¿Quién es César Rivero, el ‘gurú’ inmobiliario que te promete forrarte reformando y subalquilando pisos?

Tiene dos “másters” y 103.000 seguidores en Instagram, que se suman a los más de 70.000 seguidores en su canal de YouTube, además de un libro publicado con Planeta. Él se describe a sí mismo como alguien que invierte en casas sin dinero propio y asegura haber “comprado, reformado y vendido más de 150 viviendas" en los últimos siete años. Desde hace tiempo imparte cursos a razón de 2.000 euros cada uno para enseñar a invertir de forma inteligente y a la luz de lo que publica en sus redes sociales y en las múltiples entrevistas que da es un emprendedor lleno de éxito. Pero, ¿quién es en verdad César Rivero, el gurú que promete hacerte rico reformando y subalquilando pisos?

Su primer emprendimiento fue en el mundo de los tatuajes con solo 18 años, con una fábrica casera y tinta de impresora, con la que tatúa a gente de su clase, ganándose la enemistad de los padres de sus compañeros. "Era una persona bastante problemática, del calibre de robar o de vender marihuana…", comenta él mismo en una entrevista para un canal de YouTube. Consecuencia de esto, su madre, un mes después de cumplir la mayoría de edad, le echa de casa. Lleno de motivación pone rumbo a Madrid, donde se instala en casa de su hermana y empieza a trabajar en el Pans & Company cobrando 300 euros. Aquí es donde se da cuenta de que le encanta vender porque intenta colocar los menús más caros a sus clientes.

Al poco tiempo abandona la vivienda de su hermana y pasa "un lapso de 25-30 días durmiendo en un trastero", según ha relatado él en sus redes sociales. Como muchos emprendedores españoles, "cae en sus manos" el libro de Robert Kiyosaki, Padre rico, padre pobre. De la cadena de comida rápida da el salto a comercial de Endesa, donde triunfa y se le ofrece tener una red de comerciales.

Pidiendo un préstamo, monta su propio equipo, pero la situación se vuelve trágica: "Me veo ganando 3.000-4.000 euros al mes, con 19 años y empezando a juntarme con la gente que no debía: empiezo a caer en mucha fiesta y a toquetear las drogas; hasta que se me empieza a ir más de las manos, incluso llegaba a ir a la oficina y consumía cocaína en cualquier lugar".

Aquí llega la quiebra, con una deuda de casi 16.000 euros. En este punto de la historia vuelve a aparecer un nuevo libro: Queremos que seas rico, de Robert Kiyosaki y el expresidente de EE.UU Donald Trump. De conceder préstamos personales en el quebrado Banco Popular pasa a trabajar en una inmobiliaria. Después de que un inversor viniese a su inmobiliaria con la intención de comprar, reformar y vender un piso, César y su jefe, José Manuel Llanos Moreno, comienzan a desarrollar un modelo llave en mano de inversión. Dos años más tarde fundan CDM Inversiones, provocando su salida de la inmobiliaria.

Dos cursos y "11.000 alumnos"

Detrás de la apasionante y superadora historia de César, hay un imperio de cursos de formación, la escuela Inversores Inteligentes. El youtuber asegura que "lo de sacar un curso surgió un año después de estar en redes sociales" porque un amigo le preguntó que "por qué no enseñaba todo esto en formato de pago, en vez de subirlo todo gratis". Desde ese punto, según asegura, ha contado con 11.000 alumnos; que, a una media de 2.000 euros cada uno (es lo que vale cada formación), supondrían unos ingresos de 22 millones de euros.

EL PERIÓDICO DE ESPAÑA ha seguido el proceso habitual de un cliente a la hora de conocer más información sobre alguno de sus cursos. Lo primero, es acceder hasta la web, que funciona como un embudo de ventas para dejar los datos personales y de contacto, con la excusa de poder disfrutar de una clase gratuita. La “clase” consiste en la presentación de lo que se va a enseñar en el curso y en decenas de opiniones de alumnos que lo han cursado y han triunfado.

Una vez acabada, se agenda una llamada con un “asesor especializado” de la escuela. A pesar de que la hora escogida fueron las 19:15, este llamó a las 19:52. El comercial lo primero que pregunta es cuál de los dos cursos interesa más a su interlocutor. La escuela cuenta con dos programas: rent to rent, conocido en castellano como subarrendamiento de pisos, y house flipping, que es comprar, reformar y vender viviendas. El coste de ambos oscila entre los 2.000 y 3.000 euros, dependiendo si se quieren más o menos mentorías.

Finalmente, en la llamada, se pide más información sobre el curso de adquirir, reformar y vender pisos. El comercial no tiene dudas: “Una operación de house flipping puede dar un beneficio de 30.000-60.000 euros y llevar solo unos cuatro o seis meses”. En todo momento, la actitud del asesor es muy persuasiva, apelando a los sueños del cliente y prometiendo importantes retornos, siempre que se compre el curso. “Lo que hagas con pasión va a tener resultados”, asegura.

Pelayo de Salvador Morell, abogado inmobiliario, no cree que sea tan sencillo, según asegura a este periódico consultado por los cursos: “Si realmente fuera fácil y se ganara dinero, no estaríamos en 2022 haciéndolo. Sería un sector superexplotado, que lo habrían hecho millones de empresas”. Este especialista pone en relieve las dificultades que entraña este negocio para gente poco experimentada: “La fiscalidad es el punto débil de estos gurús inmobiliarios porque importa modelos de negocio de Estados Unidos, pero cuando los intentas encajar en nuestro país, no encajan bien con la fiscalidad de España.”

