Almeida permitirá nuevas viviendas turísticas durante 15 años en el centro de Madrid para rehabilitar edificios

Las cifras son concluyentes: en la ciudad de Madrid hay, según el Ayuntamiento, 16.100 viviendas de uso turístico (VUT), el 42% de ellas en el distrito Centro. La cifra se ha duplicado desde 2017. De ellas, solo 1.131, un 7%, tienen licencia para operar. Generan problemas de convivencia, reducen la oferta residencial y tiran del precio de los alquileres para arriba en un momento en que suben a un ritmo del 17% anual. Por otro lado, en torno a un 30% de los turistas que visitan Madrid eligen este tipo de alojamiento y nadie en el Gobierno municipal quiere estrangular un sector que insufla gasolina en vena a esa locomotora económica que le gusta decir al alcalde, Jose Luis Martínez-Almeida, que es Madrid. Hasta 13,6 millones de euros dejaron los viajeros en Madrid en 2023, un 38% más que en 2022.

En esa disyuntiva se mueven en Cibeles, que ayer avanzó finalmente su largamente anunciado plan para la regulación de los apartamentos turísticos, presentado bajo el nombre de Plan Reside. El objetivo, aseguran en el Ayuntamiento, es regular las VUT, pero también proteger el uso residencial en la ciudad, y particularmente en su centro. Para ello se han considerado en Madrid dos zonas, en las que se aplicará una normativa distinta. Por un lado está el Áea de Planeamiento Específico (APE) 001, que viene a corresponder con una almendra central delimitada por la calle de Raimundo Fernández Villaverde y Madrid Río por el sur, y por otro el resto de la ciudad. Y es en esa APE 001 donde se introducen las principales modificaciones.

La principal ya se anunció hace semanas: se prohíben las viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales. Cuando entre en vigor la nueva normativa no se concederán nuevas licencias a VUT en edificios donde existan viviendas. La medida no afecta a las que ya existen legalmente pero el principio a partir de ahora será ese: turistas por un lado, vecinos por otro. En los edificios que no sean residenciales, en cambio, se admiten los pisos turísticos sin limitaciones.

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Junto a esa concentración, el segundo brazo de la estrategia, argumentan en el Consistorio, pasa por incrementar el suelo residencial favoreciendo el cambio a ese uso de inmuebles hoy dotacionales o de uso terciario. En el primer caso se trata de recuperar para establecer viviendas en régimen de alquiler asequible o fórmulas de coliving inmuebles en desuso. "Pueden ser antiguos conventos, edificios para uso deportivo, cultural o de otro tipo que ya no están en uso", trasladan fuentes municipales. "Al permitir transformar su uso en residencial incrementamos la oferta de vivienda, y a la vez se protege el edificio". Cibeles ha identificado hasta 215 inmuebles de uso dotacional privado susceptibles de ser convertidos en viviendas en este cogollo central.

Por otro, edificios de uso terciaro (oficinas, hospedaje o de otro tipo) en esta almendra central también podrán transformarse a uso residencial. Para incentivarlo, el Ayuntamiento contempla incrementar su edificabilidad, de manera que este cambio de uso pueda ser más atractivo para propietarios y promotores. El fin último es incrementar la oferta de vivienda en la zona, si bien en este caso no se obliga a que sean pisos asequibles.

El plan contempla, sin embargo, una medida en sentido contrario: permitir el uso de pisos turísticos durante 15 años en edificios que actualmente tienen uso residencial. No sería en cualquier inmueble. Se trata de permitir este cambio de uso en edificios que cuenten con algún tipo de protección, que estén, por tanto, catalogados, y que requieran "obras de rehabilitación importantes" que el propietario no esté en condiciones de acometer. Además, se establecen otras dos condiciones: deberán funcionar como pisos turísticos en edificio exclusivo y transcurridos esos 15 años volverán a uso residencial de manera irreversible.

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Si se hace así es por dos razones, explican en el Ayuntameinto. Por una parte, si se rehabilita como vivienda de uso turístico, es mucho más fácil que pase a ser vivienda transcurridos esos 15 años que si se rehabilita como hotel u otra forma de alojamiento. Por otra, la explotación como vivienda turística le va a dar mayor resntabilidad que un alquiler convencional, lo que permitiría afrontar los gastos de rehabilitación. Según los datos que maneja el Consistorio, el alquiler de pisos para uso turístico permite duplicar los ingresos a los propietarios respecto al alquiler tradicional: hasta 19.737 frente a 10.138 euros anuales de media.

Las actuaciones del futuro Plan Reside, que, si se tramita normalmente, no entrará en vigor hasta verano de 2025, se fijan también en los locales comerciales. En los últimos cinco años más de 3.000 se han transformado en viviendas en la ciudad de Madrid, muchas de ellas ofrecidas como pisos turísticos. Por ello la nueva normativa no permitirá que en la APE 001 se transformen locales comerciales en apartamentos turísticos. Sí se podrán acondicionar como viviendas siempre que no se situén en calles consideradas ejes comerciales.

Las medidas son menos restrictivas en el resto de la ciudad, donde no se introducen los incentivos para el cambio de uso de los edificios. Fuera de la APE 001 se elimina la obligación de que las VUT estén en edificos de uso exclusivo, pero se obliga a que si están en un edificio residencial en el que también hay viviendas tengan su propio acceso independiente desde la calle, al margen de la planta en que se encuentren. En cuanto a la conversión de locales comerciales en viviendas, para uso turístico o no, se autoriza siempre y cuando no sea en los tramos de hasta 27 calles que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid establece como "tercializados", vías como Clara del Rey, en Chamartín, Bravo Murillo, en Tetuán o Generl Ricardos, en Carabanchel.