El BCE estima que la vivienda en España es hasta un 14% más cara de lo que las familias pueden pagar

El creciente problema de acceso a la vivienda en España tiene múltiples causas, desde la insuficiente renta disponible de los hogares a una escasez de oferta que impide cubrir la alta demanda. Todas ellas, en cualquier caso, cristalizan en unos precios medios de los inmuebles que están por encima de lo que las familias pueden pagar. El Banco Central Europeo (BCE) estima que los inmuebles residenciales registraban en septiembre una sobrevaloración de entre el 8% y el 14%. El Banco de España, por su parte, la calcula en un nivel promedio "próximo al de equilibrio" del 3,76% en diciembre, con un intervalo algo más bajo que el BCE, con un mínimo del 0,7% pero con un máximo en el 8,4% (la cota más elevada desde diciembre de 2011).

La sobrevaloración de la vivienda en España a ojos del BCE está, eso sí, por debajo de la media de la zona euro (del 1% al 19%) y lejos del en torno al 40% que alcanzó en el pico de la burbuja inmobiliaria en 2007. El desplome posterior de los precios provocó que, pese a la caída de la renta disponible de los hogares por el alza del paro y la caída de salarios, el mercado registrase infravaloración durante varios años. Sin embargo, algunos de los modelos de análisis del organismo europeo comenzaron a dar síntomas de sobrevaloración en el primer trimestre de 2017. Desde el último de 2018, las cuatro metodologías que emplea el banco central indican que los precios de la vivienda están por encima del nivel en el que deberían situarse según la capacidad económica de las familias.

El Banco de España, por su parte, estima que la vivienda está sobrevalorada en el país desde hace algo menos tiempo, junio de 2020. El organismo calculó una sobrevaloración media del 25,3% y máxima del 52,1% en el pico de la burbuja (septiembre de 2007). Tras el estallido de la misma, apreció que se produjo una infravaloración entre enero de 2010 y marzo de 2020, que llegó a superar el 30% de media y el 45% de máxima a mediados de 2013. Pero con la pandemia, el PIB se hundió y los precios siguieron subiendo, con lo que volvió la sobrevaloración. El "grado moderado" de la misma que la institución calcula para el cierre de 2023 es algo inferior al de diciembre de 2022 (4,13%), pero con una tendencia al alza a lo largo del ejercicio (2,27% en el primer trimestre, 2,68% en el segundo, 3,52% en el tercero y 3,76% en el cuarto).

Diferencias entre bancos centrales

Las diferencias entre los dos bancos centrales se deben a que utilizan distintas metodologías. La estimación del BCE se basa en cuatro métodos de valoración diferentes que determinan si los precios están en línea o no con su valor medio desde 1996, con los principales factores que inciden en los mismos (como los tipos de interés, el PIB o el stock de vivienda disponible), y con la evolución de los ingresos de las familias (y lo que se estima que es financieramente conveniente que destinen al pago de la hipoteca o el alquiler, normalmente en torno a un 30% de su renta disponible). La del Banco de España, por su parte, se basa en otros cuatro métodos de valoración, que tienen en cuenta factores como la renta disponible de los hogares, el nivel de los tipos de interés, la relación entre el crédito y el PIB, o la evolución pasada de los precios.

Fruto de estas diferencias, los dos organismos han discrepado en el pasado sobre el análisis de la situación. Ya en 2019, el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, advirtió de la subida de precios excesiva en "segmentos específicos" del mercado inmobiliario español e instó a tomar medidas de supervisión macroprudencial. Pero el Banco de España descartó hacerlo al no compartir el diagnóstico. El pasado lunes, el gobernador, Pablo Hernández de Cos, insistió en que los indicadores de sobrevaloración media de la vivienda en el país se sitúan "en niveles próximos a los de equilibrio", al tiempo que apuntó que aunque los precios siguen subiendo, en términos reales -descontando el efecto de la inflación acumulada- están un 28,5% por debajo del pico de la burbuja en 2007.

Colchones de capital

En su reciente informe de seguimiento de las vulnerabilidades del sector inmobiliario residencial de la UE, la Junta Europea de Riesgo Sistémico -encargada de velar por la estabilidad financiera del continente, no por la accesibilidad de la vivienda- situó a España como uno de los apenas seis países sobre 30 analizados con un riesgo bajo. Así, constató que las autoridades españolas no han tomado ninguna medida macroprudencial, pero lo consideró "apropiado y suficiente para abordar los riesgos subyacentes". Con todo, también apuntó que los precios de la vivienda están "moderadamente sobrevalorados", ya que la relación entre dichos precios y los ingresos de los hogares es "relativamente alta, habiendo estado al alza desde 2014".

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La institución, ligada al BCE, aconsejó al Ministerio de Economía y al Banco de España tomar medidas para reforzar la resistencia de la banca. "Las autoridades deberían seguir monitoreando las vulnerabilidades, particularmente en el sector de los hogares, dado que aún no todos los efectos de los tipos altos se han transmitido y dado el alto nivel de desempleo predominante. De cara al futuro, las autoridades deberían considerar la posibilidad de introducir colchones de capital -por ejemplo, el componente sectorial del colchón de riesgo sistémico- para garantizar la resiliencia del sector bancario ante las vulnerabilidades acumuladas en el mercado inmobiliario, así como introducir medidas centradas en los prestatarios para garantizar criterios crediticios sólidos", recomendó.

El Banco de España, precisamente, está valorando activar el conocido como colchón de capital anticíclico positivo neutral, aunque no perciba señales de desequilibrio en el crédito, para que los bancos tengan un capital liberable cuando se produzcan crisis y perjudiquen así en menor medida el flujo de préstamos. Paralelamente, el organismo ha advertido recientemente que el problema de acceso a la vivienda solo se puede solventar aumentando la oferta. "La oferta de vivienda, tanto nueva como usada, se caracteriza por un crecimiento insuficiente para hacer frente a las elevadas necesidades de la demanda", ha advertido.