Los grandes vehículos inmobiliarios comienzan a financiarse a tipos de interés cercanos al 5%

Adiós al dinero gratis. Esta es la consecuencia inmediata de la subida de tipos de interés impulsada por el Banco Central Europeo para paliar la inflación existente en las economías occidentales, fruto de la importante inyección de liquidez llevada a cabo por el máximo responsable del euro durante la pandemia. Esto tiene una influencia directa en el sector inmobiliario, que ha comenzado a financiarse a unos intereses muy superiores que hace unos meses.

Juan Velayos, histórico directivo del sector, en una entrevista a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA hace unas semanas ya alertaba de que la banca tradicional estaba dando préstamos muy conservadores a 12-14 años y un tipo de interés del 2,5%-4%. Para activos algo más arriesgados, donde los bancos no ofrecían créditos, los fondos de deuda estaban otorgando a intereses entre el 4% y el 9%.

Estas palabras se han puesto sobre el papel con una gran financiación cerrada por la inmobiliaria del Ibex-35 Merlin Properties. Esta Socimi (sociedad de inversión inmobiliaria) recibió este mes de BBVA, BNP Paribas, CaixaBank, Crédit Agricole y Société Générale un préstamo sindicado de 600 millones de euros, además de otros dos otorgados por Banco Sabadell a 5 años por importe de 60 millones y el Banco Europeo de Inversiones de 50 millones a 10 años.

Según comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, esta deuda se cerró con un coste medio de midswap +1,26%. ¿Qué supone esto? Según las tablas del Banco de España, en octubre, el midswap a 5 años se ubicaba en el 3,02%. Para calcular el interés que tiene que pagar Merlin hay que sumarle el 1,26%, lo que implica que el coste de su deuda actualmente será del 4,28%. Este importe es sustancialmente superior al de su deuda actual, financiada toda a tipos de interés fijos y el 98% sin garantía. Según señaló en sus últimos resultados, el interés medio se ubica en el 1,94%.

Inversa Prime es otra de las que ya ha logrado financiaciones acordes a las nuevas condiciones macroeconómicas. En su caso, varias de las principales entidades financieras nacionales le han otorgado una póliza de crédito a siete años, con un tipo de interés referenciado al Euríbor a 6 meses y un diferencial del 2%. El Euríbor 6 meses se sitúa en el 2,436%, que sumado al 2% extra, Inversa se está financiando a un tipo del 4,436%.

En agosto, la Socimi de la familia Fernández-Ordás Abarca, Torimbia, renovó  87,22 millones de deuda con CaixaBank y Banca March. Su financiación está también referenciada a Euríbor, aunque no precisaron el plus sobre este que van a pagar por el capital, señalando solo que se trata de "un margen en condiciones de mercado".

Todas estas financiaciones a compañías cotizadas con un histórico palpable son de tipo variable. Esto implica que, si el midswap o el Euríbor siguen subiendo, en definitiva, los tipos de interés; el coste de su deuda seguirá creciendo de la mano, restando margen a su negocio. En este punto es donde algunas voces del sector inmobiliario apuntan que ahora “es el momento de ver qué gestores son los buenos porque con el dinero gratis era muy fácil ganar, pero ahora no va a ser así”.

Implicaciones de la subida de los intereses

Una de las primeras implicaciones que tienen los tipos de interés sobre el inmobiliario es la idoneidad de la inversión. En la actualidad, el bono soberano de España a 10 años otorga una rentabilidad del 2,93% de forma completamente pasiva; mientras el estadounidense da un retorno del 3,73%. Esto implica que cualquier retorno que no supere de forma importante el de la renta fija no es interesante. ¿Por qué? El sector inmobiliario conlleva un riesgo bien de planeamiento, construcción o comercialización. Esos riesgos tienen que tener su repercusión en la rentabilidad estimada de una operación.

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Además, si una transacción inmobiliaria va a tener que apalancarse, como ocurre en la mayoría de las ocasiones, habrá que tener en cuenta que el coste de la deuda no puede ser superior a la rentabilidad. Por ejemplo, una adquisición de un edificio de oficinas que otorga un 3% anual, si la deuda está en variable y se dispara hasta el 5% de interés, dependiendo el porcentaje que haya sido financiado, va a dinamitar el retorno final de la operación, incluso a negativo.

Las hipotecas también superan el 5%

Al igual que en el mercado de capitales para grandes compañías, las hipotecas para particulares también han subido sus intereses. Banco Santander ofrece préstamos para vivienda al 5,23% fijo y al Euríbor +1,79% variable, CaixaBank por encima del 5% fijo y BBVA Euríbor +1,6%. "En febrero de 2016 el Euríbor, por primera vez en la historia, se situó en negativo. Desde ese día, y durante más de 6 años, este índice de referencia permaneció siempre en tasas negativas, alcanzado su mínimo histórico de -0,504% en enero de 2021. Pero en enero de 2022 el euríbor inició un ascenso imparable que en octubre ha encadenado el décimo ascenso consecutivo, hasta alcanzar el 2,629% con el que cerró octubre", resume la OCU sobre lo ocurrido en los últimos meses.