POLÍTICAS DE ALQUILER

Barcelona, San Francisco y Berlín destapan los fallos de la nueva ley de vivienda

Vista aérea de Barcelona.

Vista aérea de Barcelona. / UNSPLASH

Estudios universitarios y de organismos consultivos como el Banco de España alertan del limitado o contraproducente efecto de algunas de las medidas orientadas al alquiler que el Gobierno quiere incluir en la nueva norma impulsada por Raquel Sánchez

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El Gobierno da luz verde este martes a la Ley de Derecho a la Vivienda, una norma que llega un mes después de lo previsto al Consejo de Ministros por el informe desfavorable que ha emitido el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Pese a que esta revisión no es vinculante, pone en evidencia las limitaciones a nivel de derechos de los propietarios y competencias de las comunidades autónomas, pero, finalmente, el Poder Judicial aprobó el documento preceptivo del anteproyecto

El órgano de gobierno de los jueces no ha sido el primero en poner en duda las iniciativas de esta nueva norma, la más importante que ha impulsado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, desde que asumió su cargo el pasado verano. Esta ley de vivienda, que tendrá que pasar por las cámaras legislativas, cuenta no sólo con debilidades en el plano legal, sino también en el económico, al no corregir errores de los que expertos y autoridades nacionales ya alertaron en revisiones teóricas de políticas similares que se publicaron incluso antes de que el Gobierno pusiese en marcha su anteproyecto de ley.

La literatura de las medidas de intervención en el mercado de la vivienda se ha ido nutriendo de la experiencia que han generado normas que comparten iniciativas con la que el Gobierno quiere llevar ahora al Congreso de los Diputados. Berlín, París, San Francisco, Barcelona y otras grandes capitales abrieron el debate sobre medidas gubernamentales o locales en esta materia que no siempre han resultado beneficiosas para los propietarios, los arrendatarios o el mercado, principalmente porque la oferta de las viviendas en alquiler se deprimiría.

De hecho, el Banco de España ya presentó en 2020 una revisión de la experiencia internacional en la que cuestionaba las consecuencias que han traído consigo distintas políticas de este tipo, como el control de precios en las viviendas arrendadas en las conocidas como "zonas tensionadas", herramientas para incentivar la oferta privada y la provisión de oferta pública de vivienda de en alquiler, en la que España, con un 2,5%, va seis puntos por detrás de de la media de la Unión Europea (9,3%) y muy alejada del 30% de Países Bajos o del 24% de Austria, como reflejan datos del Boletín Especial de la Vivienda Social de 2020. Así, el Banco de España corregía, sin saberlo, la ley de vivienda del Gobierno.

Control de precios

La ley que más se asemeja a nivel internacional a la del Ejecutivo en el aspecto del control de precios es la impulsada por la alcaldesa Ada Colau en Barcelona, dado que está diseñada para que el Consistorio actúe a partir del esfuerzo invertido por los arrendatarios para pagar un alquiler en base a sus ingresos, y no como las leyes de limitación de precios más clásica, que definirían un tope en el precio de la renta.

Este instrumento, centrado en dotar de garantías a los inquilinos para que sus viviendas no suban de precio en el corto plazo y en permitir a los hogares de rentas más bajas acceder al mercado privado del alquiler, puede provocar en el medio y largo plazo que se reduzca el bienestar social, como manifiestan María Laffaire y Pablo Tucat en un estudio de junio de 2021. Los controles de precios del alquiler no son nuevos. De hecho, se introdujeron en los países europeos durante la Primera Guerra Mundial y en Estados Unidos emergieron cuando el país entró en la Segunda Guerra Mundial, para en las siguientes décadas reproducirse a nivel local en San Francisco o Los Ángeles y, en los últimos años, en las principales metrópolis globales por los incrementos en los precios. 

Los alquileres en España, especialmente en las grandes áreas metropolitanas, como Madrid o Barcelona, "han crecido muy por encima de la evolución del nivel general de precios y salarios, aumentando el riesgo de sobreesfuerzo de los hogares", sostienen Laffaire y Tucat. El aumento en los últimos diez años de la demanda de la renta de viviendas, sobre todo en personas jóvenes, que "utilizan el alquiler en mayor proporción que las generaciones anteriores para emanciparse", ha derivado en que el nivel del mercado sea ahora en España "alto", según explica para EL PERIÓDICO DE ESPAÑA el sociólogo y coeditor en Politikon Jorge Galindo, que junto a Natalia Collado y Ángel Martínez publicó para ESADE el artículo '¿Servirá la nueva Ley de Vivienda para mejorar el alquiler en España?'.

