El inmobiliario español se prepara para una ola de 'megaoperaciones' por más de 8.000 millones

El sector inmobiliario se prepara para una ola de 'macroperaciones' durante los próximos meses: el fin de ciclo de algunos fondos, sumado a la buena salud de la economía y el mercado español, eleva por encima de los 8.000 millones de euros el valor de las potenciales transacciones, entre las que se incluyen grandes plataformas de activos, pero también empresas cotizadas.

La más inminente es la venta de la promotora Aedas Homes, participada mayoritariamente por Castlelake. El fondo estadounidense  titular del 79% del capital contrató hace meses al departamento de banca de inversión de Deutsche Bank para organizar un proceso en el que recabar el interés de potenciales candidatos, que se esperan que envíen sus ofertas vinculantes durante este mes de febrero.

Esta operación, que sí so sí estará valorada en más de 1.200 millones de euros (ya que este es el precio de Aedas en bolsa), supondrá la salida de uno de los primeros capitales que apostó por el sector residencial después de la burbuja inmobiliaria, que ha sobrepasado ya con creces su periodo de inversión. Entre los candidatos que están en la quiniela a lanzar una oferta pública de adquisición (opa) por el 100% de la promotora destacan los también norteamericanos Hines o Starwood. Actualmente, Aedas Homes es la promotora con mayor banco de suelo para construir viviendas, alrededor de 23.000 unidades bajo gestión.

La otra gran transacción avanzada es la venta de Livensa Living, plataforma de residencias de estudiantes controlada mayoritariamente por el canadiense Brookfield, que encargó a los bancos Morgan Stanley y a Eastdil pilotar su desinversión siete años después de su entrada en este mercado. Livensa es una de las principales compañías de residencias de España, con un porfolio de 10.000 camas entre los activos operativos y los que están en construcción, cuya valoración podría superar los 1.300 millones.

¿Fin de ciclo para Blackstone?

Entre las potenciales 'megaoperaciones' destaca la venta de Hotel Investment Partners, la mayor plataforma hotelera del sur de Europa, controlada por Blackstone (65%) y el fondo soberano de Singapur GIC (35%), que pagó 1.400 millones en 2023 para entrar en el capital. El primero ha cumplido ya su ciclo inversor, ya que entró en esta compañía en 2017, aunque la transacción está aún en una fase muy embrionaria sin decantarse una venta directa o una potencial colocación en bolsa. Según informó Cinco Días, los diferentes hoteles de los que es propietario HIP elevan su valoración hasta los 6.500 millones de euros.

Dentro del sector promotor, también está en marcha el potencial traspaso de una participación en Crea Madrid Nuevo Norte, compañía propietaria de los suelos que involucran la antigua Operación Chamartín. BBVA, que controla casi un 75% de esta sociedad, ha contratado a Rothschild para reducir su exposición a una de las actuaciones de regeneración urbana de la capital, según avanzó también Cinco Días.

Por último, el mercado comienza a descontar también un potencial movimiento del magnate mexicano Carlos Slim en el mercado patrio. El principal accionista de FCC y dueño en la práctica de Realia podría lanzar una opa por el 100% de Metrovacesa, otra de las grandes promotoras del país, controlada por Banco Santander. El precio de cotización está alineado ya con la valoración que apunta en sus libros BBVA, titular del 20% del capital, y poco a poco se va acercando a las pretensiones de la entidad presidida por Ana Botín.

Continuación de 2024

2025 será un año de continuación en el mercado de las operaciones corporativas, después de la reactivación que se registró en 2023. La gran transacción del pasado año, aunque queda fuera del perímetro del inmobiliario y entra en el sector tecnológico, fue la compra de Cinven del 70% del portal inmobiliario Idealista a EQT por 2.900 millones de euros.

Dentro del mercado de las socimis se cerraron dos opas: la lanzada por Hines y la gestora Grupo Lar por cotizada Lar España, especializada en centros comerciales y valorada en casi 700 millones de euros, y la del suizo J. Safra Sarasin, que ofertó más de 220 millones por Árima, compañía propietaria de varios edificios de oficinas e inmuebles logísticos en Madrid. De menor importe, Impar Capital adquirió Vbare por 36 millones.