Una de las especialidades de la escuela es lograr todo esto sin dinero. “Te enseñan a 'dar el pase', es decir, firmar un contrato (arras u opción) y que compre el comprador final. Pero ahí, en medio, hay una cesión de contrato que debería tributar como una compraventa, aunque se haga en contrato privado, y ocultarlo podría ser un fraude fiscal", advierte el abogado.

La conversación con el asesor de la escuela de Rivero fluye con total normalidad hasta que llega el cierre de la venta. Aquí, cuando surgen las primeras dudas de si hacer el desembolso de 2.000 o 3.000 euros, es cuando crece la intensidad de la conversación para convencer al cliente. El asesor insiste en que esto es solo para gente muy interesada y que esté realmente convencida, de forma que el potencial comprador se reafirme y acceda. La llamada telefónica se corta y promete hablar al día siguiente a la misma hora. 24 horas más tarde se le indica que finalmente se ha comprado otro curso de la competencia, del que pide todos los detalles y no parece estar de acuerdo con la decisión, asegurando en repetidas ocasiones que ha sido muy amable y que se merece una buena explicación.

Subarrendar de forma legal

El otro curso a la venta es el de rent to rent, que traducido al castellano significa alquilar para alquilar. Este modelo consiste en llegar a un acuerdo con el propietario de un piso de gran tamaño para posteriormente realquilarlo por habitaciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos no impide subarrendar una vivienda, siempre y cuando se llegue a un acuerdo con el propietario y la renta del subalquiler no sea superior, evitando así el lucro.

Sin embargo, el modelo que enseña Rivero y su equipo, como no se alquila para vivir, sino para subarrendar, no debería ser un arrendamiento de vivienda, sino de uso distinto de vivienda, también regulado en la LAU, pero con mayor libertad de pactos, según explica el experto consultado. El aprendiz de César firmará un contrato en el que se le ceda la vivienda, con opción a subarrendarla. Este contrato estará sujeto a IVA, lo que obliga al dueño del piso a darse de alta como empresa o autónomo y liquidar este impuesto trimestralmente. Este impuesto sobre el valor añadido no podrá ser deducido tampoco por el inversor una vez alquile las habitaciones. Aquí el inversor con toda su formación complicada se va a encontrar con una problemática. "Cuando metes el IVA en la ecuación no cuadra nada porque el margen tiene que ser superior al 21%. La operación se tiene que plantear con un 35%-40% de margen", resume Pelayo de Salvador.

El misterioso premio

Uno de los puntos más misteriosos de la historia de César es un premio que supuestamente ha recibido y del que hace gala. Se trata de la Palmas de Oro, otorgado por el Círculo Nacional de Periodistas A.C., una agrupación de periodistas latinoamericana fundada en los años 70. En su clase gratuita sobre house flipping, hace mención a esta distinción, aportando un plano del premio donde se observa que se lo entregan “por su destacada trayectoria en el ramo inmobiliario en el mercado europeo y a nivel internacional”.

Captura del vídeo de César Rivero en el que asegura haber ganado el premio Palmas de Oro /

Este premio está firmado por el Comité Ejecutivo del Círculo Nacional de Periodistas A.C. Lo extraño es que, en la página web que se informa sobre la edición LXX 2022 de los galardones, celebrada el jueves 18 de agosto, el youtuber no figura como las personalidades nominadas. Aquí aparecen actores, comediantes, músicos o periodistas; pero no César Rivero.

El libro de 240 páginas

César es también escritor, o al menos ha escrito un libro, Método Rivero: Gana dinero invirtiendo en el mercado inmobiliario sin activos ni ahorros previos, en 2021. “Soy autor del único libro que habla sobre el método del Flipping House aquí en España, un libro publicado por la Editorial Planeta", justifica sobre su autoridad como experto en una de sus formaciones. Durante la elaboración de este reportaje se sitúa como el número 32 más comprado sobre temática inmobiliaria en Amazon, el número 157 en la temática inversiones empresariales y el número 164 en Finanzas.

A pesar de que su autor asegura que se trata del "único" libro sobre esta temática en España, basta con cliquear la temática en cualquier buscador y se encuentra con otros ejemplos: "House flipping e inversiones de libertad financiera", de Víctor Sevilla y publicado en 2020, o "Los secretos del house flipping", de Eladio Olivo y publicado también en el mismo año, uno antes que el de Rivero.

Aparentemente, las reseñas de Amazon son positivas. Cuenta con 4,1 estrellas sobre cinco. Los lectores más satisfechos comentan que "es una persona que cautiva", que tiene "un lenguaje, claro, directo y conciso" o que "como siempre a la altura de lo esperado". Conciso es porque se trata de un libro de 240 páginas.

Los menos complacidos con su compra publican los siguientes comentarios: "Solo motivación y ningún método que seguir", "Vive exclusivamente de los ingresos que les generan sus cursos y libros, no viven del sector inmobiliario por lo que trabajan" o "Él simplemente vomita a su estilo los libros que se ha leído y usa un estilo de vestir, de expresarse, de jerga que él sabe que a los chavales les gusta porque se identifican con él".

Este periódico ha tratado de ponerse en contacto tanto con Cesar Rivero como con la escuela Inversores Inteligentes para ampliar las informaciones que aquí se publican, pero estos no han respondido a las llamadas, ni a los correos electrónicos.