Los sudafricanos que compraron el Centro Comercial Torrecárdenas se convierten en Socimi y tendrán que salir a bolsa

Nueva Socimi en el mercado inmobiliario español. El fondo sudafricano Lighthouse Properties se ha constituido como una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado inmobiliario, según consta en el Boletín Oficial del Registro Mercantil de este lunes. Este cambio de régimen fiscal llega seis meses después de que el vehículo de inversión cerrase la adquisición del Centro Comercial Torrecárdenas a la promotora sevillana Bogaris por 172 millones de euros, 78 millones de euros en efectivo y el compromiso de asumir una deuda de 85 millones asociada al activo.

Ahora, el fondo sudafricano cuenta con 2 años para cerrar su salida a bolsa. El régimen de Socimis del que se beneficiará obliga a las compañías a cotizar en un mercado regulado antes de que pasen dos años desde su constitución. Esto le permite beneficiarse de la fiscalidad de las Socimis, que implica no pagar impuesto de sociedades, aunque entraña la obligatoriedad de repartir el 80% del beneficio entre sus accionistas. Lighthouse tocará la campana en BME Growth o en Euronext Access París. Ambos son los mercados destinados a pequeñas y medianas empresas. En lo últimos años, algunos fondos como Patrizia, Meridia o Barings han optado por la bolsa francesa por las menores exigencias y la no obligatoriedad de disponer de un mínimo de accionistas en la empresa. Lo que suele ocurrir en estos casos es que el fondo lanza la compañía a bolsa, pero nunca cambia su precio porque no hay ni compras ni ventas de acciones, ya que el 100% de las participaciones pertenecen al vehículo. El valor de su cartera, que deberá ser publicado antes de su salida al parqué, será previsiblemente el del centro comercial. El fondo solo cuenta con esta inversión en España, a la espera de que pueda seguir ampliando su cartera en los próximos meses.

Compra del Centro Comercial

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Hace solo diez días, el 2 de septiembre, Lighthouse cerraba la toma de control del Centro Comercial, siendo inscrito como socio único de la sociedad propietaria del activo. En 2019, año prepandemia para tomar como referencia los ingresos del inmueble, logró recaudar 13,3 millones de euros por alquileres. Esta cuantía se redujo a los 11,7 millones en 2020, según figura en sus cuentas auditadas por Deloitte. En ambos ejercicios su resultado de explotación fue positivo, de 2,1 millones y de 440.000 euros, respectivamente. Sin datos actualizados de 2021, la operación se cerró en una yield entre el 6,5% y el 8%, aunque en la comunicación de la operación se comunicó que se había realizado al 6%. El Centro Comercial Torrecárdenas fue uno de los pocos activos comerciales de estas características que se transaccionaron en los últimos meses desde el estallido de la crisis sanitaria de la Covid-19, lo que sirvió para cerrar la transacción con una ligera rebaja de precio. Se trata de un inmueble con buenos inquilinos, entre los que destacan firmas como Zara, Sfera, H&M o Adidas; restaurantes como McDonald's o La Tagliatella; y supermercados como Mercadona.

Inversores sudafricanos y los centros comerciales

Los fondos sudafricanos se fija en los centros comerciales españoles. A la operación de Lighthouse hay que sumar la presencia de Vukile, un vehículo del mismo país que cuenta con el 88% de Castellana Properties, una gran Socimi española especialista en este tipo de activos. A su vez, Castellana Properties es propietario del 21,7% del Lar España, otra sociedad cotizada especializada en activos comerciales. Precisamente, la compra de la participación en Lar fue otra de las pocas operaciones cerradas durante los meses de pandemia. Esta inversión se realizó a un precio de cotización un 50% inferior al del valor teórico de los activos de Lar España. En total, Vukile cuenta con activos valorados en 560 millones de euros, teniendo en cuenta solo el valor de sus acciones en Castellana.