respuesta" requeridas para afrontar los tres grandes retos presentes y futuros de la urbe, la vivienda, la transformación urbana y la sostenibilidad. "Nos enfrentamos a retos descomunales en un momento extraordinario de generación de riqueza, prosperidad y reconocimiento internacional", afirmó ayer Almeida, para quien la Estrategia no será el final, sino un punto de partida para construir "un Madrid mejor, desde abajo hacia arriba, entre todos".