Al campo: cómo los grandes fondos han puesto el ojo en el rural

El campo español se está convirtiendo en uno de los focos incipientes de la inversión. Sus utilidades son múltiples, desde complejos hoteleros de lujo a instalaciones fotovoltaicas o eólicas. Solo en el primer semestre de este año, se han transaccionado 85.502 propiedades, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

Además, después de la invasión de Rusia a Ucrania, conocido como el granero de Europa, se ha puesto de manifiesto la importancia de la agricultura en la economía. También los fondos han visto una oportunidad de inversión y un refugio. ¿Por qué? Lo primero porque alimentarse es una necesidad básica. En un informe previo a la Guerra en Europa, la consultora CBRE apuntaba que “la producción de alimentos tendrá que crecer entre un 60% y un 70% para poder alimentar a la población mundial de aquí a 2050, cifrada en 9.000 millones de personas”.

“No es habitual encontrar un sector que combine sólidas rentabilidades históricas de hasta un 15%, buena visibilidad y recurrencia de los flujos de efectivo a largo plazo, escasa correlación con la mayoría de los demás activos, con una fuerte resistencia a los ciclos económicos y cobertura respecto a la inflación. La clase de activos del sector Agribusiness se ha convertido en una inversión con una relación entre riesgo y rentabilidad que atrae a un gran número de inversores”, señala el informe de la consultora.

¿Por qué España?

La Península Ibérica, incluida España y Portugal, son los mejor posicionados de la agricultura a nivel mundial. “El aceite de oliva, el vino, los cítricos y otras frutas, hortalizas y muchos otros productos son enormemente valorados en los mercados internacionales. Parte del secreto reside en el suave clima mediterráneo, con veranos cálidos y soleados y una fresca brisa de la costa atlántica”, explica CBRE.

España cuenta con 3,84 millones de hectáreas de terrenos dedicados al regadío, frente a las 240.000 hectáreas de las que dispone Portugal. Cada región destaca por un tipo de cultivo: Andalucía por el olivo, Comunidad Valenciana por los cítricos, Murcia por la fruta o Cataluña por los cereales. Los viñedos copan la mayor extensión de cultivo, un total de 5.000 hectáreas.

Según el citado informe, el valor de los terrenos varía en función de la región y el tipo de cultivo. Las propiedades de nueva explotación con infraestructuras de regadío en Andalucía pueden alcanzar entre 30.000-40.000 euros por hectárea, pero una explotación de aguacate en activo puede llegar a superar los 120.000 euros por hectárea. Las rentabilidades prime brutas que se pueden obtener rondan el 5%. En el caso de las compañías del sector se están transaccionado a múltiplos de 6-8 Ev/Ebitda o 9-11 en el caso de las más profesionalizadas.

Los fondos de inversión

En los últimos años, en España, se han producido grandes compraventas de suelo y operaciones M&A de compañías agrícolas, lideradas por fondos de capital privado. Uno de los más activos ha sido Proa Capital, que entre 2016 y 2019 compró empresas punteras como Moyca, Pastas Gallo y Fruselva. En 2020, el famoso vehículo CVC compró Panzani a Ebro Foods y, en 2019, Abac Capital adquirió la productora y comercializadora Agroponiente. En paralelo, se han cerrado varias alianzas entre fondos y empresas como Miura y Martín Navarro, que crearon una de las mayores compañías de cítricos de Europa, Citri&Co; o Atitlan, que conformó la joint venture Elaia junto con Sovena para adquirir Frutas Romu.

“Las principales transacciones han sido operaciones de venta o sale & leaseback de activos o carteras; o la introducción de un nuevo socio capitalista, que se convertirá en un nuevo accionista y destinará más fondos a la consecución de objetivos de expansión o adquisición en el futuro. La operación puede estar relacionada con una empresa que ya se encuentre en funcionamiento o con una entidad con cometido especial de nueva constitución. La vigencia habitual de los arrendamientos de terrenos es de 20-25-años”, explican desde CBRE.

Pequeño inversor

En este mercado ya han surgido las primeras iniciativas para acercar la inversión a pequeños capitales. Una de las pocas que se han llevado a cabo fue a través del crowdfunding Fellow Funders, que financió la adquisición de 13 hectáreas de suelo rústico en la localidad de Pedro Muñoz (Ciudad Real). Con los 464.000 euros levantados, la sociedad Agroinversiones Mancha Almendrus, S.L. plantará almendra ecológica.

Al tratarse de un proyecto público desentraña las cifras que se mueven en este negocio. 239.000 euros del capital recaudado se destinará a la compra de los terrenos, 97.800 euros para la preparación del terreno, 95.000 euros para la plantación y la instalación del sistema de riego y los 32.200 euros restantes se destinarán al mantenimiento de la finca y la plantación durante los dos primeros años en los que no se producirá cosecha. El gestor de la plantación cobrará un fee del margen bruto que genere la cosecha, que en este caso se sitúa en el 10%.

La rentabilidad estimada para los inversores será del 8,11% anual, incluyendo un seguro de la cosecha que garantizaría hasta el 80% de la producción del ejercicio anterior. Entre los riesgos asociados están los normales dentro de una plantación: heladas, mala polinización, plagas o escasez de agua. Se trata de una inversión de muy largo plazo, ya que se extiende el contrato hasta 2044 como mínimo; que no goza de una gran liquidez, aunque siempre se puede vender a través de un contrato privado.

“Lo que nos gusta de este tipo de inversión es que tiene una correlación negativa con otros activos financieros como la bolsa o la renta fija. El dar acceso a minoristas al campo de forma directa siendo propietarios directos del suelo y de la plantación es algo que se puede popularizar”, comenta Mario Padilla, Investor Relations & Project Manager de Fellow Funders.

Iniciativas legislativas

Para que la inversión en el campo se popularice es esencial que vaya de la mano de la legislación. Una de las figuras jurídicas que mejor ha funcionado y más inversión ha atraído a España es concepto de Socimi. Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria son una figura jurídica de sociedad destinadas a la compra y alquiler de activos inmobiliarios. ¿Por qué resultan atractivas? Pagan un 0% de impuesto de sociedades en origen, es decir, en su cuenta de resultados. Sin embargo, sí pagan impuestos, ya que están obligadas a repartir como mínimo del 80% de sus beneficios a través de dividendos, por lo que sus accionistas pagan por este capital recuperado.

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Armanext, una firma de saca a bolsa a este tipo de compañías, propone hacer una pequeña modificación de la norma que las regula, la Ley 11/2009. Esta regulación contempla, en su artículo 2, “la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento”. Con solo modificar que los inmuebles puedan ser de naturaleza urbana y de naturaleza rústica permitiría contar con un marco regulatorio favorable para atraer capital extranjero que busca invertir en el campo español, señala la compañía en informe distribuido a finales de 2021.

Entre las justificaciones que utilizan a la hora de mejorar el tratamiento de este mercado es el empleo que genera para 800.000 personas (4,2% del total de la población ocupada) o la competitividad internacional del sector agrario español. Además, apuntan que es un sector altamente improductivo debido a la disgregación existente, que provoca una infrautilización de la maquinaria y de los bienes de producción.