Las grandes promotoras prevén un 2025 "positivo", con nuevas subidas en el precio de la vivienda de obra nueva

Las grandes promotoras, compañías especializadas en el desarrollo de viviendas de obra nueva, se muestran "optimistas" y "positivas" con el próximo año, en un mercado que registra un gran desequilibrio entre oferta y demanda. Las empresas entrevistadas apuestan por nuevas subidas de precios en 2025, aunque advierten de que el principal cuello de botella para el sector es la escasez de terrenos finalistas y los altos costes de construccion.

"El sector promotor se ha comportado de una manera muy positiva, en una coyuntura condicionada por una demanda impulsada por la bajada de los tipos de interés y una oferta de obra nueva insuficiente y lastrada por la escasez de suelo apto para edificar", resume Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes. En esta línea, Héctor Serrat, consejero delegado de Vía Célere, añade: "La fuerte demanda, significativamente superior a la oferta disponible, ha mantenido una presión alcista sobre los precios". "Como sector tenemos el desafío de acompañar y satisfacer esa mayor demanda, sobre todo si miramos los últimos datos del Banco de España, que señalan que el déficit de vivienda a nivel país alcanzará a una media 650.000 unidades en 2025 y 2026", añade Rui Meneses, consejero delegado de Kronos Homes.

La bajada de tipos impulsará las ventas

La progresiva bajada de tipos del Banco Central Europeo (BCE) seguirá impulsando las ventas de inmuebles de obra nueva, que cuentas con el viento de cola de que su producción es muy escasa, apenas se entregan 100.000 al año. "Esperamos un incremento de las preventas, especialmente en aquellas áreas donde la oferta no cubre las necesidades del mercado", señala Manuel Balcells, director general de Inbisa.

En este sentido, David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, explica: "Las buenas perspectivas económicas y de empleo, la contención de la inflación y la reducción de los tipos facilitará el acceso a hipotecas mucho más asequibles. Por tanto, se prevé que el ritmo de ventas de 2024 se mantenga o, incluso, pueda incrementarse". "La combinación de la demanda embalsada, los flujos migratorios y el alivio de los costes financieros contribuirán a mantener el dinamismo", añade Patricia Hernández, consejera delegada de Vía Ágora.

Nuevas subidas de precios en la obra nueva

Según Raúl Guerrero, consejero delegado de Gestilar, "las previsiones indican que 2024 finalizará con una subida de precios por encima del 7%" y prevé que, en 2025, "esta tendencia alcista se mantenga", debido al mencionado desajuste entre oferta y demanda. Sobre este punto, Cristina Ontoso, directora Comercial y Marketing de Culmia, desarrolla: "Se trata de un desafío estructural que genera una presión significativa sobre los precios, lo que acentúa aún más las desigualdades".

Sergio Gálvez, consejero delegado de AQ Acentor, "sin una bola de cristal", contextualiza: "España será líder de crecimiento de las principales economías europeas si hacemos caso a todas las instituciones que apuntan en esa dirección. Este crecimiento se basa, especialmente, en las previsiones de impulso de las grandes áreas metropolitanas y en las zonas turísticas de alta demanda en la costa y las islas. Por ello, se comprende que podrán registrarse subidas de precios residenciales".

Grandes ciudades y arco mediterráneo, foco de las promotoras

La mayor parte de las promotoras encuestadas sitúan a Madrid, Barcelona y el arco mediterráneo, desde Cataluña hasta Andalucía, además de los dos archipiélagos, como sus zonas favoritas para invertir, en las cuales "la presión entre oferta y demanda ocasionará que los precios continúen en ascenso", según Serrat de Vía Célere. "Estas, además de su atractivo para compradores nacionales, también presentan un importante interés para inversores internacionales", destaca Juan Carlos Calvo, director de Desarrollo de Negocio y Relación con Inversores de Metrovacesa. Meneses de Kronos Homes, apunta que estos son "los principales polos de desarrollo en España, como ocurre en Portugal con Lisboa o Algarve".

