Los turistas y Airbnb llegan a El Ruedo: ¿se gentrificarán los pisos más baratos de Madrid?

Una pareja de turistas holandeses camina por Moratalaz con la mochila a la espalda. Van, móvil en mano, buscando el apartamento turístico en el que se alojarán. Dan media vuelta a El Ruedo, el gigantesco edificio curvo de ladrillo rojo que se alza sobre la M-30. Y allí, entre los más de treinta portales que componen el inmueble, encuentran la entrada. "Subid", indica un hombre desde el hueco de la escalera. "Subid por aquí".

Construido a finales de los años 80 para realojar a los habitantes de un poblado chabolista de Vallecas, sobre el bloque ha pesado durante años el estigma, la fama de ser un sitio peligroso y marginal. La hemeroteca recoge las manifestaciones semanales que hubo en Moratalaz ante la llegada de sus nuevos vecinos —"piensan que la llegada de estas familias aumentará el grado de delincuencia de la zona: son acusados de 'chorizos', 'camellos', 'toxicómanos' y otros calificativos" (ABC, 9/3/1989)— y las protestas del barrio de enfrente veinte años después, cuando el Ayuntamiento decidió construir una pasarela que los conectara —"yo no digo que sean buenos ni malos los gitanos, habrá de todo, pero es que en ese sitio hay mucha droga, el puente me parece fatal" (El País, 28/04/2009). ¿Son estos turistas el signo de que algo ha cambiado? ¿Se acerca la gentrificación al lugar?

"La casa es mía y llevo aquí siete años", responde Clelia. Es la dueña del piso que se anuncia en Airbnb y que recibió a los holandeses hace pocos días. Ofrece, por 23 euros la noche, una habitación con cama doble, televisión y baño propio situada en la planta baja de un dúplex. No tiene una reseña mala; de hecho, cuenta con el emblema de 'superanfitriona' en la app. "Todo perfecto". "Bien situado, fue fácil llegar al centro". "Realmente, muy agradable". "Es un apartamento maravilloso". "Lo recomendaría sin ninguna duda". "Habitación silenciosa, pues mira a un parque interior". A juzgar por los comentarios, Clelia tiene visitantes cada semana desde hace casi un año. "Recibo todos los días a gente de todas partes del mundo", cuenta orgullosa. "El barrio es tranquilo, no es lo que se dice". Ni ella tiene constancia de que haya otros pisos turísticos ni en las principales plataformas aparecen, por el momento, más.

Estos pisos son un chollo

Algo empezó a cambiar en El Ruedo hace dos años, cuando venció la protección de las viviendas y sus propietarios pudieron sacarlas a la venta a precios libres. El diario económico Expansión informó entonces de que una inmobiliaria ofrecía un piso de 80 metros cuadrados por 95.000 euros, una auténtica ganga para ser Madrid y estar a media hora andando del Retiro y a apenas veinte minutos en metro de la Puerta del Sol. En ese momento, según datos recogidos por ABC, 174 de las 346 viviendas que forman el conjunto estaban en manos privadas (consultada por este diario, la Comunidad de Madrid no ha actualizado esta cifra). Fue en 2005 cuando el Instituto de la Vivienda de Madrid —el antiguo IVIMA, promotor de la obra— empezó a negociar la venta de las viviendas a sus ocupantes. Las que no se venden permanecen en régimen de alquiler social a un precio medio de 179 euros al mes.

Desde entonces, con cuentagotas, han ido saliendo pisos al mercado. En el momento de escribir estas líneas hay dos dúplex de cuatro habitaciones y 145 metros construidos a la venta: uno por 150.000 y otro por 160.000 euros, es decir, entre 1.000 y 1.100 euros el metro cuadrado. Un chollo. La media de Madrid es cuatro veces más (3.939 euros/m2) y la de ese distrito concreto, el doble (2.614 euros/m2).