El Banco de España alerta de que "la fijación administrativa de un precio del alquiler de vivienda inferior al precio de mercado produciría una reducción en la oferta de alquiler"

La experiencia reciente más relevante sobre limitaciones al crecimiento de las rentas del alquiler en Europa es la de Alemania. En este país, el Gobierno introdujo a escala federal en junio de 2015 el denominado Mietpreisbremse, una nueva herramienta que tenía como objetivo explícito frenar el crecimiento de los alquileres de vivienda, según recoge el documento del Banco de España. Los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten años después en algunas de las ciudades más dinámicas de Alemania, especialmente en Berlín, que concentra buena parte de los flujos migratorios y donde la producción de vivienda es incapaz de absorber el crecimiento de la demanda.

Por su parte, en Barcelona, a pesar de que no ha pasado tiempo suficiente como para evaluar las consecuencias de la política del Ayuntamiento, “todo apunta a que a corto plazo, si la ley ha tenido algún efecto, éste ha sido contrario al deseado”, indica José María Raya en el artículo Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?. Según datos de 2020 de Tecnocasa, la caída del precio de alquiler por metro cuadrado en Barcelona fue del 4,7%, 0,8 puntos porcentuales menor a la observada en Madrid, que actualmente no dispone de una regulación en este sentido, por lo que, para Raya, "no se aprecia ningún efecto significativo". No obstante, estos descensos se enmarcan en el primer año de la pandemia, por lo que podrían ser diferentes a los de una situación ordinaria. 

Por lo tanto, la experiencia histórica en las economías avanzadas evidencia que "la fijación administrativa de un precio del alquiler de vivienda inferior al precio de mercado produciría una reducción en la oferta de alquiler", señalan David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea en el informe de 2020 del Banco de España La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional. El límite de precios daría a los propietarios más incentivos para poner sus inmuebles a la venta en vez de arrendarlos y, a su vez, rebajaría el interés para invertir en la construcción o en la rehabilitación y mantenimiento de viviendas destinadas al alquiler. Esta reducción de la oferta tendería, además, a aumentar los precios del alquiler en los segmentos del mercado no regulados, sobre todo en contextos de aumento de la demanda, y llevaría a una injusticia redistributiva en las zonas reguladas frente a las áreas fronterizas no reguladas.

Bono joven

El 18 de enero, el Consejo de Ministros dio luz verde al bono de alquiler para jóvenes menores de 35 años con ingresos no superiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), es decir, 24.318,78 euros anuales en 14 pagas, según los datos actualizados de 2022. Esta ayuda de 250 euros al mes durante dos años podrán recibirla aquellos inquilinos cuyas rentas de viviendas no superen los 600 euros mensuales o los 900 euros en algunos supuestos acordados en la Comisión de seguimiento formada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y la comunidad autónoma correspondiente. En el caso de los alquileres de habitación, estos límites de precio serán de hasta 300 euros por habitación, pero esta cantidad podrá elevarse hasta los 450 euros.

Según la Encuesta de Condiciones de Vida, en 2020 en España había 818.000 jóvenes emancipados que cumplían los requisitos para solicitar este bono joven pero el Ejecutivo apunta que sólo podrán recibirlo entre 60.000 y 70.000 personas

De acuerdo con los estudios realizados por numerosos expertos nacionales e internacionales desde hace más de dos décadas -Eriksen & Ross, 2015; Fack, 2006; Gibbons & Manning, 2006; Sayag & Zussman, 2018; Susin, 2002- este tipo de ayudas a colectivos con rentas bajas se traducen en incrementos en los precios de las viviendas en alquiler, por lo que los beneficiarios reales del bono joven pasarían a ser los propietarios de los inmuebles, ya que "disponen de información sobre sus inquilinos que les permitiría identificar a aquellos que pueden solicitar la prestación", aseguran Collado, Martínez y Galindo en su estudio para ESADE. Este extremo ya se dio en Francia a finales del siglo pasado, donde los propietarios absorbieron el 78% de la ayuda; en Reino Unido, entre el 60% y el 66%, como consecuencia de las reformas en este ámbito en la década de los 90; o en Nueva Zelanda a principios de los 2000, donde captaron el 36% de los subsidios. 

