SECTOR INMOBILIARIO

Madrid Nuevo Norte, rascacielos y 10.500 viviendas en el nuevo ‘Manhattan’ de la capital

  • La antigua Operación Chamartín echa a andar con la incógnita de cuando se cerrará la venta de los suelos de Adif a la promotora del proyecto, Crea Madrid Nuevo Norte

  • Madrid Nuevo Norte engloba más de 3,3 millones de metros cuadrados, incluida la Estación de Chamartín y las vías que conectan con ella

Recreación de Madrid Nuevo Norte y las Cinco Torres, donde se ubicará la ’City’ de Madrid

Recreación de Madrid Nuevo Norte y las Cinco Torres, donde se ubicará la ’City’ de Madrid / EPE

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“Estamos iniciando un viaje, que nos va a llevar al futuro de nuestra ciudad”. Así resume lo que supondrá la Operación Chamartín, ahora renombrada como Madrid Nuevo Norte, Álvaro Aresti, presidente de la promotora a cargo del proyecto. Este nuevo desarrollo urbanístico en el norte de la capital se extenderá sobre 3,29 millones de metros cuadrados. Esta superficie estaba calificada como suelo ferroviario y aloja, aún en la actualidad, vías e instalaciones de Renfe y Adif, además de carreteras como la M-30.

Cuando la Estación de Chamartín vio la luz, las fotos aún eran en blanco y negro, en 1967. En ese momento, esa zona de la capital era periferia, como le ocurría a la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, ubicada al final del Paseo de la Castellana e inaugurada cuatro años antes. Con el paso de los años, lo que era periferia pasó a ser centro o CBD (Central Business District, como se le conoce en el inmobiliario). Con ello surgió la Operación Chamartín o la recalificación de los suelos que actualmente ubican el Cuatro Torres.

Aunque el germen de la Operación Chamartín data de 1980, no ha sido hasta 2020 cuando ha arrancado oficialmente Madrid Nuevo Norte. Finalmente, en junio de 2022, Ayuntamiento, Comunidad de Madrid, Adif y Distrito Castellana Norte (ahora Crea Madrid Nuevo Norte) firmaron el Convenio de Colaboración para la Coordinación, Financiación y Ejecución de las grandes infraestructuras singulares del ámbito.

Compra de los suelos

Para que la antigua Operación Chamartín eche a andar, falta uno de los puntos más relevantes, que los suelos sean definitivamente vendidos por parte de Adif a Crea Madrid Nuevo Norte, la promotora de todo el desarrollo, participada por BBVA (75,54%), Merlin Properties (14,46%) y Grupo San José (10%). Comprador y vendedor cuentan con un contrato firmado, cuyo valor supera con creces los 1.000 millones de euros. Sin embargo, para que la transacción sea llevada a cabo, Adif debe contar con todas sus parcelas en regla. Vista la antigüedad de las mismas, este está siendo el mayor escollo.

A pesar de que la operación podría haberse cerrado en 2021, Cinco Días informó a finales del ejercicio que sería en 2022. Finalmente, ambos socios tampoco pudieron cerrarlo antes del primer semestre, tal y como publicó Brainsre.news. Según fuentes consultadas por EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, ahora cabe la posibilidad de que haya un nuevo retraso hasta 2023. CMNN y Adif tienen de plazo hasta el 23 de diciembre. En cualquier caso, según ambas partes, un nuevo retraso no tendría implicaciones en el desarrollo, solo sería una dificultad más de todos los que han sufrido en los últimos 25 años.

Arranque de las obras

El primer paso y uno de los más importantes es el soterramiento de la actual Estación de Chamartín y las vías que lo rodean. Estas obras ya comenzaron en los últimos meses, pero ayer se dio el pistoletazo oficial, en un acto que contó con la presencia de la Ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; además de varios cargos del Consistorio y el Gobierno regional. Encima de estas vías soterradas se ubicará una de las joyas de la carona del proyecto, el Parque Central, un complejo de más de 145.000 metros cuadrados de zonas verdes, cuyo diseño ha corrido a cargo de West 8 y Porras Guadiana.

¿Cuándo se construirán las viviendas?

Según las estimaciones de Madrid Nuevo Norte, las primeras viviendas del desarrollo urbanístico estarían terminadas a lo largo de 2026. Esta previsión está basada en que el proceso de urbanización se desarrolle a partir de 2023 y, en 2025, las parcelas residenciales sean finalistas y se pueda empezar en ellas a edificar. Los primeros pisos se llevarán a cabo en el sector más al norte, en el ámbito de Malmea-San Roque-Tres Olivos del distrito de Fuencarral.

En el caso de las oficinas, podrían empezar a entrar en carga a partir de 2028; según afirmó, en una entrevista a Brainsre.news, Ismael Clemente, CEO de Merlin y uno de los socios del proyecto, que cuenta con una participación cercana al 20%.

Mientras todo esto sigue los plazos establecidos; en julio de este año, el Alcalde José Luis Martínez-Almeida anunció la creación del distrito número 22 de la capital. Con el nombre provisional de 'Distrito Financiero', englobará toda la zona de las Cuatro Torres y Madrid Nuevo Norte. "Este distrito va a tener dos ventajas extraordinarias: la creación y la generación de una marca para Madrid y la capacidad de competir con la City de Londres y el distrito financiero que hay en Frankfurt. Será una demarcación administrativa que nos permitirá individualizar y singularizar los servicios públicos que va a ver qué prestar", aseguraba Martínez-Almeida en el Pleno del Consistorio.

Los reversionistas

Uno de los puntos más polémicos de Madrid Nuevo Norte son los reservionistas. Estos son los afectados por la expropiación de los suelos para uso ferroviario, que consideraban que era ilegal el cambio de uso dado por Adif a sus parcelas. En 2012, el Tribunal Supremo dictaminó que no procedía la reversión de los suelos al no estar desafectados del objeto para el que fueron inicialmente expropiados.

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A pesar de este varapalo judicial, el polémico empresario Trinitario Casanova adquirió a los antiguos expropiados su derecho de reversión e inició un proceso legal en el que reclama 713 millones a Crea Madrid Nuevo Norte. Por el momento, el Juzgado de Primera Instancia n.º 40 de Madrid ha desestimado la denuncia, señalando que Casanova no tiene los derechos de reversión sobre ese suelo.

No es el único conflicto que hay vigente en el desarrollo urbanístico de los distritos de Chamartín y Fuencarral. Los socios de la promotora del proyecto (BBVA, Merlin y San José) están involucrados en un proceso de arbitraje para llegar a un acuerdo sobre si existe o no un derecho de adquisición preferente para los socios, en caso de que uno de ellos decidiese reducir su participación.