"Ahora mismo no tenemos ninguno, pero hemos vendido pisos allí. Suelen salir", explica un empleado del Tecnocasa del barrio al solicitarle información. "El último que se vendió fue a una pareja de treinta y pocos años. Y algún inversor para alquiler, aunque allí no lo alquilas por mil euros, sino por 600". Entre los vendedores, dicen, hay personas que llevan allí toda la vida o herederos que no quieren quedárselo.

Según los agentes inmobiliarios consultados, los precios son tan bajos porque aún existen prejuicios. La agente inmobiliaria Eva de Miguel fue la que sacó aquel piso de 80 metros cuadrados que se convirtió en noticia. "Con aquel hubo una avalancha de llamadas", rememora. "Pero cuando se enteraban de dónde era se echaban para atrás. Me escribió gente muy despistada pensando que iba a comprar en el barrio de Salamanca por ese precio. Y los inversores quieren pisos baratitos para ponerlos en alquiler, pero ahí no invierten porque el perfil del inquilino depende mucho".

Por su experiencia, son familias extranjeras quienes están comprando. "Yo he vendido varios: a una familia iraní, a una familia rusa... Son perfiles con ingresos poco elevados. Viene una familia venezolana o peruana a Madrid, ve un piso así y dice: pues me parece estupendo. No les importa, porque no tienen los prejuicios que tenemos los españoles".

Borja Sancho trabaja en la Asociación Caminar, que atiende a los jóvenes del barrio y ofrece servicios de orientación laboral. "No vivo en El Ruedo pero me paso aquí todo el día", dice. "La población que vive es la que está desde que se construyó el edificio, pero sí es verdad que están llegando nuevos vecinos. No sabemos en qué circunstancias, pero son sobre todo personas migrantes, principalmente latinoamericanos. Hay gente que lleva poquito tiempo en Madrid, no conoce bien los mecanismos y viene a la asociación para buscar empleo".

Según sus datos, aproximadamente el 20% de los habitantes son gitanos. Un estudio municipal de 2019 cifró en 1.304 personas la población del edificio, siendo la mayoría (38%) menores de treinta años y la renta media (22.488 euros) un 41% inferior a la del conjunto de la ciudad.

Un arquitecto estrella

El Ruedo no solo es conocido por haber sido un edificio de realojo, sino por su imponente arquitectura y por la firma que lleva detrás: la de Francisco Javier Sáenz de Oíza, autor de otras obras destacadas en Madrid, como las Torres Blancas o la torre del BBVA.

Hay ejemplos en otras ciudades de edificios de arquitectos estrella que nacieron como vivienda social y aumentaron de valor —económico y simbólico— con el tiempo. En Londres, la torre Balfron del húngaro Ernö Goldfinger, construida en los años 60 como vivienda pública de alquiler y estigmatizada durante los 90 como foco de delincuencia y venta de drogas, se ha convertido ya en pisos de lujo.

Hasta 2010 la habitaban residentes que llevaban allí toda la vida e inmigrantes africanos, bangladesíes y de Europa del Este. El proceso para gentrificarla fue el siguiente: primero, se preguntó a los vecinos si querían que la gestión del edificio pasara de manos públicas (la junta de distrito) a una asociación bajo la promesa de una reforma necesaria desde hacía tiempo; después, la asociación vio que no tenía dinero suficiente para llevar dicha reforma a cabo y valoró la posibilidad de vender algunos de esos pisos. Entre medias alegó riesgos de seguridad en el edificio y pidió a los inquilinos que abandonaran sus casas sin garantizarles que pudieran volver. La asociación fue recolocándoles en otras viviendas de su propiedad por la zona. Ahora, con la reforma hecha y las estancias listas para salir en revistas de decoración, los pisos salen a la venta a partir de 425.000 euros.