Esta medida no sólo ha sido ineficaz en otros países, sino que en España ya tuvo una experiencia desfavorable sobre la que ni el Gobierno ni la ministra Raquel Sánchez parecen haber querido reflexionar. En 2007, con José Luis Rodríguez Zapatero como presidente, ya se implementaron políticas similares, como el llamado cheque vivienda del que, según exponen Collado, Martínes y Galindo en su 'paper', "no existe evidencia empírica que estudie el grado de traslación a precios que tuvo la medida". 

Por lo tanto, se trata de una política descartable en el contexto global y en el español, pero llama además la atención que se trate de una medida infrafinanciada en términos muy evidentes. De acuerdo con la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), en 2020 en España había 818.000 jóvenes emancipados que cumplían los requisitos para solicitar este bono joven, de los cuales hasta 471.000 vivían en hogares donde solo ellos eran elegibles para la ayuda, mientras que 270.000 convivían con otra persona que también cumplía todos los requisitos. Todas las cifras de posibles beneficiarios que se valoren serán muy superiores a las expectativas del Ejecutivo de coalición, que apunta a que sólo podrán recibirlo entre 60.000 y 70.000 personas.

Con el bono joven ocurre algo similar a lo que sucedió con el IMV. Era una política "ambiciosa", dice Galindo, pero, por requisitos, problemas de acceso a la información y de discriminación discrecional con decisiones de las administraciones públicas encargadas de implementarla, es decir, de las comunidades autónomas, "ha llegado a bastante menos gente de la que podría haber llegado". 

Vivienda vacía

La Ley de Derecho a la Vivienda contempla un recargo hasta un máximo del 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Este gravamen "podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal", establece el texto del anteproyecto.

Las tasas más altas de vivienda vacía se encuentran en Ourense y Lugo, donde no existen problemas con la oferta del alquiler

Para Jorge Galindo, el efecto de este instrumento va a ser más limitado en lugares en los que debería ser más amplio, es decir, en las grandes ciudades "donde tenemos los mayores problemas de acceso", y no en Ourense o en Lugo, que son las provincias con mayor porcentaje de vivienda vacía. Para los propietarios de Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, València y Sevilla existe un incentivo mucho mayor que en Ourense para rehabilitar una vivienda desocupada, para preocuparse de buscar inmobiliaria y para elegir a un inquilino, por lo que el efecto de la medida que propone el Gobierno sería limitado y no "va a suponer el aumento en la oferta que necesitamos para mejorar el desbalance entre oferta y demanda", afirma.

Además, Galindo recalca que ya existe un impuesto implícito a las viviendas vacías no movilizadas, porque hay una tributación de rentas imputadas en el IRPF que "ya de por sí supone un cargo para los propietarios" de este tipo de inmuebles. El Banco de España asegura, tras analizar las experiencias sobre este tipo de gravámenes en Francia, Reino Unido y España, que la evidencia empírica sobre el impacto de estas políticas fiscales sobre la oferta de vivienda de alquiler es "escasa y muy dependiente de las características idiosincráticas de los mercados locales" sobre los que se aplican.

Vivienda social

España se encuentra bastante rezagada dentro del entorno europeo en la implementación de políticas de acceso a viviendas de alquiler social, que, no obstante, han sido eficaces para facilitar el acceso a la vivienda a precios moderados para los hogares de menor renta, sostienen Laffaire y Tucat. El Gobierno tiene como objetivo crear, ampliar y mejorar el parque público de vivienda de alquiler y garantizar una gestión efectiva del mismo, tal y como reconoce en el anteproyecto de ley.

"La cuestión es que no sólo hay que llegar a tener esa vivienda social, sino que hay que hacerlo con criterios de inclusión razonables", con el fin de evitar que se llegue a los problemas de exclusión que experimentan los parques de inmuebles de alquiler social en países como Francia. Para ello, el Ejecutivo debe garantizar, señala Galindo, que la oferta es atractiva y que las viviendas sociales pueden competir con las zonas en las que se encuentra la demanda ahora mismo, es decir, en los barrios con buenos colegios, transportes públicos y otros servicios. 

El coeditor de Politikon propone establecer sistemas de bonificación para que el sector privado tenga incentivos para construir viviendas sociales, por ejemplo, "promocionando la alta densidad y destopando los límites de altura que existen en algunas partes en las ciudades", de manera que la rentabilidad del metro cuadrado a la hora de construir sea mayor y se pueda construir más vivienda en el mismo espacio, "que es lo que necesitamos", recalca.

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