Madrid cifra en 7.464 las viviendas que se podrán construir en suelo de oficinas de la capital, la mayoría fuera de la M40

El pasado verano la Comunidad de Madrid aprobó la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida. En su artículo segundo, la norma autorizaba el cambio de uso de suelo de terciario oficinas a residencial para la construcción de viviendas con algún tipo de protección pública en régimen de arrendamiento sin necesidad de tramitar una modificación del planeamiento urbanístico. En unas previsiones que el sector siempre consideró demasiado optimistas, el gobierno de Ayuso confía en liberar 1,8 millones de metros cuadrados para poder edificar de esa manera hasta 20.000 pisos en toda la región.

En otro punto de ese artículo la ley establece que los ayuntamientos podrán mediante un acuerdo tomado en Pleno decidir si aplican o no esta disposición con la posibilidad de añadir algunas condiciones o establecer limitaciones en determinadas zonas de sus respectivos términos municipales. El consistorio de la capital debatirá en su próximo Pleno, a finales de este mes, la aplicación de esta norma regional en la ciudad. Y para ello ha echado sus cuentas. Según un estudio realizado por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, la conversión de suelo de oficinas en residencial en las condiciones que establece la nueva legislación de la Comunidad, permitiría la construcción en la ciudad de hasta 7.464 viviendas en régimen de alquiler asequible. Son apenas 1.200 menos que el actual parque de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS Madrid), formado por 8.650 pisos.

La cifra, aseguran en Cibeles, sería solo en una primera fase, considerando la situación actual de la ciudad. Conforme avancen los nuevos desarrollos, y dentro del plazo que contempla la ley regional, podría llegar a 20.000, estiman los técnicos de Urbanismo, lo que iguala la previsión de la Comunidad de Madrid para toda la región.

La normativa establece que los propietarios de suelo interesados podrán solicitar las licencias transcurridos cuatro meses desde su entrada en vigor, esto es, desde principios del próximo mes de noviembre. A partir de ahí, se dispone un plazo de dos años para hacerlo. Además, una vez concedida la licencia, las obras deberán estar ejecutadas "debidamente terminadas y aptas según la normativa urbanística, ambiental y de seguridad" en un máximo de tres años desde su inicio.

La ley madrileña para reconvertir oficinas en viviendas será útil para nuevos edificios, pero no para rehabilitar

Para realizar el cálculo, desde Urbanismo, se comenzó por identificar los ámbitos y parcelas con calificación de uso terciario oficinas, tanto exclusivo como en concurrencia con otros usos cualificados. Además se ha tenido en cuenta el estado de urbanización y el grado de construcción de las parcelas teniendo en cuenta el plazo de dos años previsto en la normativa. Excluidas las parcelas incluidas en ámbitos de uso industrial, por considerar que no son adecuados para el desarrollo de viviendas, se llegó al total de parcelas en las que se entiende que la Ley 3/2024 es aplicable.

Sobre ello se ha considerado, además, el límite que fija la propia normativa, según la cual, el cambio de uso no se podrá aplicar a más del 30% de edificabilidad de uso global terciario del ámbito o sector urbanístico en cuestión.

La mitad, en Valdebebas

La gran mayoría de las 7.464 viviendas que se ha estimado podrían construirse en suelo de oficinas se encuentran fuera de la M40. De hecho, la mitad de todas ellas se concentran en un solo distrito, Hortaleza, donde Valdebebas concentra una importante bolsa de suelo de uso terciario oficinas. Solo allí se podrían levantar hasta 3.725 pisos. Le siguen los de Vicálvaro, que acoge los desarrollos del Sureste, con 2.092, y Villa de Vallecas, con 1.032

En el resto, las cantidades son bastante más marginales. En Arganzuela resultan 196; en Retiro, 130, y en San Blas-Canillejas,121. Cierran la lista Villaverde, donde el potencial de viviendas en suelo de uso hoy considerado terciario podría ser de 90; Barajas, con 42, y Moncloa-Aravaca, donde el número apenas llegaría a las 36.