"No sé si eso podría pasar en el de Oíza", valora el arquitecto José Ramón Hernández. "Sucedió también en la Unidad de Habitación de Marsella, de Le Corbusier. Tras la Segunda Guerra Mundial las ciudades quedaron muy maltratadas y distintos ayuntamientos y Ministerios de Vivienda lanzaron programas de construcción de vivienda. Le Corbusier hizo vivienda colectiva, con pisos muy estrechos y dormitorios muy pequeños, pero muy potentes arquitectónicamente. Es un gran genio y quien hoy consigue tener un piso allí es un privilegiado".

El nivel arquitectónico de El Ruedo es un tema de discusión entre arquitectos, cuenta Hernández. "Hay distintas opiniones. Oíza es un mito y todos le adoramos. Tiene seis u ocho obras buenísimas. Pero esta concretamente es discutible. Otros dicen que es muy mala. Lo cierto es que la obra tenía muchas dificultades y era muy difícil hacerla bien".

Por su forma curvada y por la orientación de las viviendas hacia dentro —en el interior hay jardines y pistas deportivas para que los chavales jueguen— se ha comparado al edificio con una cárcel, pero tiene explicación. "La planta curva que se cierra sobre sí misma como un gusano estaba establecida en el planeamiento urbanístico. Tenía que ser así, no es un capricho de Oíza sino de algún funcionario del Ayuntamiento. Y las viviendas tenían que ser pequeñas para alojar a muchos tipos de familias", añade el arquitecto. Los planos de la obra publicados muestran viviendas tipo dúplex de 75 y 90 metros cuadrados, menos de los 145 que aparecen ofertados actualmente en los portales inmobiliarios, que sí coinciden con sus fichas catastrales. Las calidades, según la agente inmobiliaria Eva de Miguel, "son las de cualquier piso de protección oficial de la época. Ni mejores ni peores".

"Otra cosa es que algunos dormitorios están en curva, lo cual es problemático para meter los muebles. Hay un vídeo muy famoso en el que los inquilinos le montan un pollo a Oíza por eso y porque no pueden cocinar con la ventana abierta. La idea de hacerlo como una cárcel, con una fachada maciza que da a la M-30 y una plaza interior más silenciosa es bonita, pero al final acabó metiendo dormitorios que daban a la carretera. Era un proyecto difícil", continúa.

En esa plaza interior destacan los motivos que adornan las paredes, que para Hernández sobran. "Oíza estaba en un momento especial de su vida. Tenía la obsesión de ser el más moderno, de no quedarse atrás. Era una época de posmodernidad y se puso a hacer triangulitos de colores en la fachada interior. Son bastante gratuitos", relata. "Él nos había enseñado que la forma debe responder a una función y que la estética tiene que reflejar al edificio. Quiso hacer contraste con la fachada exterior, pero creo que como idea es muy básico. Sobre todo para un arquitecto que había hecho la torre BBVA y Torres Blancas".

Con todo, el edificio ha recibido premios (el del COAM del Ayuntamiento cuando se construyó) y aparece en el catálogo de localizaciones que ofrece Madrid a cineastas para grabar sus películas y series, si bien esta oficina no ha ofrecido datos sobre cuántas obras se han localizado allí.

"La dicotomía es interesante: es un edificio cerrado y el estigma viene de ahí y de las situaciones de desventaja de las que se parten, pero se hace mucha vida comunitaria. Los chavales juegan y sus padres les ven. Ahora te vas a los ensanches y está lleno de familias de renta media-alta que buscan sitios cerrados para criar con tranquilidad y nadie les estigmatiza", considera Sancho, de la Asociación Caminar. "¿Gentrificarse? Podría pasar, pero mejor que no. Es como la UVA de Hortaleza [también de un arquitecto reconocido, Fernando Higueras], que nadie sabe qué van a hacer".

"Habrá cambios poco a poco y al final, cuando haya mezcla, a la gente le importará menos", vaticina De Miguel. "Pero no creo que en el corto plazo los pisos se revaloricen demasiado. Muchísimo morataleño no sabe ni cómo es El Ruedo por dentro, porque ahí no se mete nadie".