Sin embargo, estas zonas enfrentan la problemática de disponibilidad de suelo. Gastón Aigneren, consejero delegado de Exxacon, explica: "El problema de fondo radica en la falta de suelo urbanizable y en los elevados costes de construcción, por lo que es esencial que las administraciones públicas tomen medidas que impulsen la creación de nuevas viviendas". Otro de los grandes frenos son los elevados costes de construcción. "Aunque estos últimos parecen haberse moderado ligeramente hacia finales de año, aún representan un desafío estructural para el sector", señala Balcells de Inbisa

¿Reactivación del build to rent?

En los últimos meses, fruto del ajuste en la política monetaria, el mercado del build to rent, promociones que se construyen directamente para ser explotadas en alquiler, sufrió una paralización en las inversiones. Sin embargo, la paulatina rebaja de los tipos permitirá que este tipo de operaciones vuelvan a casarse. García-Egotxeaga de Neinor cree que, en 2025, este segmento "recuperará parte de su atractivo" y Martínez de Aedas apunta que este resurgir permitirá que se desarrollen proyectos "tanto en grandes ciudades como en urbes más secundarias, pero con necesidad de vivienda en alquiler".

Calvo de Metrovacesa también cree en la tesis de que durante el próximo año "el interés de los fondos y otro tipo de inversores se revitalice" y Guerrero de Gestilar añade: "Los fondos mantienen un fuerte apetito por el sector promotor residencial. La estabilidad del mercado español sigue siendo un factor clave para la inversión". Hernández de Vía Ágora destaca el apetito existente por el producto affordable: "La bajada de tipos reanimará especialmente la vivienda asequible, donde habrá oportunidades, siempre y cuando se dé la seguridad jurídica necesaria y no se asuste a los inversores, que son pieza fundamental para construir un parque profesional. No solo los factores demográficos y de demanda van a marcar el interés de los inversores, sino que la limitación al precio de los alquileres y la seguridad jurídica serán factores determinantes".

'Coinversión', la otra gran tendencia

Una de las grandes tendencias del sector promotor es la 'coinversión', proyectos en los que estas compañías aportan el expertise en la materia, pero el capital proviene de diferentes fuentes, desde grandes fondos hasta family offices. Ontoso de Culmia explica: "La 'coinversión' se ha consolidado como una herramienta estratégica en el sector inmobiliario, y en los últimos años hemos podido ver cómo ha ido cogiendo fuerza esta dinámica entre las promotoras para crecer y consolidar nuestra posición en el mercado de la mano de socios estratégicos".

¿Operaciones corporativas?

Durante 2024, el sector promotor ha protagonizado varias operaciones corporativas, como la compra de Neinor Homes del 10% de Habitat Inmobiliaria (acuerdo que incluyo asumir la gestión de parte de su cartera) y la adquisición de Aedas Homes de Inmobiliaria Espacio, propiedad de la familia Villar Mir. Calvo de Metrovacesa contextualiza este tipo de transacciones de concentración: "Suelen estar motivadas por dos temas: por un lado, hay una escasez de suelo finalista en el mercado y esta es una forma indirecta de comprarlo y, por otro, hay fondos de inversión extranjeros que entraron hace años y tras cubrir su periodo de inversión están buscando una salida".

Martínez de Aedas anticipa que, durante 2025, "seguiremos viendo operaciones corporativas que favorezcan el crecimiento del sector", algo que secunda García-Egotxeaga de Neinor, que sigue "viendo grandes oportunidades". "La creciente participación de fondos en las promotoras, unido a las restricciones financieras impuestas por la banca, genera un escenario que favorece las operaciones de concentración, permitiendo a empresas adquirir suelo y expandir su capacidad de desarrollo", apunta Aigneren de Exxacon. Gálvez de AQ Acentor concluye: "Es previsible que la concentración y reposición de capital y accionistas, descontada hace tiempo, mantenga la senda iniciada en 2024".